מבוא
קניית בית חדש במהלך גירושין אפשרית בהולנד בתנאים מסוימים. האם ניתן לרכוש בית באופן עצמאי ומהן ההשלכות הכלכליות תלויות לחלוטין במבנה הרכוש המשותף שלכם וברגע בו אתם מגישים בקשה לגירושין לבית המשפט.
מאמר זה מיועד לאנשים המתגרשים ושוקלים לקנות בית חדש במהלך הליכי הגירושין. בין אם אתם רוצים לדעת אם אתם זקוקים להסכמת בן/בת הזוג לשעבר, מה קורה עם זכויות הקניין, או כיצד נותן משכנתאות רואה את מצבכם, תמצאו את התשובות כאן. איננו מכסים את התקופה שלאחר הרישום הסופי במרשם האזרחי, שכן אז חלים הכללים עבור רווקים.
תשובה ישירה: כן, ניתן לרכוש בית חדש במהלך הליכי גירושין, אך ההשלכות משתנות מאוד. אם תרכשו לפני הגשת בקשת הגירושין, הנכס ייחשב לרכוש משותף ובן/בת הזוג לשעבר יהפוך אוטומטית לבעלים משותפים. אם תרכשו לאחר הגשת הבקשה, הנכס יהיה עקרונית שלכם כולו.
מאמר זה מכסה את הנקודות המרכזיות הבאות:
- כיצד הסכם הרכוש המשותף שלך קובע האם בן/בת הזוג לשעבר יהפוך/ה לבעלים משותפים/ות
- מדוע עיתוי הגשת בקשה לגירושין כה קריטי
- איזו הסכמה נדרשת לרכישה ומשכנתא
- ההשלכות הכספיות על מזונות, עלויות דיור ומיסים
- צעדים מעשיים לקבלת משכנתא במהלך גירושין
הבנת משטר הרכוש בין בני זוג
משטר הרכוש בין בני הזוג קובע מי הופך לבעלים של בית שאתם רוכשים במהלך הליכי הגירושין. זהו הבסיס לכל השאלות הנוספות בנוגע להסכמה, משכנתאות וחלוקת רכוש. מבלי לדעת תחת איזה משטר אתם נשואים, אינכם יכולים להעריך את ההשלכות של רכישת בית.
בנישואין של שיתוף רכוש, הנכסים והחובות מתחלקים באופן אוטומטי. במקרה של הסכם ממון, ניתן להסדיר זאת אחרת לחלוטין. הניסוח המדויק של חוזה הנישואין שלכם הוא מכריע בהקשר זה.
קהילה מלאה של רכוש
בנישואין בשיתוף רכוש מלא, באופן עקרוני כל מה שקונים במהלך הנישואין נופל בשיתוף הרכוש. זה חל על נישואין שנחתמו לפני ה-1 בינואר 2018, אך גם על נישואין מאוחרים יותר ללא הסכם ממון, שבהם כל מה שנצבר במהלך הנישואין נופל בשיתוף הרכוש המצומצם.
השלכות על רכישת בית:
- בית חדש שרכשתם לפני פירוק השיתוף הופך אוטומטית לרכוש משותף.
- בן/בת הזוג לשעבר שלך הופך/ת לבעלים משותף/ה, גם אם רק שמך רשום/ה בשטר המכירה.
- גם חוב המשכנתא שייך לקהילה.
- יש לכלול את הבית החדש בהסכם הגירושין בעת חלוקתו.
במבט ראשון, זה אולי נראה חכם לקנות בית במהירות, אבל זה יוצר רכוש נוסף שיש לחלק. זה מסבך את הליכי הגירושין.
הפרדת רכוש
הסכם ממון עם הפרדה מוחלטת של הרכוש מעניק לכם חופש רב יותר. אם בתים אינם כלולים במפורש בבעלות משותפת, תוכלו לרכוש בית באופן עצמאי מבלי שבן/בת הזוג לשעבר שלכם יהפוך לבעלים משותף.
יתרונות מערכת זו:
- הנכס החדש הוא רכושך הפרטי לחלוטין
- אין צורך לבקש אישור לרכישה עצמה
- השותף השני אינו משתתף בשום ערך עודף או גירעון
- הסכם הגירושין הופך להיות הרבה יותר פשוט
שימו לב: אנשים רבים מאמינים שיש להם נכסים נפרדים לחלוטין, למרות שחוזה הנישואין שלהם עשוי לכלול רכוש משותף מוגבל או סעיפי פשרה. יש לבדוק תמיד את הניסוח המדויק של הסכם ממון. אם בתים אינם נכללים במפורש, אותם כללים חלים כמו לגבי רכוש משותף.
השאלה איזו שיטה חלה קובעת את נקודת ההתחלה. אך גם עם שיתוף רכוש, יש רגע מכריע שבו המצב משתנה: הגשת בקשת הגירושין.
מועד הגשת בקשת הגירושין
הרגע שבו אתה או בן/בת זוגך לשעבר מגישים בקשה לגירושין בבית המשפט קובע את הבעלות על בית חדש. מאז 2012, זהו תאריך הייחוס החוקי: בתאריך זה, שיתוף הרכוש מתפרק. יש לכך השפעה רטרואקטיבית על כל הרכישות שבוצעו לאחר תאריך זה.
לפני הגשת העתירה
כל עוד לא הוגשה בקשת הגירושין, הנך מחויב באופן מלא לבן/בת הזוג שלך מבחינת רכוש. חוקלרכישת בית בשלב זה יש השלכות מרחיקות לכת.
מה קורה:
- הנכס החדש הופך אוטומטית לחלק משיתוף הרכוש
- בן/בת הזוג לשעבר הופך/ת לבעלים משותף/ה, ללא קשר למי שחותם/ת על שטר המכירה
- ההלוואה שייכת גם לשיתוף הרכוש ושני השותפים אחראים לה באופן עקרוני.
- בעת החלוקה הבאה, יש לקבוע מי יקבל את הנכס הזה או האם הוא יימכר.
סיכונים:
- אתה יוצר נכס נוסף שיש לחלק
- השותף השני יכול לתבוע מחצית מכל ערך עודף עתידי
- גם נושי בן/בת הזוג לשעבר יכולים לגבות את תביעותיהם מהרכוש הזה באמצעות הרכוש המשותף.
- הסכסוך סביב החלוקה עלול להסלים
בפועל, לכן לעיתים רחוקות יהיה זה חכם לרכוש בית לפני הגשת בקשת הגירושין. אחרי הכל, אתם צוברים נכסים שייתכן שתצטרכו לחלוק ביניהם.
לאחר הגשת העתירה
מרגע קבלת בקשת הגירושין בבית המשפט, שיתוף הרכוש מתפרק. זה משנה את המצב באופן מהותי.
השלכות על בעלות:
- בית חדש שרכשת שייך כעת לנכסים הפרטיים שלך
- בן/בת הזוג לשעבר/ת שלך לא הופך/ת לבעלים/ת שותפה/ה
- החוב הוא גם פרטי; השותף השני אינו אחראי
- רכוש זה אינו חייב להיכלל בחלוקת השיתוף המשפחתי.
ניואנס חשוב למשכנתא: למרות שאתם יכולים לקנות בית באופן עצמאי, ייתכן שעדיין תזדקקו להסכמת בן/בת הזוג לשעבר כדי לקחת משכנתא. כל עוד הגירושין לא נרשמו רשמית במרשם האזרחי, חלק מהמלווים עדיין יראו אתכם כנשואים. אם בן/בת הזוג יסרב/י, תוכלו להגיש בקשה לבית המשפט לקבלת אישור.
יוצאים מן הכלל
ישנם יוצאים מן הכלל שבהם נכס יכול להישאר מחוץ לקהילה עוד לפני הגשת הבקשה.
השקעה מחדש של הון עצמי: אם אתם מממנים את הנכס כולו מנכסים פרטיים – לדוגמה, מתנה עם סעיף אי הכללה או ירושה – הנכס עשוי להיכלל מחוץ למשטר הרכוש המשותף. חלים תנאים מחמירים:
- לפחות 50% ממחיר הרכישה חייב להגיע מקרנות אישיות ניתנות להוכחה.
- יש לרשום זאת במסמך נוטריוני
- יש לאמת את מקור הכספים
קשה ליישם חריג זה בפועל אם אתם זקוקים גם להלוואה. פנו תמיד לייעוץ משפטי בנושא זה.
השלכות מעשיות והליך
האפשרות החוקית לרכוש בית היא דבר אחד; היתכנות מעשית היא עניין אחר לגמרי. נותני משכנתאות נזהרים במצבי גירושין, וההשלכות הכספיות חורגות מעבר למחיר הרכישה בלבד.
הגשת בקשה למשכנתא במהלך גירושין
קבלת משכנתא במהלך הליך גירושין אפשרית, אך דורשת הכנה יסודית. בנקים רוצים ודאות לגבי מצבכם הכלכלי לאחר הגירושין.
שלבים להגשת בקשה למשכנתא:
- העריכו את מצבכם הכלכלי – תכננו את ההכנסות, החובות, עלויות הדיור וכל התחייבויות התחזוקה שלכם
- השגת (טיוטת) הסכם גירושין – זה כולל הסכמים לגבי בית משותף, חלוקת ערך עודף או חוב שיורי ומזונות
- לקבל הבהרות לגבי הבית הישן – הבנק רוצה לדעת האם אתם מוכרים את בית המגורים או שאחד מכם ימשיך לגור שם
- בקשו פגישת ייעוץ מקדימה עם יועץ משכנתאות – חשב את כושר ההלוואה המקסימלי שלך עם ובלי מזונות
מסמכים דרושים:
- הסכם גירושין חתום או טיוטה
- הסכמים לגבי חלוקת הבית הנוכחי בבעלות הבעלים
- הוכחת הכנסה וכל דמי מזונות
- סקירה כללית של עלויות משכנתא קיימות והתחייבויות אחרות
הסכם הגירושין הוא קריטי. ללא הסכמות נכונות לגבי הבית הישן ודמי המזונות, מלווה המשכנתאות לרוב לא ייתן הצעה מחייבת. הבנק רוצה לקחת בחשבון את כל ההוצאות העתידיות.
השוואה בין השלכות פיננסיות
| תַרחִישׁ | סטטוס בעלות | אחריות משכנתא | השפעת המזונות |
| רכישה לפני בקשת גירושין | מפרק (50/50) | שני השותפים אחראים | עלויות הדיור נחשבות לשניהם |
| רכישה לאחר גירושין | פרטי לחלוטין | רק הרוכש אחראי | עלויות דיור חדשות משפיעות על היכולת הכלכלית של הקונה |
| בהסכמת בן/בת הזוג | הסכמים ברורים | בהתאם לאמנה | חישוב צפוי |
| ללא הסכמה (לפני בקשה) | במשותף למרות התנגדות | אחריות משותפת | עלול לגרום לסכסוכים |
פרשנות: נקודת ההתחלה הטובה ביותר היא לקנות לאחר הגשת הבקשה, עם הסכם חתום המכיל הסדרים ברורים לגבי הבית שלכם, מזונות בן/בת הזוג וחלוקת הנכסים. זה נותן למלווה המשכנתאות ודאות ומונע מהשותף השני להפוך באופן בלתי צפוי לבעלים משותף.
לבחירת מועד הרכישה יש גם השלכות מס. תוכנית ההלוואה הנוספת פירושה שעליך לתרום את ההון העצמי מהבית הישן לבית החדש על מנת לשמור על מלוא ההקלה על ריבית המשכנתא. במקרה של חלוקה מורכבת, זה יכול להיות קשה לחישוב.
בעיות ופתרונות נפוצים
התרגול מראה שרכישת בית במהלך גירושין לעיתים רחוקות עוברת בצורה חלקה. אלו הן הבעיות הנפוצות ביותר.
בן זוג לשעבר מסרב להסכים
לעיתים בן הזוג היוצא או בן הזוג שנותר מסרבים לשתף פעולה עם משכנתא, בין אם מתוך חוסר רצון ובין אם כדי ליצור מינוף.
פתרון: באפשרותך להגיש בקשה לבית המשפט לקבלת אישור להחליף את הסכמת בן/בת הזוג. השופט ישקול את האינטרסים המעורבים: האם הרכישה סבירה? האם אתה זקוק לנכס למגורים (למשל, לילדים)? האם בן/בת הזוג השני/ה נוטל/ת סיכון לא סביר?
במקרה של רכישת נכס סבירה והצדקה כלכלית ברורה, בית המשפט בדרך כלל יאשר את הרכישה. עם זאת, הדבר לוקח זמן וכרוך בעלויות משפטיות.
חברת המשכנתאות מציבה דרישות נוספות
הבנקים נוקשים. ללא הסכם גירושין סופי או אם ישנה אי ודאות לגבי הבית הישן, המימון עלול להיחסם.
פתרונות:
- קבעו הסכמות ברורות עם בן/בת הזוג לשעבר לגבי הבית המשותף בהקדם האפשרי
- יש לציין במפורש בהסכם ששני השותפים נותנים זה לזה אישור לרכוש בית נוסף.
- שקלו שכירות זמנית אם ההליכים נמשכים זמן רב מדי
- שאלו את נותן המשכנתאות אילו ערבויות נוספות הוא מקבל (למשל, כספים אישיים נוספים, ערבויות או סכום הלוואה נמוך יותר).
חלק מהבנקים משתמשים ב'הצעה זמנית' בכפוף לתנאים, אשר הופכת לסופית לאחר חתימת ההסכם.
השפעה על עלויות תחזוקה ודיור
משכנתא חדשה משפיעה על יכולתך לשלם מזונות. בית המשפט מתחשב בעלויות דיור סבירות; עלויות גבוהות במיוחד עקב רכישה שאפתנית אינן משתקפות במלואן.
אסטרטגיות:
- רכישת בית עם עלות דיור שתהיה פרופורציונלית להכנסה שלך
- חשב את ההשפעה על התחזוקה מראש באמצעות תקני Trema
- קחו בחשבון עלויות כפולות אם הבית הישן טרם נמכר
- התייעצו עם יועץ גירושין כלכלי לגבי האיזון האופטימלי
בחירת בית חדש ויקר עשויה להגדיל את חובת התחזוקה שלכם או להקטין את שטח המגורים שלכם. שקלו זאת בזהירות.
מסקנה והצעדים הבאים
רכישת בית חדש במהלך גירושין מותרת על פי חוק, אך ההשלכות תלויות במבנה הרכוש המשותף שלכם, ומעל הכל, במועד הרכישה. אם תקנו את הבית לפני הגשת בקשה לגירושין, הוא ייחשב לרכוש משותף ולבן/בת הזוג לשעבר יהיה חלק בו. אם תקנו אותו לאחר הגשת הבקשה, הנכס הוא שלכם בלבד. עם זאת, ייתכן שעדיין יידרש הסכמה למשכנתא, בתנאי שהגירושין טרם הושלמו ונרשמו.
צעדים מיידיים שיש לנקוט:
- בדקו תחת איזה משטר ממון אתם נשואים - בקשו את הסכם ממון ממון שלכם מעורך הדין.
- התייעצו עם עורך דין או מגשר בנוגע להגשת בקשה לגירושין, על מנת להגיע לתאריך היעד הנכון
- ערכו הסכמות ברורות לגבי הבית המשותף הנוכחי ותרשמו אותן בהסכם הגירושין.
- קבע פגישה עם יועץ משכנתאות כדי לחשב את כושר ההלוואה שלך, כולל התחייבויות תחזוקה
- במידת הצורך, הגישו בקשה לאישור לבית המשפט אם בן/בת הזוג לשעבר אינו/ה משתף/ת פעולה.
נושאים קשורים שעשויים להיות רלוונטיים: תוכנית ההלוואות הנוספות לערך עודף, ניכוי ריבית משכנתא לאחר גירושין וחישוב מזונות בן/בת זוג.
שאלות נפוצות
האם אני יכול לקנות בית לפני שהגירושין סופיים? כן, אתה יכול. הרגע המכריע אינו הגירושין הסופיים, אלא התאריך בו הוגשה בקשת הגירושין לבית המשפט. מאותו רגע ואילך, שיתוף הרכוש מתפרק ובית חדש, באופן עקרוני, נמצא מחוץ לשיתוף.
מה קורה אם בן/בת הזוג לשעבר/ת שלי לא נותן/ת את הסכמתו/ה? אינך זקוק להסכמה לרכישה עצמה לאחר פירוק שיתוף הרכוש. עם זאת, ייתכן שהדבר שונה לגבי המשכנתא. אם בן/בת הזוג שלך מסרב/ת, תוכל/י לפנות לבית המשפט לקבלת אישור. בית המשפט יבחן האם הרכישה סבירה והאם בן/בת הזוג לשעבר שלך חשוף/ה לסיכון לא סביר.
האם משכנתא חדשה תשפיע על דמי המזונות שלי? כן. עלויות הדיור החדשות שלך ייכללו בחישוב יכולתך לשלם מזונות. עם זאת, בית המשפט ייקח בחשבון עלויות דיור סבירות; בית יקר במיוחד לא יזכה לפיצוי מלא.
האם אני יכול להעביר את ריבית המשכנתא המועדפת שלי לדירה חדשה? ברוב המקרים, לא. את המשכנתא על בית הנכסים המשותף יש להחזיר או לקחת על עצמו את המשכנתא על ידי האדם שנשאר שם. אתם לוקחים משכנתא חדשה בריביות הנוכחיות. חלק מהבנקים מציעים משכנתא ניתנת להעברה בעת מעבר בתוך תיק הנכסים שלהם, אך זה לא נוהג מקובל במקרה של גירושין.
מה קורה אם אקנה בית לפני שהוגשה הבקשה? אז הבית הזה נופל תחת שיתוף מקרקעין ובן/בת הזוג לשעבר שלך הופך/ת לבעלים משותף/ה. זה חל גם אם רק שמך רשום על שטר הנכס. הבית חייב להיכלל בחלוקה, מה שמסבך את ההליך.
