חובות המשכיר

להסכם שכירות יש היבטים שונים. היבט חשוב בכך הוא בעל הדירה וההתחייבויות שיש לו כלפי הדייר. נקודת המוצא בכל הנוגע לחובותיו של המשכיר היא "ההנאה שהדייר עשוי לצפות על בסיס הסכם השכירות". הרי התחייבויות בעל הדירה קשורות קשר הדוק לזכויות הדייר. במונחים קונקרטיים, נקודת מוצא זו פירושה שתי חובות חשובות עבור בעל הדירה. ראשית כל, חובת סעיף 7: 203 BW להעמיד את הפריט לרשות הדייר. בנוסף חלה חובת אחזקה על בעל הבית, או במילים אחרות הסדרת הליקויים בסעיף 7: 204 לחוק האזרחי ההולנדי. מה בדיוק אומר שתי ההתחייבויות של בעל הבית, נדון ברציפות בבלוג זה.

חובות תדמית המשכיר

העמדת הנכס המושכר לזמין

באשר לחובתו העיקרית הראשונה של המשכיר, סעיף 7: 203 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי בעל הבית מחויב להעמיד לרשות הדייר את נכס ההשכרה ולהשאירו במידה הדרושה לשימוש המוסכם. השימוש המוסכם נוגע למשל להשכרה של:

  • מרחב מחיה (עצמאי או שאינו עצמאי);
  • שטחי עסקים, במובן שטחי מסחר;
  • שטחי עסקים ומשרדים אחרים כמתואר בסעיף 7: 203a BW

חשוב לתאר בבירור בחוזה השכירות איזה שימוש הוסכם על הצדדים. הרי התשובה לשאלה האם בעל הדירה מילא את התחייבותו תהיה תלויה במה שתיארו הצדדים בהסכם השכירות בכל הנוגע ליעד הנכס המושכר. לכן חשוב לא רק לציין את היעד, או לפחות את השימוש, בחכירה, אלא גם לתאר ביתר פירוט למה יכול הדייר לצפות על בסיסו. בהקשר זה מדובר, למשל, במתקנים הבסיסיים הדרושים לשימוש בנכס המושכר באופן ספציפי. לדוגמא, לשימוש בבניין כחלל קמעונאי, הדייר יכול גם לקבוע זמינות של דלפק, מדפים קבועים או קירות מחיצה, ודרישות שונות לחלוטין לחלל שכור למשל המיועד לאחסון נייר פסולת או גרוטאות ניתן להגדיר בהקשר זה.

חובת אחזקה (הסדר ברירת מחדל)

במסגרת החובה העיקרית השנייה של בעל הבית, סעיף 7: 206 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי בעל הבית מחויב לתקן פגמים. מה שיש להבין על ידי פגם מתואר בהרחבה בסעיף 7: 204 לחוק האזרחי: פגם הוא תנאי או מאפיין של הנכס שכתוצאה מכך הנכס אינו יכול לספק לדייר את ההנאה שהוא עשוי לצפות לו בסיס הסכם השכירות. לצורך העניין, לטענת בית המשפט העליון, ההנאה כוללת יותר ממצב הנכס המושכר או הנכסים המהותיים שלו. נסיבות אחרות המגבילות הנאה יכולות להוות פגם כמשמעותו בסעיף 7: 204 BW. בהקשר זה, שקול למשל את הנגישות, הנגישות והמראה הצפוי של הנכס המושכר.

למרות שמדובר במונח רחב המקיף את כל הנסיבות המגבילות את הנאת הדייר, ציפיותיו של הדייר אינן צריכות לחרוג מציפיותיו של דייר ממוצע. במילים אחרות, המשמעות היא שהדייר לא יכול לצפות ליותר מנכס מטופח. בנוסף, קטגוריות שונות של חפצי שכירות יעלו כל אחת את הציפיות שלהן, על פי הפסיקה.

בכל מקרה, אין כל פגם אם חפץ ההשכרה לא מספק לדייר את ההנאה הצפויה כתוצאה מ:

  • נסיבה המיוחסת לשוכר על בסיס תקלה או סיכון. לדוגמא, פגמים קלים בנכס המושכר לנוכח חלוקת הסיכונים החוקיים הם לחשבון הדייר.
  • נסיבות הנוגעות לדייר באופן אישי. זה יכול לכלול, למשל, מגבלת סובלנות נמוכה מאוד ביחס לרעשי חיים רגילים של דיירים אחרים.
  • הפרעה ממשית מצד צדדים שלישיים, כגון רעשי תנועה או מטרד רעש ממרפסת הסמוכה לנכס המושכר.
  • קביעה ללא הפרעה ממשית, היותה מצב בו, למשל, שכן של הדייר טוען רק כי יש לו זכות קדימה בגינת הדייר, מבלי להשתמש בו בפועל.

סנקציות במקרה של הפרת החובות העיקריות על ידי בעל הדירה

אם בעל הבית אינו מסוגל להעמיד את הנכס המושכר לרשות הדייר במועד, במלואו או בכלל, הרי שישנו חסרון מצד המשכיר. כך גם אם יש פגם. בשני המקרים, החיסרון טומן בחובו סנקציות כלפי המשכיר ומעניק לדייר מספר סמכויות בהקשר זה, כגון הטענה של:

  • היענות. לאחר מכן השוכר רשאי לדרוש מבעל הדירה להעמיד לרשותם את הנכס המושכר במועד, במלואו או בכלל, או לתקן את הפגם. עם זאת, כל עוד השוכר אינו דורש את תיקון המשכיר, רשאי המשכיר לא לתקן את הפגם. עם זאת, אם התרופה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה, המשכיר אינו צריך לעשות זאת. אם, לעומת זאת, המשכיר מסרב לתיקון או שלא יעשה זאת במועד, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולקזז את עלויות דמי השכירות.
  • הפחתת שכר הדירה. זוהי חלופה עבור הדייר אם הנכס המושכר אינו מועמד בזמן או במלואו על ידי המשכיר, או אם קיים פגם. יש לתבוע את הפחתת שכר הדירה מבית המשפט או מוועדת הערכת שכר הדירה. את התביעה יש להגיש תוך 6 חודשים לאחר שהדייר דיווח על הפגם בפני המשכיר. מאותו הרגע, גם הפחתת שכר הדירה תיכנס לתוקף. עם זאת, אם השוכר מאפשר לתקופה זו לפוג, זכאותו להפחתת שכר דירה תפחת, אך לא תפקע.
  • סיום הסכם השכירות אם מחסור בשכר דירה הופך את ההנאה לבלתי אפשרית לחלוטין. אם פגם שהמשכיר אינו צריך לתקן, למשל מכיוון שתיקון הוא בלתי אפשרי או דורש הוצאה שאי אפשר לצפות ממנו באופן סביר בנסיבות הנתונות, אך זה הופך את ההנאה שהדייר יכול לצפות לבלתי אפשרית לחלוטין, הן הדייר והן המשכיר מפרק את חוזה השכירות. בשני המקרים ניתן לעשות זאת באמצעות הצהרה חוץ שיפוטית. אולם לעתים קרובות, לא כל הצדדים מסכימים עם הפירוק, כך שעדיין יש לעקוב אחר הליכים משפטיים.
  • פיצוי. טענה זו נובעת מהשוכר רק אם ניתן לייחס את בעל החסרון, כמו נוכחות של פגם. זה המקרה, למשל, אם הליקוי נוצר לאחר כניסה לחוזה השכירות וניתן לייחס אותו למשכיר מכיוון שלמשל הוא לא ביצע תחזוקה מספקת בנכס המושכר. אך גם, אם כבר היה פגם מסוים בעת כריתת השכירות והמשכיר היה מודע לכך באותה עת, היה עליו לדעת זאת או להודיע ​​לשוכר כי אין בנכס המושכר את הפגם.

האם אתה כשוכר או בעל בית מעורב בסכסוך בשאלה האם בעל הבית עומד בתנאים או לא? או שמא אתה רוצה לדעת יותר על למשל הטלת סנקציות נגד בעל הבית? ואז צרו קשר Law & More. שלנו עורכי דין מקרקעין מומחים לדיני שכירות ושמחים להעניק לך סיוע משפטי או ייעוץ. בין אם אתה שוכר או בעל בית, ב Law & More אנו נוקטים גישה אישית ויחד איתך נבדוק את מצבך ונקבע את האסטרטגיה (המעקב).

שתפו אותי