הבנת חובות בעל הבית | Law & More
להסכם שכירות יש היבטים שונים. היבט חשוב בכך הוא בעל הדירה וההתחייבויות שיש לו כלפי השוכר. נקודת המוצא בכל הנוגע לחובות המשכיר היא "ההנאה שהשוכר עשוי לצפות לה בהתבסס על הסכם השכירות". הרי חובות המשכיר קשורות קשר הדוק לזכויות השוכר.
מבחינה קונקרטית, נקודת מוצא זו פירושה שתי התחייבויות חשובות לבעל הבית. ראשית, חובת סעיף 7: 203 BW להעמיד את הפריט לרשות השוכר. בנוסף, חלה חובת אחזקה על בעל הבית, או במילים אחרות הסדרת הליקויים בסעיף 7: 204 של הקוד האזרחי ההולנדי. מה בדיוק מתכוונות שתי ההתחייבויות של בעל הבית, נדון ברציפות בבלוג זה.
העמדת הנכס המושכר לזמין
באשר לחובתו העיקרית הראשונה של המשכיר, סעיף 7: 203 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי בעל הבית מחויב להעמיד לרשות הדייר את נכס ההשכרה ולהשאירו במידה הדרושה לשימוש המוסכם. השימוש המוסכם נוגע למשל להשכרה של:
- מרחב מחיה (עצמאי או שאינו עצמאי);
- שטחי עסקים, במובן שטחי מסחר;
- שטחי עסקים ומשרדים אחרים כמתואר בסעיף 7: 203a BW
חשוב לתאר בצורה ברורה בחוזה השכירות איזה שימוש הוסכם על הצדדים. שהרי התשובה לשאלה האם עמד המשכיר בהתחייבותו תהיה תלויה במה שתיארו הצדדים בהסכם השכירות בכל הנוגע ליעד המושכר. לכן חשוב לא רק לציין את היעד, או לפחות את השימוש, בחוזה השכירות, אלא גם לתאר ביתר פירוט למה יכול השוכר לצפות על בסיסו.
בהקשר זה מדובר, למשל, במתקנים הבסיסיים הדרושים לשימוש בנכס המושכר באופן ספציפי. למשל, לשימוש בבניין כשטח מסחר, השוכר יכול גם לקבוע זמינות של דלפק, מדפים קבועים או קירות מחיצה, ודרישות שונות לחלוטין לחלל מושכר למשל המיועד לאחסון פסולת או גרוטאות מתכת. ניתן להגדיר בהקשר זה מונח.
חובת אחזקה (הסדר ברירת מחדל)
בהקשר לחובתו העיקרית השנייה של בעל הבית, סעיף 7:206 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי בעל הבית מחויב לתקן ליקויים. מה יש להבין בפגם מפורט יותר בסעיף 7:204 לחוק האזרחי: ליקוי הוא מצב או מאפיין של הנכס כתוצאה מכך הנכס אינו יכול לספק לשוכר את ההנאה שהוא עשוי לצפות לו בנכס. בסיס הסכם השכירות.
לצורך העניין, לפי בית המשפט העליון, ההנאה כוללת יותר מסתם מצבו של המושכר או נכסיו המהותיים. גם נסיבות מגבילות הנאה אחרות יכולות להוות פגם כמשמעותו בסעיף 7: 204 BW. בהקשר זה קחו למשל את הנגישות, הנגישות והמראה הצפויים של הנכס המושכר.
למרות שמדובר במונח רחב, הכולל את כל הנסיבות המגבילות את ההנאה של השוכר, ציפיות השוכר לא צריכות לעלות על ציפיותיו של שוכר ממוצע. במילים אחרות, המשמעות היא שהשוכר לא יכול לצפות ליותר מנכס מטופח. בנוסף, קטגוריות שונות של חפצים להשכרה יעלו כל אחד את הציפיות שלו, לפי מקרה חוק.
בכל מקרה, אין כל פגם אם חפץ ההשכרה לא מספק לדייר את ההנאה הצפויה כתוצאה מ:
- נסיבה המיוחסת לשוכר על בסיס תקלה או סיכון. לדוגמא, פגמים קלים בנכס המושכר לנוכח חלוקת הסיכונים החוקיים הם לחשבון הדייר.
- נסיבות הנוגעות לדייר באופן אישי. זה יכול לכלול, למשל, מגבלת סובלנות נמוכה מאוד ביחס לרעשי חיים רגילים של דיירים אחרים.
- הפרעה ממשית מצד צדדים שלישיים, כגון רעשי תנועה או מטרד רעש ממרפסת הסמוכה לנכס המושכר.
- קביעה ללא הפרעה ממשית, היותה מצב בו, למשל, שכן של הדייר טוען רק כי יש לו זכות קדימה בגינת הדייר, מבלי להשתמש בו בפועל.
סנקציות במקרה של הפרת החובות העיקריות על ידי בעל הדירה
אם בעל הבית אינו מסוגל להעמיד את הנכס המושכר לרשות הדייר במועד, במלואו או בכלל, הרי שישנו חסרון מצד המשכיר. כך גם אם יש פגם. בשני המקרים, החיסרון טומן בחובו סנקציות כלפי המשכיר ומעניק לדייר מספר סמכויות בהקשר זה, כגון הטענה של:
- מענה לארועים. לאחר מכן השוכר רשאי לדרוש מבעל הדירה להעמיד לרשותם את הנכס המושכר במועד, במלואו או בכלל, או לתקן את הפגם. עם זאת, כל עוד השוכר אינו דורש את תיקון המשכיר, רשאי המשכיר לא לתקן את הפגם. עם זאת, אם התרופה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה, המשכיר אינו צריך לעשות זאת. אם, לעומת זאת, המשכיר מסרב לתיקון או שלא יעשה זאת במועד, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולקזז את עלויות דמי השכירות.
- הפחתת שכר הדירה. זוהי חלופה עבור הדייר אם הנכס המושכר אינו מועמד בזמן או במלואו על ידי המשכיר, או אם קיים פגם. יש לתבוע את הפחתת שכר הדירה מבית המשפט או מוועדת הערכת שכר הדירה. את התביעה יש להגיש תוך 6 חודשים לאחר שהדייר דיווח על הפגם בפני המשכיר. מאותו הרגע, גם הפחתת שכר הדירה תיכנס לתוקף. עם זאת, אם השוכר מאפשר לתקופה זו לפוג, זכאותו להפחתת שכר דירה תפחת, אך לא תפקע.
- סיום הסכם השכירות אם מחסור בשכר דירה הופך את ההנאה לבלתי אפשרית לחלוטין. אם פגם שהמשכיר אינו צריך לתקן, למשל מכיוון שתיקון הוא בלתי אפשרי או דורש הוצאה שאי אפשר לצפות ממנו באופן סביר בנסיבות הנתונות, אך זה הופך את ההנאה שהדייר יכול לצפות לבלתי אפשרית לחלוטין, הן הדייר והן המשכיר מפרק את חוזה השכירות. בשני המקרים ניתן לעשות זאת באמצעות הצהרה חוץ שיפוטית. אולם לעתים קרובות, לא כל הצדדים מסכימים עם הפירוק, כך שעדיין יש לעקוב אחר הליכים משפטיים.
- פיצוי. טענה זו נובעת מהשוכר רק אם ניתן לייחס את בעל החסרון, כמו נוכחות של פגם. זה המקרה, למשל, אם הליקוי נוצר לאחר כניסה לחוזה השכירות וניתן לייחס אותו למשכיר מכיוון שלמשל הוא לא ביצע תחזוקה מספקת בנכס המושכר. אך גם, אם כבר היה פגם מסוים בעת כריתת השכירות והמשכיר היה מודע לכך באותה עת, היה עליו לדעת זאת או להודיע לשוכר כי אין בנכס המושכר את הפגם.
האם אתה כשוכר או בעל בית מעורב בסכסוך בשאלה האם בעל הבית עומד בתנאים או לא? או שמא אתה רוצה לדעת יותר על למשל הטלת סנקציות נגד בעל הבית? ואז צרו קשר Law & More. שלנו עורכי דין מקרקעין מומחים לדיני שכירות ושמחים להעניק לך סיוע משפטי או ייעוץ. בין אם אתה שוכר או בעל בית, ב Law & More אנו נוקטים גישה אישית ויחד איתך נבדוק את מצבך ונקבע את האסטרטגיה (המעקב).