הגנת שכירות

כאשר אתה שוכר מקום לינה בהולנד, אתה זכאי אוטומטית להגנת שכר דירה. אותו דבר חל על דיירי המשנה ודיירי המשנה שלך. באופן עקרוני, הגנת שכר דירה מורכבת משני היבטים: הגנה על מחיר השכירות והגנת שכר דירה מפני סיום הסכם השכירות במובן זה שהמשכיר אינו יכול פשוט לסיים את הסכם השכירות.

בעוד ששני ההיבטים של הגנת שכר דירה חלים על דיירי הדיור הסוציאלי, אין הדבר כך לגבי דיירי הדיור במגזר החופשי. איזו הגנת שכירות עומדת על הפרק מתי ומה בדיוק כוללת הגנת מחיר השכירות או הגנת השכירות בהקשר של סיום שכירות, נדון בבלוג זה. אבל ראשית, הבלוג הזה דן בתנאי הקרוי מרחב מחיה ליישום הכולל של הגנת שכירות.

מרחב מחייה

לצורך החלת הוראות החוק לעניין הגנת שכר דירה, ראשית זו חייבת להיות שאלה של מרחב מחיה. על פי סעיף 7: 233 לחוק האזרחי ההולנדי, יש להבין כי שטח המגורים הוא נכס בלתי בנוי ככל שהוא מושכר כבית עצמאי או שאינו עצמאי, קרוון או דוכן המיועד למגורי קבע. לא מבוצעת אפוא הבחנה נוספת בין דיירי מגורים עצמאיים או עצמאיים לצורכי הגנת שכר דירה.

מושג מרחב המחיה כולל גם ציוד קרקעי, במילים אחרות, מתקנים אשר מטבעם קשורים באופן בלתי נפרד ל... בית, קרוואן או מגרש או שהם חלק ממנו מכוח הסכם השכירות. במתחם של מגורים, זה יכול להיות, למשל, חדר מדרגות, גלריות ומסדרונות וכן מתקנים מרכזיים אם הם מיועדים בחוזה כמרחבים שאין להם אופי ציבורי.

עם זאת, אין מרחב מחיה כמשמעותו בסעיף 7: 233 לחוק האזרחי ההולנדי אם מדובר:

• שימוש לטווח קצר בשטח המגורים; האם זה המקרה נקבע על סמך אופי השימוש, למשל כבית נופש או כבית חליפין. במובן זה, משך זמן קצר מתייחס אפוא לשימוש ולא לזמן המוסכם;
• מרחב מחיה תלוי; זה המקרה אם הבית מושכר יחד עם שטחים מסחריים; במקרה זה, הבית הוא חלק משטח העסקים המושכר, כך שלא תנאי הדיור אלא הוראות בדבר שטחי העסק חלים על הבית;
• סירת בית; זו תופעה שאינה תואמת את ההגדרה החוקית של מאמר 7: 233 לחוק האזרחי ההולנדי. בדרך כלל לא ניתן לראות בית כזה כרכוש למקרקעין, משום שאין קשר מתמשך עם האדמה או הבנק.

הגנה על מחיר השכירות

אם התקיים תנאי שטח המגורים שתואר לעיל, הדייר ייהנה קודם כל מהגנה על מחירי השכירות. במקרה זה חלות נקודות המוצא הבאות:

• היחס בין האיכות, כולל מיקום הדיור המושכר ובין דמי השכירות שיש לשלם עבורו, חייב להיות סביר;
• לשוכר יש אפשרות בכל עת להעריך את מחיר ההשכרה הראשוני על ידי ועדת השכירות; זה אפשרי רק תוך 6 חודשים מתחילת חוזה השכירות; החלטת ועדת השכירות היא מחייבת, אך עדיין ניתן להגיש אותה לבית המשפט המחוזי לבדיקה;
• בעל הבית אינו יכול להמשיך בהעלאת שכר דירה ללא הגבלה; מגדלים חוקיים ספציפיים חלים על העלאת שכר הדירה, כגון אחוז העלאת שכר הדירה המקסימלי שקבע השר;
• הוראות החוק לגבי הגנת שכר דירה הן מחייבות חוק, קרי, המשכיר אינו יכול לסטות מהם בהסכם השכירות לרעת השוכר.

אגב, העקרונות האמורים חלים רק על שוכר דיור סוציאלי. זהו מרחב המגורים שנכלל בתחום ההשכרה המוסדר ולכן יש להבדיל משטח המגורים השייך למגזר הליברלי, או השכירות החופשית. במקרה של דיור ליברלי או חופשי, שכר הדירה כה גבוה עד שהשוכר אינו זכאי עוד לסבסוד שכר דירה ולכן נופל מחוץ להגנת החוק.

הגבול בין דיור ליברלי לדיור סוציאלי הוא בערך במחיר שכירות של כ-752 יורו לחודש. במידה ומחיר השכירות המוסכם עולה על סכום זה, השוכר אינו יכול להסתמך עוד על העקרונות המתוארים לעיל, כי אז מדובר בשכר דירה של דיור ליברלי.

הגנת שכר דירה נגד סיום הסכם השכירות

עם זאת, לצורך יישום ההיבט האחר של הגנת שכר הדירה, לא מבדילים בין דיירי דיור סוציאלי לליברלי. במילים אחרות, המשמעות היא שכל דייר בשטחי מגורים מוגן במידה רבה ובאופן אוטומטי מפני סיום הסכם השכירות, במובן שהמשכיר אינו יכול פשוט לבטל את הסכם השכירות. בהקשר זה, הדייר מוגן במיוחד משום:

• סיום המשכיר אינו מסיים את הסכם השכירות בהתאם לסעיף 7: 272 לחוק האזרחי ההולנדי; באופן עקרוני, על בעל הבית לנסות תחילה לבצע סיום הסכם השכירות בהסכמה הדדית. אם זה לא עובד והדייר לא מסכים לסיום, סיום המשכיר לא באמת מסיים את הסכם השכירות. המשמעות היא שהסכם השכירות ממשיך כרגיל ועל בעל הדירה להגיש תביעה משפטית לסיום הסכם השכירות לבית המשפט המחוזי. במקרה כזה, הסכם השכירות לא יסתיים עד שבית המשפט יקבל החלטה בלתי חוזרת בתביעת הפסקת המשכיר.
• נוכח סעיף 7: 271 לחוק האזרחי ההולנדי, על בעל הדירה לציין סיבה לסיום; אם בעל הבית עומד לסיים את הסכם השכירות, עליו לעמוד בפורמליות של המאמר הנ"ל של הקוד האזרחי. בנוסף לתקופת ההתראה, עילה לסיום הינה פורמלי חשוב בהקשר זה. על בעל הבית לציין אם כן את אחת העילות לסיום בהודעת הפסקתו, כאמור בסעיף 7: 274 סעיף 1 לחוק האזרחי ההולנדי:

1. הדייר לא התנהג כמו דייר טוב
2. זה נוגע לשכר דירה לתקופה קצובה
3. בעל הבית זקוק בדחיפות לשכר דירה לשימושו האישי
4. השוכר אינו מסכים להצעה סבירה להתקשר בהסכם שכירות חדש
5. בעל הדירה מעוניין לממש שימוש בקרקע במושכר על פי תוכנית יעוד תקפה
6. האינטרסים של המשכיר בסיום השכירות עולים על אלה של הדייר בהמשך החכירה (במקרה של חכירה של בעל הבית)

• את השכירות ניתן לסיים רק על ידי שופט מהנימוקים המפורטים בסעיף 7: 274, פסקה 1, לחוק האזרחי ההולנדי; הנימוקים הנ"ל הם ממצים: כלומר אם מתנהלים הליכים משפטיים בפני בתי המשפט, לא ניתן לבצע סיום הסכם השכירות מטעמים אחרים. אם אכן עולה אחת העילות האמורות, על בית המשפט גם להיעתר לתביעת הדייר לסיים. במקרה כזה, לפיכך אין מקום לשקלול (נוסף) של האינטרסים. עם זאת, חריג חל על נקודה זו בכל הנוגע לעילת סיום לשימוש אישי דחוף. כאשר תתאפשר התביעה, בית המשפט יקבע גם את מועד הפינוי. עם זאת, אם תביעת סיום המשכיר תידחה, לא ניתן יהיה לסיים את חוזה השכירות הרלוונטי למשך שלוש שנים.

חוק תנועת שוק השכירות

בעבר, הגנת שכר הדירה הייתה נתונה בפועל לביקורת רבה: הגנת שכר הדירה הייתה הולכת רחוק מדי ויש בעלי בתים נוספים שהיו רוצים להשכיר את הבית אם הגנת שכר הדירה לא הייתה כל כך קפדנית. המחוקק הוכיח רגישות לביקורת זו. מסיבה זו בחר המחוקק להכניס חוק זה החל מיום 1 ביולי 2016, חוק העברת שוק השכירות. עם החוק החדש הזה, ההגנה על הדייר הפכה פחות מחמירה. בהקשר לחוק זה, אלה השינויים החשובים ביותר:

• בגין הסכמי שכירות ביחס לשטח מגורים עצמאי של שנתיים או פחות ולהסכמי שכירות בגין שטח מגורים לא עצמאי של חמש שנים או פחות, התאפשר למשכיר לשכור ללא הגנת שכר דירה. המשמעות היא כי הסכם השכירות מסתיים בהפעלת החוק לאחר התקופה המוסכמת ואין צורך לסיים אותו על ידי בעל הדירה כבעבר.
• עם כניסת חוזים לקבוצת יעד, הוחל גם על בעל הדירה לסיים את הסכם השכירות לגבי דיור המיועד לקבוצת יעד ספציפית, כמו סטודנטים. אם הדייר כבר לא שייך לקבוצת יעד ספציפית וניתן, למשל, כבר לא להתייחס אליו כסטודנט, בעל הבית יוכל להמשיך בסיום בגלל שימוש אישי דחוף ביתר קלות ובמהירות.

האם אתה דייר ואתה רוצה לדעת לאיזו הגנה מהשכרה אתה זכאי? האם אתה בעל בית שרוצה לסיים את הסכם השכירות? או שיש לך שאלות נוספות בנוגע לבלוג זה? ואז צרו קשר Law & More. עורכי הדין שלנו מומחים לדיני שכירות ושמחים להעניק לכם ייעוץ. הם יכולים גם לסייע לך באופן חוקי אם סכסוך השכירות שלך יוביל להליכים משפטיים.