השכרת שטחי עסקים במהלך משבר קורונה

העולם כולו נתקל כרגע במשבר בקנה מידה בלתי נתפס. המשמעות היא שממשלות גם צריכות לנקוט בצעדים יוצאי דופן. הנזק שנגרם למצב זה וימשיך לגרום לו יכול להיות עצום. העובדה היא שאיש אינו כרגע בעמדה להעריך את היקף המשבר, ולא כמה זמן יימשך. ללא קשר למצב, חוזי השכירות של הנחות עסק עדיין בתוקף. זה מעלה כמה שאלות. במאמר זה ברצוננו לענות על מספר שאלות שעשויות להתעורר אצל דיירים או בעלי בית של הנחות עסק.

תשלום שכר הדירה

האם אתה עדיין צריך לשלם את שכר הדירה? התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבות המקרה. בכל מקרה, יש להבדיל בין שני מצבים. ראשית, הנחות עסק שאינן יכולות לשמש עוד למטרות עסקיות, כמו מסעדות ובתי קפה. שנית, ישנן חנויות שעשויות להיות פתוחות, אך בוחרות לסגור את דלתותיהן בעצמם.

השכרת שטחי עסקים במהלך משבר קורונה

השוכר מחויב בתשלום דמי שכירות בהתבסס על הסכם השכירות. אם זה לא קורה, מדובר בהפרת חוזה. כעת נשאלת השאלה האם יכול להיות כוח עליון? אולי יש הסכמים בהסכם השכירות לגבי הנסיבות בהן יכול לחול עליון כוח. אם לא, החוק חל. החוק קובע כי יש כוח עליון אם לא ניתן לשאת בדייר באחריות לאי ציות; במילים אחרות, זו לא אשמתו של השוכר שהוא לא יכול לשלם את דמי השכירות. לא ברור אם אי עמידה בהתחייבויות עקב נגיף הנגיף גורמת לכוח עליון. מכיוון שאין תקדים לכך, קשה לשפוט מה תהיה התוצאה במקרה זה. עם זאת, מה שממלא תפקיד הוא חוזה ה- ROZ (מועצת הנדל"ן) הנמצא בשימוש לעתים קרובות בסוג זה של יחסי שכירות. בחוזה זה, תביעה להפחתת שכר דירה אינה נכללת כסטנדרט. השאלה היא אם בעל בית יכול לשמור על נקודת מבט זו באופן סביר במצב הנוכחי.

אם השוכר יבחר לסגור את חנותו המצב יהיה אחר. עם זאת, כרגע אין חובה לעשות זאת, המציאות היא שיש פחות מבקרים ולכן פחות רווח. השאלה היא האם הנסיבות צריכות להיות כולה על חשבון השוכר. לא ניתן לתת תשובה ברורה לשאלה זו מכיוון שכל סיטואציה שונה. יש להעריך את זה כל מקרה לגופו.

נסיבות לא צפויות

גם השוכר וגם בעל הבית עשויים להפעיל נסיבות בלתי צפויות. באופן כללי, משבר כלכלי אחראי מטעם היזם, אם כי ברוב המקרים זה יכול להיות שונה בגלל משבר הקורונה. ניתן לקחת בחשבון גם את האמצעים שביצעה הממשלה. תביעה המבוססת על נסיבות בלתי צפויות נותנת את האפשרות לתקן או לבטל את חוזה השכירות על ידי בית המשפט. הדבר אפשרי במקרה שאי אפשר להחזיק בדייר עוד באופן סביר להמשך ההסכם. על פי ההיסטוריה הפרלמנטרית, שופט צריך לנהוג באיפוק בעניין זה. אנו נמצאים כעת גם במצב שבתי משפט סגורים: לפיכך לא יהיה קל להשיג פסק דין במהירות.

חסר במושכר

השוכר רשאי לתבוע הפחתה בשכר הדירה או הפיצוי במקרה של חסרונות. מחסור במצב הנכס או כל תנאי אחר מביא לכך שלא נהנה מההשכרה אליו היה זכאי השוכר בתחילת הסכם השכירות. לדוגמא, יכול להיות מחסור: תקלות בניה, גג דולף, עובש וחוסר יכולת לקבל היתר ניצול עקב היעדר יציאת חירום. בתי משפט בדרך כלל אינם ששים לשפוט שיש נסיבות שחייבות להיות על חשבון בעל הבית. בכל מקרה, עסק לקוי עקב היעדר ציבור איננו נסיבות שיש לחייב את בעל הבית. זה חלק מהסיכון היזמי. מה שגם ממלא תפקיד הוא שבמקרים רבים עדיין ניתן להשתמש במושכר. לכן יותר מסעדות, המגישות או אוכלות את ארוחותיהן כחלופה.

חובת הניצול

מרבית השכירות של הנחות עסק כוללות התחייבות תפעולית. משמעות הדבר היא כי על השוכר להשתמש במתחם העסקים השכור. בנסיבות מיוחדות, חובת הניצול עשויה לנבוע מהחוק, אך לא תמיד זה המצב. כמעט כל בעלי הבית בחדרי העסקים והמשרדים עושים שימוש בדגמי ה- ROZ. ההוראות הכלליות הקשורות לדגמי ה- ROZ קובעות כי השוכר ישתמש בשטח המושכר "ביעילות, לחלוטין, כראוי ואישי". המשמעות היא שהשוכר מחויב לחובה תפעולית.

עד כה אין בהולנד שום אמצעי ממשלתי המורה על סגירת מרכז קניות או שטחי משרדים. עם זאת, הממשלה הודיעה כי כל בתי הספר, מפעלי אכילה ושתייה, מועדוני ספורט וכושר, סאונות, מועדוני סקס ובתי קפה צריכים להישאר סגורים בפריסה ארצית עד להודעה חדשה. אם דייר מחויב בהוראת הממשלה לסגור את המושכר, השוכר לא יהיה אחראי לכך. מדובר בנסיבות שעל פי המצב הלאומי הקיים אין לדאוג לדייר. על פי ההוראות הכלליות, השוכר מחויב גם למלא אחר הוראות הממשלה. כמעסיק, הוא גם מחויב להבטיח סביבת עבודה בטוחה. חובה זו נובעת מאי חשיפת העובדים לסיכון לזיהום של נגיף הקורונוב. בנסיבות אלה, בעל הבית אינו יכול להכריח את השוכר לפעול.

עקב בריאות הצוות ו / או הלקוחות אנו רואים כי הדיירים עצמם בוחרים גם לסגור את המושכר מרצון, גם אם לא הונחו עליהם לעשות זאת על ידי הממשלה. בנסיבות הקיימות אנו מאמינים כי בעלי הבית לא יוכלו להגיש תביעה למילוי ההתחייבות, תשלום קנסות או פיצויים בגין נזקים. על סמך הרציונאליות וההגינות, כמו גם החובה להגביל את הנזק מצד השוכר ככל האפשר, אנו מתקשים לדמיין שבעל בית יתנגד לסגירה (זמנית).

שימוש שונה במושכר

מפעלי מזון ומשקאות סגורים כרגע. עם זאת, עדיין מותר לאסוף ולהגיש אוכל. עם זאת, הסכם שכירות מספק את רוב הזמן מדיניות ייעודית נוקשה; מה שהופך איסוף שונה ממסעדה. כתוצאה מכך, דייר רשאי לפעול בניגוד להסכם השכירות, ואולי גם לוותר על קנסות.

במצב הנוכחי, לכל אחד מוטלת החובה להגביל את הנזק שלו ככל האפשר. על ידי מעבר לפונקציית איסוף / מסירה, שוכר מציית. בנסיבות אלה, קשה מכל סבירות להגן על נקודת המבט כי הדבר מנוגד לתכלית החוזית. לאמיתו של דבר, בעל בית סביר יותר שתהיה לו תביעה על השוכר אם השוכר לא יעשה כל שביכולתו בכדי להפעיל את עסקיו כדי להיות מסוגל לשלם את שכר הדירה.

סיכום

במילים אחרות, כולם מחויבים להגביל את הנזק שלהם ככל האפשר. הממשלה כבר הודיעה על צעדים מרחיקי לכת שיסייעו ליזמים ולהפחתת הלחץ הכספי שלהם. מומלץ להשתמש באפשרויות של אמצעים אלה. אם דייר מסרב לעשות זאת, זה עשוי להיחשב קשה להעביר את ההפסדים למשכיר. זה תקף גם להפך. בינתיים, פוליטיקאים גם קראו לבעלי הבית למתן את שכר הדירה בתקופה הקרובה, כך שישתתף בסיכון.

למרות שלדייר ולבעל הבית יש יחסים חוזיים זה עם זה והעיקרון של 'עסקה היא עסקה'. אנו ממליצים לדבר אחד עם השני ולבחון את האפשרויות. השוכר ובעל הבית יוכלו לפגוש זה את זה בזמנים חריגים אלה. בעוד שלשוכר אין הכנסות עקב הסגירה, גם הוצאות המשכיר נמשכות. האינטרס של כולם הוא ששני העסקים שורדים ומתגברים על המשבר הזה. באופן זה, הדייר ובעל הבית יכולים להסכים כי שכר הדירה ישולם באופן חלקי באופן חלקי והמחסור יתפס עם פתיחתו מחדש של בית העסק. עלינו לעזור אחד לשני במידת האפשר וחוץ מזה, בעלי הבית אינם נהנים מדיירים פושט רגל. אחרי הכל, דייר חדש לא נמצא בקלות בזמנים אלה. לא תהיה בחירה שתבחרו, אל תקבלו החלטות חפוזות ותנו לנו לייעץ לכם לגבי האפשרויות.

צור קשר

מכיוון שהמצב הנוכחי כה בלתי צפוי, אנו יכולים לדמיין שזה יכול להעלות עבורכם שאלות רבות. אנו עוקבים מקרוב אחר ההתפתחויות ושמחים ליידע אותך על מצב העניינים האחרון. אם יש לך שאלות לגבי מאמר זה, אל תהסס לפנות לעורכי דין של Law & More.

שתפו אותי