חוק זכויות הדירה ההולנדי VvE: מדריך לבעלים ב Eindhoven ו Amsterdam

אם קניתם דירה בהולנד, לא קניתם בניין. קניתם Appartementsrecht , ועימה חברות ב- Vereniging van Eigenaars (VvE), אגודת בעלי הנכסים של הבניין. החברות היא חובה, היא קובעת רבות לגבי הבית שלכם, ואתם לא יכולים לעזוב.

מהי בעצם זכות דירה

החוק ההולנדי אינו מתייחס לדירה כאל חלק נפרד של הנכס. כל זכות דירה היא חלק בנכס הכלול בחלוקה, הנושאת עמה את הזכות הבלעדית להשתמש בחלקים מסוימים של הבניין המיועדים לשימוש כשלם עצמאי (סעיף 5:106 לחוק הגבולות של הגבולות). החלק עשוי לכלול גם שימוש בלעדי בקרקע, כגון גינה או חניה.

אז לזכות שני חצאים. האחד הוא בעלות: אתם בעלי הדירה כולה - גג, יסודות, חזית, חדר מדרגות, מעלית - ביחס שנקבע בשטר. השני הוא שימוש: אתם לבדכם רשאים להשתמש בדירה שמאחורי דלת הכניסה שלכם. זה מסביר את רוב מה שמתבטא בהמשך: החלטות לגבי הבניין מתקבלות באופן קולקטיבי, אינכם יכולים לדרוש שהקהילה תחולק, ואינכם יכולים להתפטר תוך כדי שמירה על הדירה.

שטר החלוקה ושרטוט החלוקה

החלוקה נעשית באמצעות שטר נוטריוני, ה- akte van splitsing , הרשום ברישומים הציבוריים המתוחזקים על ידי רישום המקרקעין. היא חייבת להיות מלווה בשרטוט חלוקה, ה- splitsingstekening (סעיף 5:109 לחוק המקרקעין), ועליה להכיל רשימה קבועה של אלמנטים, כולל תיאור של כל חלק פרטי ותקנון האיגוד (סעיף 5:111 לחוק המקרקעין).

יחד מסמכים אלה משרטטים את הגבול בין חלקים פרטיים למשותף - המקור הנפוץ ביותר לסכסוכי VvE, משום שהוא קובע מי משלם. אם משקוף חלון דולף הוא נפוץ, האיגוד משלם; אם פרטי, אתה משלם.

הם מתפרשים באופן אובייקטיבי: מכיוון שקונים ומלווים חייבים להסתמך על הרישומים, מה שחשוב הוא מה שהמסמכים מעבירים לקורא חיצוני, ולא מה התכוונו הצדדים המקוריים. כאשר שטר ושרטוט סותרים זה את זה, אף אחד מהם גובר אוטומטית; בית המשפט מחליט לאיזה מהם יש משקל רב יותר, תוך התבוננות ברמת הפירוט ובמידת הסבירות של התוצאה (Hoge Raad 1 בנובמבר 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

היכן עובר בדרך כלל הגבול (המעשה שלך תמיד קובע)

תקנות המודל והדורות שלהן

על השטר להכיל תקנות המסדירות אילו חובות ועלויות חלים על הבעלים במשותף, את הדוחות השנתיים והתרומות, את השימוש, הניהול והתחזוקה של החלקים המשותפים, את הביטוח ואת תקנון האיגוד (סעיף 5:112 לחוק הבנייה). במקום לכתוב זאת בכתב, השטר מצהיר על סט סטנדרטים - תקנת המודל - כחלים ומפרט את הסטיות.

מספר דורות מסתובבים: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 ומודל משנת 2021 עבור עמותות קטנות, בתוספת מודלים עבור דירות שירות וחלוקות משנה. מה רלוונטי ניתן לענות על ידי קריאת שטר ההחלטה שלך, וזה משנה: מודלים ישנים יותר כופים מניין חוקי, מודלים משנת 2006 ו-2017 ביטלו זאת לקבלת החלטות רוב רגיל, ומודל 2017 כבר עוסק בנקודות טעינה.

מתחת לתקנות נמצאים כללי הבית, ה- huishoudelijk reglement , שאומצו על ידי האסיפה. אלה ממלאים את הפרטים היומיומיים אך אינם יכולים להתנגש עם השטר או החוק; סעיף כזה בטל.

ה-VvE כישות משפטית, ומדוע אינך יכול להתפטר

האיגוד נוסד עם החלוקה. זוהי ישות משפטית בעלת נכסים, חשבון בנק והתחייבויות משלה, הרשומה בלשכת המסחר. תפקידה לנהל את הקהילה, מלבד החלקים המיועדים לשימוש נפרד, ולקיים קרן עתודה (סעיף 5:126 לחוק המסחר). היא רשאית לייצג את הבעלים בתוך ומחוץ לבית המשפט ולאכוף את החובות שהבעלים חייבים זה לזה.

החברות באה לאחר זכות הדירה באופן אוטומטי: אינך מצטרף, אינך יכול להודיע ​​על כך, ובמכירה היא עוברת לקונה שלך. באגודה מעורבת, שבה תאגיד או משקיע מחזיקים בחלק מהבלוק, חבר אחד עשוי להחזיק בחלק מכריע מהקולות.

האסיפה הכללית, הצבעות ומניין חוקי

האסיפה הכללית של הבעלים היא הגוף העליון. האסיפה וקבלת ההחלטות בה מוסדרים על ידי סעיפים 5:124 עד 5:135 לחוק הפלילי הבריטי. היא חייבת להתכנס לפחות פעם בשנה לצורך עריכת חשבונות, תקציב ותרומות, והיא מכונסה על ידי הדירקטוריון או היושב ראש, או לבקשת הבעלים (סעיף 5:127 לחוק הפלילי הבריטי).

הצבעה אינה קול אחד, אלא אם כן נקבע כך במסמך. המניות שוות אלא אם כן המסמך קובע יחס שונה, ואם כן, המסמך חייב לציין את הבסיס לכך (סעיף 5:113 לחוק הפלילי הבריטי). חלק זה, ה"ברוקדיל" , קובע הן את קולותיך והן את חלקך בעלויות.

רוב ההחלטות דורשות רוב רגיל של הקולות המוטלים. תקנות ישנות יותר קובעות מניין חוקי: אם פחות ממחצית הקולות מיוצגים, לא ניתן להחליט על דבר תקף ויש לכנס אסיפה שנייה, שבה ניתן לאשר את אותה הצעה אך מעט בעלים משתתפים, לעיתים ברוב גבוה יותר. החלטות מחוץ לאסיפה דורשות פה אחד; תיקון השטר דורש בדרך כלל רוב של ארבע חמישיות מכלל הקולות, שטר נוטריוני ושיתוף פעולה של בעלי המשכנתאות (סעיף 5:139 לחוק הפלילי הבריטי).

החוק על אסיפה כללית דיגיטלית של ישויות משפטיות פרטיות אומץ על ידי בית הנבחרים ב-16 בדצמבר 2025 ועבר בסנאט ללא דיון ב-2 ביוני 2026, ופורסם כ-Staatsblad 2026, 161. הוא עדיין לא בתוקף; התאריך ייקבע בצו מלכותי במהלך 2026. מאותו רגע, אסיפה כללית דיגיטלית לחלוטין או היברידית אפשרית ללא אישור מראש בשטר החלוקה.

הדירקטוריון והמנהל

לאיגוד יש דירקטוריון, שממונה ומפוטר על ידי האסיפה הכללית (סעיף 5:131 לחוק הממשל הפדרלי). בקבוצה קטנה, שבדרך כלל מורכבת מבעלים אחד או שניים המכהנים בזמנם הפנוי. הדירקטוריון מבצע החלטות; הוא אינו קובע מדיניות.

עמותות גדולות יותר מעסיקות גם מנהל מקצועי, ה- VvE-beheerder . המנהל הוא קבלן, לא גוף: הוא מנהל את הספרים, גובה תרומות, מארגן ביטוח ותחזוקה ומכין ישיבות, עם הסמכויות שהאסיפה והסכם הניהול מעניקים לו בלבד. אם השירות גרוע, התרופה טמונה בחוזה - המנהל מתייחס לעמותה, לא אליכם.

קרן עתודה, תוכנית תחזוקה ודמי שירות

כל התאחדות חייבת לשמור על קרן רזרבה עבור עלויות שאינן העלויות השנתיות הרגילות (סעיף 5:126 לחוק הבנייה). מאז חוק שיפור תפקודן של התאחדויות בעלים - Wet verbetering functioneren VvE - לחובה זו יש תוקף. עבור מבנים המשמשים כולם או חלקם למגורים, התרומה השנתית לרזרבה חייבת להיות לפחות הסכום הנובע מתוכנית תחזוקה רב שנתית נאותה, או בהיעדר תוכנית זו, 0.5 אחוז מערך השיפוץ שנלקח מביטוח המבנים. התרומה חייבת להיות בחשבון נפרד על שם ההתאחדות, אלא אם כן האסיפה תחליט אחרת ברוב גדול או שניתנה ערבות בנקאית. החוק נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2018, עם תקופת מעבר של שלוש שנים שהסתיימה ב-1 בינואר 2021.

תוכנית התחזוקה הרב-שנתית, ה- meerjarenonderhoudsplan או MJOP, חייבת לכסות לפחות עשר שנים, להיות בת לא יותר מחמש שנים, ולפרט את התחזוקה, התיקונים והחידושים הצפויים ואת עלותם. זהו האינדיקטור היחיד הטוב ביותר לאיגוד בריא. החוק גם העניק לאיגודים סמכות מפורשת ללוות אלא אם כן התקנות שוללות זאת (סעיף 5:126 לחוק הממשל האמריקאי), כאשר החשיפה של כל בעלים תתבצע לאחר ה"breukdeel".

התרומות נקבעות מדי שנה על ידי האסיפה על סמך תקציב. הן חוב לאיגוד, לא תשלום לפי שיקול דעת: בעלים שאינו מסכים חייב לערער על ההחלטה, לא לעכב את הכסף, וקיזוז בדרך כלל אינו זמין. אי תשלום כרוך בריבית, הוצאות גבייה והליכים.

בעת העברה, הבעלים החדש הופך להיות אחראי, לצד המוכר, לתשלומים שחייבים עבור שנת הכספים הנוכחית והקודמת (סעיף 5:122 לחוק הפלילי הבריטי). הנוטריון בדרך כלל מבקש מהוועד דוח של חובות ושל קרן הרזרבה ומסדיר את החוב ממחיר הרכישה; אם לא נעשה זאת, החשבון נופל על הקונה. אלו שהיו בעלים כאשר נוצר חוב של האיגוד אחראים גם הם יחד לו, כל אחד ביחס לחוב שלו (סעיף 5:113 לחוק הפלילי הבריטי).

שינויים: בדירה שלכם, בחלקים המשותפים, בקומות ובמרפסות

בתוך הדירה שלך החופש שלך רחב אך לא בלתי מוגבל: התקנות עשויות להכיל כללים לגבי שימוש, ניהול ותחזוקה של החלקים הפרטיים (סעיף 5:112 לחוק הבנייה), ובדרך כלל עושים זאת. כל דבר הנוגע במבנה, בחזית, בגג או במתקן משותף דורש החלטה של ​​הישיבה.

• ריצוף קשה. רצפת המבנה היא משותפת; הכיסוי פרטי, אך הרעש מגיע לשכן. רוב התקנות או חוקי הבית אוסרים על כיסויי רצפה קשים ללא אישור או קובעים סטנדרט מינימלי לבידוד רעש פגיעות, לעתים קרובות... Ico הנחת פרקט או אריחים ללא בדיקה היא דרך אמינה לבית משפט, והתוצאה הרגילה היא צו להגיש את הבקשה.
• מרפסות, טרסות גג וחזיתות. זיגוג מרפסות, סוככים, יחידות מיזוג אוויר, מעקות דק כבד - כולם משפיעים על חלק משותף, גם כאשר אתם מחזיקים בזכות השימוש הבלעדית. הם דורשים את הסכמת הישיבה, לעתים קרובות בתנאים לגבי מראה או תחזוקה עתידית.

כאשר נדרשת הסכמה ונסרבה באופן בלתי סביר, ניתן לבקש מבית המשפט המחוזי ( kantonrechter ) אישור חלופי (סעיף 5:121 לחוק הפלילי הבריטי, החל על החלטות האסיפה לפי סעיף 5:129 לחוק הפלילי הבריטי). בית המשפט שואל האם לאיגוד היו עילות סבירות לסרב; הוא נוטה לצדד באיגוד כאשר הבעלים נתן לו מעט מדי כדי לשפוט, ולכן תיק עם שרטוטים וחוות דעת מבנית משפר את מצבך.

השכרה, שהייה קצרה והשכרת נופש

השכרה למשק בית בשכירות מגורים רגילה מותרת בדרך כלל. התקנות בדרך כלל ידרשו ממך להודיע ​​לוועדת הדייר ולבקש מהדייר לחתום על הצהרה המקבלת את שטר הבנייה, התקנות ותקנון הבית, כך שאלו מחייבים את הדייר ישירות.

השכרה לטווח קצר והשכרה לחופשה היא שונה. תקנות וחוקים נוטים להגביל דירה למגורים ואוסרים על שימוש כבית הארחה, פנסיון או השכרת חדרים. שהיות קצרות בתשלום חוזרות ונשנות נחשבות בדרך כלל לניצול מסחרי ולא למגורים בה, ולכן אינן נכללות בסעיף השימוש למגורים גם כאשר לא מוזכרים חופשות. בנוסף, חלים כללים עירוניים, והם הולכים ומתהדקים. ב... Amsterdam השכרת נופש דורשת היתר ומספר רישום, יש לדווח על כל השכרה לעירייה, והתקרה היא שלושים לילות בשנה; החל מ-1 באפריל 2026, התקרה יורדת לחמישה עשר לילות באחת עשרה שכונות ייעודיות ברובע סנטרום ובפייפ, במסגרת כלל מדיניות ששומר על אפשרות לצמצום נוסף של איסור זמני אם חמישה עשר לילות יתבררו כלא מספיקים. Eindhovenהשכרת חדרים ופיצול של דירה דורשות היתר בנייה במסגרת תוכנית הסביבה; כללי המדיניות בתוקף מאז 1 בינואר 2026 מסרבים היתר לטווח של שלושים מטרים מחדר חוקי קיים המושכר מחוץ למרכז, קובעים שטחי רצפה מינימליים ליחידה ולחדר, וסוגרים שש שכונות בעלות שם בפני בקשות חדשות לחלוטין. שני המשטרים משתנים לעתים קרובות, לכן יש לבדוק את ההוראה או כלל המדיניות הנוכחיים עבור הכתובת במקום להסתמך על מספר. היתר עירוני אינו גובר על שטר הבנייה.

פאנלים סולאריים, משאבות חום, בידוד ונקודות טעינה

כמעט כל צעד קיימות נוגע בחלק משותף. פאנלים יושבים על גג משותף, משאבת חום על חזית משותפת או בחדר מתקנים, בידוד על קיר משותף, ונקודת טעינה משתמשת בקיבולת החשמל המשותפת של הבניין. לכן, ההחלטה שייכת לאסיפה הכללית, והרוב הנדרש הוא מה שנקבע בשטר ובתקנות המודל הרלוונטיות עבור הוצאות מסוג זה. תקנות ישנות יותר דורשות לעתים קרובות רוב מיוחס, לפעמים עם מניין חוקי, עבור הוצאות מעל סף מסוים או עבור עבודות הנחשבות לחידוש ולא לתחזוקה. עד שהחוק ישתנה, הדרך היא להעלות את הסעיף כראוי לסדר היום עם הצעה מתומחרת ותוכנית מימון, ולבדוק מה יכולות לשאת הלוואות לפי סעיף 5:126 לחוק הבנייה והסובסידיות הזמינות.

שתי התפתחויות חשובות. הצעת חוק להאצת קיימות ותחזוקה באיגודי בעלים הועלתה לדיון ציבורי ב-1 ביולי 2026, ותקפה עד 20 בספטמבר 2026; כפי שנערך בדיון, היא תאפשר קבלת החלטות כאלה ברוב רגיל של הקולות, תאריך את אופק תוכנית התחזוקה מעשר לשלושים שנים, ותאפשר זכויות שימוש במתקנים כגון פאנלים סולאריים מבלי לתקן את שטר הבנייה. בנפרד, תוכנית נמצאת בהכנה לפיה בעלים המעוניין בנקודת טעינה יודיע לאיגוד במקום לבקש אישור. הצעת החוק עדיין נמצאת בשלב ההתייעצות וההכנה הפרלמנטרית, כך ששום דבר מזה עדיין לא הפך לחוק.

ערעור על החלטה ובקשה להתערב בבית המשפט

החוק ההולנדי מבחין בין שני פגמים. החלטה הסותרת את החוק או את שטר החלוקה היא בטלה: היא מעולם לא הייתה קיימת ולא חלה עליה מגבלת זמן. החלטה שהתקבלה תוך הפרת כלל פרוצדורלי, או שאינה מקובלת על פי סטנדרטים של סבירות והגינות, ניתנת לביטול: היא עומדת בעינה עד שבית משפט מבטל אותה.

כדי לבטל החלטה, עליך להגיש בקשה לבית המשפט המחוזי תוך חודש מיום שנודע לך על ההחלטה או שיכולת לדעת עליה (סעיף 5:130 לחוק הדת של המדינה, יחד עם הכלל הכללי לגבי החלטות של ישות משפטית בסעיף 2:15 לחוק הדת של המדינה). חודש זה קצר והוא הרסני: בעלים הממתינים לפרוטוקול, או שמנהלים משא ומתן תחילה עם הדירקטוריון, מאבדים באופן קבוע את הזכות להתלונן. ביטול תוקף החלטה שהתקבלה; אישור חלופי מספק אישור שסורב.

VvE רדום וכיצד להעיר אותו

עמותות רבות, במיוחד בבלוקים קטנים מלפני המלחמה המחולקים לשתיים או שלוש דירות, קיימות על הנייר אך אינן עושות דבר: אין דירקטוריון, אין ישיבות, אין חשבונות, אין קרן רזרבה, לפעמים אין ביטוח מבנים קולקטיבי. זהו VvE גס . זה לא חוקי, והוא חוסם יותר ויותר מכירות ומשכנתאות מחדש. הפעלה מחדש, על מנת:

• יש להשיג את שטר החלוקה והשרטוט מרישום המקרקעין ולקבוע אילו תקנות לדוגמה חלות.
• לכנס אסיפה כללית כפי שנקבע בתקנות ולרשום אותה כראוי; אם הדירקטוריון אינו פועל, הבעלים יכולים בדרך כלל לכנס אותה בעצמם.
• למנות הנהלה, ומנהל במידת הצורך, להירשם שניהם בלשכת המסחר, ולפתוח חשבון בנק על שם האיגוד בתוספת חשבון רזרבה נפרד.
• ארגנו או ודאו ביטוח מבנים, בדקנו את סכום הביטוח מול ערך השיפוץ, הזמינו תוכנית תחזוקה וקבעו את התשלומים על בסיסה.
• אם שותף בנדל"ן מסרב לשתף פעולה, ניתן לאכוף חובות אלה באמצעות בית המשפט.

מה קונה צריך לבדוק לפני חתימה

• שטר החלוקה והשרטוט, ואילו תקנות לדוגמה חלות - קראו את הגבול הפרטי/משותף לפני שאתם מציעים.
• הגבלות שימוש: לשימוש מגורים בלבד, איסורים על השכרת חדרים או שהייה קצרה, כללים לגבי חיות מחמד, ריצוף ושיפוצים.
• תקנון הבית ופרוטוקולים של שלוש הישיבות האחרונות - המבחן המהיר ביותר לתפקוד האגודה.
• חשבונות, תקציב ויתרת קרן רזרבה, והאם הרזרבה נמצאת בחשבון נפרד.
• ה-MJOP: תאריך ההשקעה שלו, התקופה המכוסה, והאם התרומות תואמות אותו - תרומה נמוכה עם עתודה דלה היא חשבון נדחה.
• כל החלטה על עבודות גדולות או היטל מיוחד - היא מחייבת אותך לאחר השלמתן - וכל הלוואה.
• הצהרת דירקטוריון על פיגורים, ואישור כי הנוטריון יפרע אותם עם השלמתם (סעיף 5:122 לחוק הפשוט של המדינה).
• ביטוח המבנים ושווי השיפוץ, רישום בלשכת המסחר, ועבור בניין שחולק, גם שטר חלוקת הדירה.

אם המסמכים לא יועברו בזמן, שלבו תנאי מכריע בהסכם הרכישה כך שתוכלו לבטל את ההסכם אם התיק גרוע יותר ממה שהוצג.