דיני מקרקעין

בדיקת נאותות יסודית של הנכס כוללת: מחקר רישום מקרקעין (בעלות, משכנתאות, הליכי בנייה), בדיקת תוכנית בניין, מצב מבני והיסטוריית היתרים, אישורי זיהום קרקע, מסמכי VvE (לדירות), חוזי שכירות ודמי שירות, ודוחות סביבתיים ואזבסט. עבור נכסים מסחריים, הכנסות משכירות, סיכוני ריקנות ושווי שוק רלוונטיים גם כן. Law & More מרכז את כל תהליך בדיקת הנאותות.

כאשר צרכן רוכש בית, החוק מעניק תקופת צינון של שלושה ימים לאחר קבלת הסכם הרכישה החתום. במהלך תקופה זו הקונה יכול לבטל את הרכישה מבלי למסור סיבה ומבלי לשלם קנס. תקופת הצינון חייבת לכלול לפחות שני ימי עסקים. לאחר תום תקופת הזמן, ההסכם הופך למחייב, בכפוף לכל תנאי מתלה שסוכמו.

שוכרים של שטחי מגורים נהנים מהגנה נרחבת מפני ביטול השכירות. משכיר רשאי לסיים את השכירות רק מטעמים סטטוטוריים, כגון שימוש אישי דחוף, ועליו להקפיד על תקופת ההודעה המוקדמת הנכונה. אם השוכר אינו מסכים לסיום השכירות, השכירות ממשיכה עד לפסיקת בית המשפט. המצב שונה לגבי שטחי מסחר, בהתאם לסוג.

בניין מחולק לזכויות דירה על ידי שטר חלוקה נוטריוני, הרשום בטאבו. השטר מתאר את החלקים הפרטיים והחלקים המשותפים ומכיל את תקנות החלוקה. עם החלוקה, קם מכוח חוק איגוד בעלי בתים (VvE), שכל בעל דירה הוא חבר בו.

אם הנכס שנמסר אינו בעל התכונות שהקונה היה רשאי לצפות להן, ישנה אי התאמה. הקונה חייב לדווח על הפגם למוכר תוך זמן סביר. בהתאם לנסיבות, הקונה רשאי לתבוע תיקון, הפחתת מחיר, פיצוי או ביטול ההסכם. האחריות של המוכר תלויה בין היתר בסעיפים המוסכמים ובחובת הקונה לחקור.

הסכם הרכישה מתעד את ההסדרים בין הקונה למוכר והוא מחייב לאחר חתימתם של שני הצדדים (בכפוף לתקופת הצינון ולכל תנאי מתלה). עם זאת, הבעלות עוברת רק באמצעות שטר העברת רכוש נוטריוני, אשר נערך על ידי הנוטריון ולאחר מכן נרשם ברישומים הציבוריים של רישום המקרקעין. בדרך כלל עוברים מספר שבועות עד חודשים בין הרכישה להעברה.

סעיף זה בהסכם הרכישה מאפשר לקונה לבטל את הרכישה ללא תשלום אם אינו יכול להסדיר את המשכנתא בתוך פרק זמן מוסכם. הקונה חייב להפעיל את התנאי בזמן ובכתב, בדרך כלל על ידי מתן דחייה אחת או יותר ממלווה. אם המועד האחרון עובר, ההגנה פגה וייתכן שייגבה קנס של בדרך כלל 10%.

בנוסף למחיר הרכישה, הקונה משלם בדרך כלל את מס ההעברה (או מע"מ עבור בנייה חדשה), את שכר הטרחה של הנוטריון עבור שטר ההעברה ושטר המשכנתא, ואת עלות הרישום בטאבו. עמלת סוכן הנדל"ן מוטלת בדרך כלל על הגורם ששוכר את הסוכן. החלוקה המדויקת נקבעת בהסכם הרכישה.

שוכרי שטחי מגורים נהנים מהגנה סטטוטורית נרחבת, לרבות הגנה מפני ביטול חוזה ומפני העלאות שכר דירה. עבור שטחי מסחר, החוק מבחין בין "שטחי עסקים קמעונאיים" (כגון חנויות ומלונאות, עם כללי תקופת וסיום משלהם) לבין "שטחי עסקים אחרים" (כגון משרדים, עם הגנה פחותה בהרבה). המשטר החל קובע באופן משמעותי את עמדתו של כל צד.

לא. עבור שטחי מגורים מוסדרים, חלים מקסימום חוקי על העלאת שכר הדירה השנתית, שנקבעת על ידי הממשלה. במגזר הפרטי, לצדדים יש יותר חופש, אך סעיפי הצמדה חוזיים, ובשנים האחרונות, חלים לעתים קרובות מגבלות חוקיות. בנסיבות מסוימות, שוכר יכול לקבל הצעה להעלאה על ידי בית הדין לשכר דירה או בית המשפט.

זיקת הנאה היא שעבוד על נכס אחד (המקרקעין המשמשים) לטובת נכס אחר (המקרקעין הדומיננטיים), לדוגמה זכות קדימה. זיקת הנאה נוצרת על ידי יצירה באמצעות שטר נוטריוני ורישום בטאבו, או על ידי התחייבות. תוכנה והיקפה נובעים בעיקר משטר היצירה.

החלטות של איגוד בעלי בתים עשויות, בנסיבות מסוימות, להתבטל או להיות בטלות, למשל כאשר הן סותרות את שטר החלוקה, את התקנות או את אמות המידה של סבירות והגינות. בעלים יכול לבקש מבית המשפט המחוזי לבטל החלטה תוך פרק זמן סטטוטורי קצר. ניתן גם לפתוח בהליכים בנוגע לתחזוקה נדחית או לניהול קרן הרזרבה.

חכירת קרקע מעניקה את הזכות להשתמש וליהנות מקרקע של צד אחר בתמורה לדמי חכירה (קנון). זכות בנייה, לעומת זאת, מעניקה את הזכות להחזיק בבניינים, עבודות או נטיעות בתוך, על או מעל קרקע של צד אחר, בנפרד מהבעלות על הקרקע עצמה. שתיהן זכויות מקרקעין עצמאיות, שנוצרות על ידי שטר נוטריוני, שניתן להעביר או לשעבד.

משכיר אינו רשאי לפנות שוכר מיוזמתו; נדרש פסק דין של בית משפט. ההליכים מתחילים בדרך כלל בצו תביעה המבקש ביטול השכירות ופינוי, למשל עקב חובות שכר דירה. אם בית המשפט מקבל את התביעה, ניתן לבצע את הפינוי בעזרת הוצאה לפועל. במקרים דחופים, לעיתים אפשריים הליכי סעד זמני.

בנדל"ן מסחרי, ההימור גבוה וההיבטים המשפטיים, המסיים והמבניים מורכבים. חקירה יסודית ממפה סיכונים כגון חוזי שכירות קיימים, זיקות, מגבלות משפטיות, זיהום קרקע ומגבלות תכנון ובנייה. על ידי זיהוי סיכונים אלה לפני החתימה, הקונה יכול להתאים את המחיר, את התנאים או את האחריות, או להחליט לוותר על העסקה.

על ארגון VvE, בין היתר, להתכנס מדי שנה, לשמור על קרן עתודה לתחזוקה גדולה ולבטח את הבניין. מאז 2018 חלה תרומה מינימלית לקרן העתודה בחוק. אם אתם קונים דירה, תמיד שאלו לגבי הבריאות הפיננסית ואת הפרוטוקולים של ה-VvE.

אם מוכר מסתיר פגם הידוע לו המונע שימוש תקין בנכס, הוא עלול להיות אחראי למרות סעיף "נקנה כפי שנראה". הקונה יכול לתבוע תיקון, פיצוי או, במקרים חמורים, ביטול הרכישה. הודעה בזמן על הפגם היא חיונית.

השכרת משנה מותרת בדרך כלל רק בהסכמת המשכיר, וחוזה השכירות אוסר זאת לעיתים קרובות במפורש. השכרת משנה בלתי חוקית עלולה להוביל לסיום השכירות ולחובה למסור כל רווח. רשויות מקומיות גם מטילות לעתים קרובות כללים משלהן על השכרות לטווח קצר.

בחכירת קרקע אתה רשאי להשתמש בקרקע של מישהו אחר בתמורה לתשלום אגרה תקופתית (קנון), בעוד שזכות בנייה הופכת אותך לבעלים של בניין או מבנה על או בתוך קרקע של מישהו אחר. שתיהן זכויות קניין שנקבעו בפני נוטריון ורשומות בטאבו.

לקונה פרטי של בית יש תקופת צינון סטטוטורית של שלושה ימים לאחר קבלת הסכם הרכישה החתום, והוא רשאי לאחר מכן לבטל את העסקה מבלי לתת סיבה. בנוסף, תנאי מתלה, למשל למימון, מציע דרך לצאת מההסכם בתוך התקופה המוסכמת.