שינוי במס העברה: מתחילים ומשקיעים שמים לב!

2021 היא שנה בה כמה דברים ישתנו בתחום החקיקה והתקנות. כך גם לגבי מס העברה. ב- 12 בנובמבר 2020 אישר בית הנבחרים הצעת חוק להתאמת מס ההעברה. מטרת הצעת החוק הזו היא לשפר את מעמדם של מתחילים בשוק הדיור ביחס למשקיעים, מכיוון שמשקיעים ממהרים לרכוש בית לעתים קרובות מדי, במיוחד בערים (גדולות). זה מקשה יותר ויותר על מתחילים לקנות בית. תוכלו לקרוא בבלוג זה אילו שינויים יחולו על שתי הקטגוריות החל מה -1 בינואר 2021 ועל מה עליכם לשים לב כתוצאה.

שני המדדים

על מנת לממש את מטרת הצעת החוק שתוארה לעיל, יוכנסו שני שינויים, או לפחות אמצעים, בתחום מס העברות משנת 2021. צפוי כי הדבר יגדיל את מספר עסקאות הדיור על ידי רוכשי המתחילים. להקטין עסקאות דיור על ידי משקיעים.

האמצעי הראשון בהקשר זה חל על מנות פתיחה, ובקיצור, כרוך בפטור ממס העברה. במילים אחרות, מתחילים כבר לא צריכים לשלם מס העברה החל מה -1 בינואר 2021, כך שרכישת בית תהיה זולה בהרבה עבורם. כתוצאה מהפטור אכן יקטן העלויות הכוללות ברכישת הבית, בהתאם לעליית ערך הבתים. שימו לב: הפטור הוא חד פעמי ומחיר הבית לא יכול לעלות על 400,000 אירו החל מה -1 באפריל 2021. בנוסף, הפטור חל רק כאשר העברת הנכס מתבצעת אצל נוטריון המשפט האזרחי ביום 1 או אחריו. ינואר 2021 ורגע חתימת הסכם הרכישה אינו מכריע.

המדד האחר נוגע למשקיעים ומשמעותו כי רכישותיהם יחויבו במס בשיעור הכללי הגבוה יותר החל מה -1 בינואר 2021. שיעור זה יוגדל מ -6% ל -8% בתאריך שהוזכר. בניגוד למתחילים, זה הופך להיות יקר יותר עבור משקיעים לרכוש בית. מבחינתם סך העלויות הנלוות לרכישת הבית יגדל כתוצאה מעליית שיעור מס המכירה. אגב, שיעור זה אינו ממס רק רכישות שאינן דירות, לרבות שטחי עסק, אלא גם רכישת דירות שלא ישמשו או ישמשו זמנית רק כמגורים עיקריים. בהקשר זה, על פי תזכיר ההסבר להצעת החוק להתאמת מס ההעברה, שקול למשל בית נופש, בית שהורים קונים לילדם ובתים שאינם קונים על ידי אנשים טבעיים, אלא על ידי חוקי אנשים כגון תאגידי דיור.

מתחיל או משקיע?

אבל לאיזה מדד כדאי לזכור? במילים אחרות, האם אתה מתחיל או משקיע? אם מישהו נכנס בפעם הראשונה לשוק הדיור בבעלות ומעולם לא רכש בית לפני כן, אפשר לקחת כנקודת המוצא לענות על שאלה זו. עם זאת, מי זכאי לפטור מתחיל ועל מי חל עליה בשיעור מס המחזור, לא נקבע על בסיס קריטריון זה. זה לא משנה לפטור אם אתה כקונה כבר היה בעל בית קודם. במילים אחרות, הבית לא חייב להיות הבית הראשון בבעלותך כדי להיות זכאי לפטור.

הצעת החוק להתאמת מס ההעברה משתמשת בנקודת פתיחה שונה לחלוטין. אם אתה יכול להיות מסווג כמתנע, ולכן יש סיכוי לפטור מהמתנע תלוי בשלושה קריטריונים מצטברים. הקריטריונים הם כדלקמן:

• גיל הרוכש. כדי להיחשב כמתחיל, עליך להיות בן 18 עד 35. המגבלה העליונה של 35 משמשת להצעת החוק מכיוון שבדיקת AFM הראתה כי בממוצע קשה יותר לשאת בעלויות עבור הקונה בגיל נמוך יותר מ- 35 שנים. בנוסף, לגבי החלת הפטור בגבול התחתון של 18 שנים חלה על הדרישה שאתה בגיל. מטרת הגבול התחתון היא למנוע שימוש לא תקין בפטור המתחילים: אין אפשרות לנציגים המשפטיים להשתמש בפטור בעת רכישת בית על שם ילד קטין. יתר על כן, יש להחיל את מגבלות הגיל על כל רוכש, גם במקרה שנרכש בית אחד על ידי כמה רוכשים במשותף. אם אחד הרוכשים הוא מעל גיל 15 שנים, חל על רוכש זה: אין פטור מצידו.
• הרוכש לא יישם בעבר פטור זה. כאמור, ניתן להשתמש בפטור המתחילים פעם אחת בלבד. כדי להבטיח שלא יופר על כלל זה, עליך להצהיר בבהירות, בתקיפות וללא סייג בכתב כי לא החלת בעבר על הפטור מההפעלה. לאחר מכן יש להגיש הצהרה כתובה זו לנוטריון החוק האזרחי על מנת לעשות שימוש בפטור ממס ההעברה. באופן עקרוני, נוטריון המשפט האזרחי יכול להסתמך על הצהרה כתובה זו, אלא אם כן ידע שהצהרה זו הונפקה באופן שגוי. אם נראה לאחר מכן כי אתה הרוכש החלת את הפטור קודם לכן למרות ההצהרה שהונפקה, עדיין תתבצע הערכה נוספת.
• השימוש בבית למעט באופן זמני כבית המגורים העיקרי על ידי הרוכש. במילים אחרות, היקף הפטור של המתחילים מוגבל לרוכשים שיגורו בפועל בבית. ביחס לתנאי זה, עליך גם כרוכש להצהיר בכתב בצורה ברורה, בתוקף וללא סייג כי הבית ישמש למעט באופן זמני וכבית מגורים עיקרי, וכן להגיש הצהרה בכתב זו ל נוטריון משפטי אזרחי לפני הרכישה אם הרכישה עוברת דרכו. שימוש זמני פירושו למשל השכרת הבית או השימוש בו כבית נופש. בעוד המגורים הראשיים כוללים הרשמה לקהילה ובניית חיים שם (כולל פעילויות ספורט, בית ספר, מקום תפילה, טיפול בילדים, חברים, משפחה). אם ברוכש אינך מתכוון להשתמש בבית החדש כמגורים הראשיים שלך או רק באופן זמני החל מה -1 בינואר 2021, עדיין תחויב במס בשיעור הכללי של 8%.

הערכת הקריטריונים הללו, וכך התשובה לשאלה האם אתה זכאי ליישום הפטור, מתבצעת עם רכישת הבית. באופן ספציפי יותר, זה הרגע שבו שטר המכירה נערך אצל הנוטריון. מיד לפני ביצוע כתב הנוטריון, יש להגיש את הנוסח גם את ההצהרה בכתב בדבר התנאים השניים והשלישים. הרגע בו נחתם הסכם הרכישה אינו רלוונטי לנושא ההצהרה בכתב, בדיוק כמו לרכישת הפטור של המתחילים.

רכישת בית היא צעד חשוב הן עבור המתנע והן עבור המשקיע. האם אתה רוצה לדעת לאיזו קטגוריה אתה שייך ואילו אמצעים עליך לקחת בחשבון משנת 2021 ואילך? או שאתה זקוק לעזרה בביצוע ההצהרה הנדרשת לפטור? ואז צרו קשר Law & More. עורכי הדין שלנו מומחים לדיני מקרקעין ודיני חוזים ושמחים להעניק לכם עזרה וייעוץ. עורכי הדין שלנו ישמחו לסייע לכם גם בתהליך המעקב, למשל בכל הנוגע לעריכת חוזה הרכישה או לבדיקתם.