מהן הזכויות שלך כשוכר?

לכל דייר יש את הזכות יש שתי זכויות חשובות: הזכות להנאת מגורים והזכות להגנת שכר דירה. היכן שדנו בזכותו הראשונה של הדייר בקשר עם חובותיו של בעל הדירה, הזכות השנייה של הדייר הגיעה בבלוג נפרד אודות הגנת שכר דירה. לכן שאלה מעניינת נוספת תידון בבלוג זה: אילו זכויות אחרות יש לדייר? הזכות ליהנות ממגורים והזכות להגנת שכר דירה אינן הזכויות היחידות שיש לדייר כלפי המשכיר. לדוגמא, השוכר זכאי גם למספר זכויות בהקשר של העברת הנכס שאינו חוצה שכר דירה ודיור משנה. שתי הזכויות נדונות ברציפות בבלוג זה.

מהן הזכויות שלך כשוכר?

העברת הנכס אינה חוצה שכר דירה

סעיף 1 לסעיף 7: 226 לחוק האזרחי ההולנדי, החל על דיירי שטחי מגורים ומסחר, קובע את הדברים הבאים:

"העברת הנכס שאליו הסכם השכירות מתייחס (...) על ידי המשכיר מעבירה את הזכויות והחובות של המשכיר מהסכם השכירות לידי הרוכש".

מבחינת הדייר, מאמר זה פירושו קודם כל כי העברת הבעלות על הנכס המושכר, למשל באמצעות מכירת בעל הדירה לאחר, אינה מסיימת את הסכם השכירות. בנוסף, השוכר יכול לטעון טענות כנגד יורשו המשפטי של המשכיר, כעת כאשר יורש משפטי זה מקבל על עצמו את זכויותיו וחובותיו של המשכיר. לשאלה אילו טענות יש דווקא לדייר אז, חשוב לקבוע תחילה אילו זכויות וחובות של בעל הדירה עוברים ליורשו המשפטי. על פי סעיף 3 לסעיף 7: 226 לחוק האזרחי, מדובר בייחוד בזכויות ובחובות של בעל הדירה שקשורות ישירות לשימוש בנכס המושכר בתמורה שישולם על ידי הדייר, קרי שכר הדירה. המשמעות היא שהטענות שהשוכר יכול לטעון כנגד יורשו המשפטי של המשכיר, מתייחסות באופן עקרוני לשתי הזכויות החשובות ביותר שלו: הזכות להנאת מגורים והזכות להגנת שכר דירה.

אולם לעיתים קרובות, הדייר ובעל הדירה גם מבצעים הסכמים אחרים בהסכם השכירות מבחינת תכנים אחרים ורושמים אותם בסעיפים. דוגמה נפוצה היא סעיף הנוגע לזכות הקדימה של הדייר. על אף שאינו מזכה את הדייר במסירה, הדבר כרוך בחובה של בעל הדירה להציע: על בעל הדירה תחילה להציע למכירה את הנכס המושכר לפני שיימכר ליורש משפטי אחר. האם בעל הדירה הבא יהיה מחויב גם לסעיף זה כלפי הדייר? נוכח הפסיקה, אין זה המצב. זה קובע כי זכות קדימה של השוכר אינה קשורה ישירות לדמי השכירות, כך שהסעיף הנוגע לזכות רכישת הנכס המושכר אינו עובר ליורשו המשפטי של המשכיר. זה שונה רק אם מדובר באופציית רכישה מהשוכר והסכום שישולם מעת לעת למשכיר כולל גם אלמנט של פיצוי בגין הרכישה האולטימטיבית.

שכירת משנה

בנוסף, סעיף 7: 227 לחוק האזרחי קובע את הדברים הבאים לגבי זכויות הדייר:

"הדייר מורשה למסור את הנכס המושכר בשימוש, כולו או חלקו, למישהו אחר, אלא אם כן היה עליו להניח כי למשכיר יהיו התנגדויות סבירות לשימוש באדם האחר."

באופן כללי, ברור ממאמר זה כי לשוכר הזכות להשכיר את הנכס המושכר כולו או חלקו לאדם אחר. לנוכח החלק השני של סעיף 7: 227 לחוק האזרחי, עם זאת, הדייר אינו יכול להמשיך בהשכרת משנה אם יש לו סיבות לחשוד כי בעל הדירה יתנגד לכך. בחלק מהמקרים התנגדותו של בעל הבית ניכרת, למשל אם נכלל בהסכם השכירות איסור שכירות משנה. במקרה כזה, אין אפשרות לשכירת משנה של הדייר. אם הדייר יעשה זאת בכל מקרה, יתכן וקנס בתמורה. לאחר מכן יש לקשר קנס זה לאיסור השכרת משנה בהסכם השכירות ולהיות חייב בסכום מקסימלי. לדוגמא, ניתן לאסור בדרך זו את שכירת המשנה של חדר מצימר אייר בשכירות, מה שלרוב מתברר שכך.

בהקשר זה, סעיף 7: 244 לחוק האזרחי חשוב גם לשכירת משנה של שטח המגורים, הקובע כי הדייר בשטח המגורים אינו רשאי להשכיר את כל שטח המגורים. זה לא חל על חלק מחלל מגורים, כגון חדר. במילים אחרות, הדייר חופשי באופן עקרוני להשכיר חלקית מגורים חלקית לאחר. באופן עקרוני, לדייר המשנה יש גם זכות להישאר בנכס המושכר. זה חל גם אם הדייר צריך לפנות את הנכס המושכר בעצמו. אחרי הכל, סעיף 7: 269 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי בעל הדירה ימשיך להגיש שכירות משנה על פי חוק, גם אם הסכם השכירות הראשי הסתיים. עם זאת, יש לעמוד בתנאים הבאים לצורך מאמר זה:

  • מרחב מחיה עצמאי. במילים אחרות, מרחב מחיה עם גישה משלו ומתקנים חיוניים משלו, כמו מטבח וחדר אמבטיה. לכן רק חדר אינו נתפס כמרחב מגורים עצמאי.
  • הסכם שכירות משנה. היותו הסכם בין השוכר לדייר המשנה העומד בדרישות להסכם שכירות, כמתואר בסעיף 7: 201 לחוק האזרחי.
  • הסכם שכירות נוגע להשכרת שטחי מגורים. במילים אחרות, הסכם השכירות העיקרי בין השוכר למשכיר חייב להתייחס לשכירות והשכרת שטח שעליהם חלות הוראות מרחב המחיה החוקי.

אם לא מתקיימות ההוראות שלעיל, עדיין אין לשוכר המשנה זכות או בעלות לתבוע מהמשכיר את הזכות להישאר בנכס המושכר לאחר שהסכם השכירות העיקרי בין השוכר לבעל הבית הופסק, כך שגם הפינוי הוא בלתי נמנע עבורו. אם דייר המשנה אכן עומד בתנאים, עליו לקחת בחשבון את העובדה כי בעל הדירה יכול לפתוח בהליכים נגד דייר המשנה לאחר חצי שנה על מנת להביא לסיום השכרת המשנה ופינוי המושכר.

בדיוק כמו שטחי מגורים, הדייר יכול גם לשכור שכירות משנה. אך כיצד מתייחס דייר המשכיר למשכיר במקרה זה, אם הדייר לא היה מוסמך לכך או נאלץ לפנות את הנכס המושכר? לשנת 2003 הייתה הבחנה ברורה: למשכיר לא היה שום קשר לדייר המשנה מכיוון שלדייר המשנה היו רק יחסים משפטיים עם הדייר. כתוצאה מכך, גם לדייר המשנה לא היו זכויות ובכך תביעה נגד המשכיר. מאז שונה החוק בנקודה זו וקובע כי אם יסתיים הסכם השכירות העיקרי בין הדייר למשכיר, על הדייר לדאוג לאינטרסים ולעמדתו של השוכר על ידי, למשל, הצטרפותו של דייר המשנה להליך עם בעל בית. אך אם הסכם השכירות הראשי עדיין יסתיים לאחר ההליכים, גם זכויותיו של דייר המשנה יסתיימו.

האם אתה דייר ויש לך שאלות לגבי הבלוג הזה? ואז צרו קשר Law & More. עורכי הדין שלנו מומחים בתחום דיני השכירות ושמחים להעניק לכם ייעוץ. הם יכולים גם לסייע לך באופן חוקי אם סכסוך השכירות שלך יוביל להליכים משפטיים.

שתפו אותי
Law & More B.V.