כיצד משבר הקורונה משפיע על שכירות שטח עסקי?
העולם כולו נתקל כרגע במשבר בקנה מידה בלתי נתפס. המשמעות היא שממשלות גם צריכות לנקוט בצעדים יוצאי דופן. הנזק שנגרם למצב זה וימשיך לגרום לו יכול להיות עצום. העובדה היא שאיש אינו כרגע בעמדה להעריך את היקף המשבר, ולא כמה זמן יימשך. ללא קשר למצב, חוזי השכירות של הנחות עסק עדיין בתוקף. זה מעלה כמה שאלות. במאמר זה ברצוננו לענות על מספר שאלות שעשויות להתעורר אצל דיירים או בעלי בית של הנחות עסק.
תשלום שכר הדירה
האם אתה עדיין צריך לשלם את שכר הדירה? התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבות המקרה. בכל מקרה, יש להבדיל בין שני מצבים. ראשית, הנחות עסק שאינן יכולות לשמש עוד למטרות עסקיות, כמו מסעדות ובתי קפה. שנית, ישנן חנויות שעשויות להיות פתוחות, אך בוחרות לסגור את דלתותיהן בעצמם.
השוכר מחויב לשלם דמי שכירות בהתאם להסכם השכירות. אם זה לא קורה, מדובר בהפרת חוזה. כעת נשאלת השאלה האם יכול להיות כוח עליון? אולי יש הסכמות בהסכם השכירות לגבי הנסיבות שבהן יכול לחול כוח עליון. אם לא, ה חוק חל. החוק קובע כי קיים כוח עליון אם לא ניתן להטיל על השוכר אחריות על אי התאמה; במילים אחרות, אין זו אשמתו של השוכר שהוא אינו יכול לשלם את דמי השכירות.
לא ברור אם אי עמידה בהתחייבויות עקב נגיף הקורונה גורמת לכוח עליון. מכיוון שאין לכך תקדים, קשה לשפוט מה תהיה התוצאה במקרה זה. עם זאת, מה שכן משחק תפקיד הוא חוזה ה-ROZ (מועצת המקרקעין) בשימוש תדיר בסוג זה של יחסי שכירות. בחוזה זה, תביעה להפחתת שכר דירה אינה נכללת כסטנדרט. השאלה היא האם בעל דירה יכול לשמור באופן סביר על נקודת מבט זו במצב הנוכחי.
אם השוכר יבחר לסגור את חנותו המצב יהיה אחר. עם זאת, כרגע אין חובה לעשות זאת, המציאות היא שיש פחות מבקרים ולכן פחות רווח. השאלה היא האם הנסיבות צריכות להיות כולה על חשבון השוכר. לא ניתן לתת תשובה ברורה לשאלה זו מכיוון שכל סיטואציה שונה. יש להעריך את זה כל מקרה לגופו.
נסיבות לא צפויות
הן השוכר והן המשכיר רשאים להפעיל נסיבות בלתי צפויות. ככלל, משבר כלכלי אחראי מטעם היזם, למרות שברוב המקרים זה יכול להיות שונה בגלל משבר הקורונה. ניתן לקחת בחשבון גם את הצעדים שיישמה הממשלה. תביעה המבוססת על נסיבות בלתי צפויות נותנת אפשרות לתיקון או ביטול חוזה השכירות על ידי בית המשפט.
הדבר אפשרי במקרה שלא ניתן עוד להחזיק שוכר בהמשכו של ההסכם באופן סביר. לפי ההיסטוריה הפרלמנטרית, שופט צריך לנהוג באיפוק בעניין זה. אנחנו גם נמצאים כעת במצב שגם בתי המשפט סגורים: לכן לא יהיה קל לקבל פסק דין במהירות.
חסר במושכר
השוכר רשאי לתבוע הפחתה בדמי השכירות או פיצוי במקרה של ליקוי. ליקוי במצב הנכס או כל תנאי אחר מביא לכך שלא תהיה הנאת השכירות לה היה זכאי השוכר בתחילת הסכם השכירות. לדוגמא, ליקוי עשוי להיות: תקלות בניה, גג דולף, עובש ואי יכולת לקבל היתר ניצול עקב היעדר יציאת חירום.
בתי המשפט בדרך כלל לא להוטים לשפוט שיש נסיבות שחייבות להיות על חשבון בעל הבית. בכל מקרה, עסק לקוי עקב היעדר ציבור אינו נסיבה שיש לחייב את בעל הבית. זה חלק מהסיכון היזמי. מה שגם משחק תפקיד הוא שבמקרים רבים עדיין ניתן להשתמש בנכס המושכר. לכן יותר מסעדות מספקות או אוספות את הארוחות שלהן כחלופה.
חובת הניצול
מרבית השכירות של הנחות עסק כוללות התחייבות תפעולית. משמעות הדבר היא כי על השוכר להשתמש במתחם העסקים השכור. בנסיבות מיוחדות, חובת הניצול עשויה לנבוע מהחוק, אך לא תמיד זה המצב. כמעט כל בעלי הבית בחדרי העסקים והמשרדים עושים שימוש בדגמי ה- ROZ. ההוראות הכלליות הקשורות לדגמי ה- ROZ קובעות כי השוכר ישתמש בשטח המושכר "ביעילות, לחלוטין, כראוי ואישי". המשמעות היא שהשוכר מחויב לחובה תפעולית.
עד כה, לא קיים בהולנד צעד ממשלתי כללי המורה על סגירת מרכז קניות או שטחי משרדים. עם זאת, הממשלה הודיעה כי כל בתי הספר, מוסדות אכילה ושתיה, מועדוני ספורט וכושר, סאונות, מועדוני מין ובתי קפה צריכים להישאר סגורים ברחבי הארץ עד להודעה חדשה. היה שוכר חייב בהוראת הממשלה לסגור את המושכר, השוכר לא יישא באחריות לכך.
מדובר בנסיבות שלפי המצב הלאומי הנוכחי אין לתת על השוכר דין וחשבון. על פי ההוראות הכלליות, מחויב השוכר גם למלא אחר הוראות הממשלה. כמעסיק הוא גם מחויב לדאוג לסביבת עבודה בטוחה. חובה זו נובעת מאי חשיפת העובדים לסכנת זיהום נגיף הקורונה. בנסיבות אלו, המשכיר אינו יכול לכפות על השוכר לפעול.
עקב בריאות הצוות ו / או הלקוחות אנו רואים כי הדיירים עצמם בוחרים גם לסגור את המושכר מרצון, גם אם לא הונחו עליהם לעשות זאת על ידי הממשלה. בנסיבות הקיימות אנו מאמינים כי בעלי הבית לא יוכלו להגיש תביעה למילוי ההתחייבות, תשלום קנסות או פיצויים בגין נזקים. על סמך הרציונאליות וההגינות, כמו גם החובה להגביל את הנזק מצד השוכר ככל האפשר, אנו מתקשים לדמיין שבעל בית יתנגד לסגירה (זמנית).
שימוש שונה במושכר
מפעלי מזון ומשקאות סגורים כרגע. עם זאת, עדיין מותר לאסוף ולהגיש אוכל. עם זאת, הסכם שכירות מספק את רוב הזמן מדיניות ייעודית נוקשה; מה שהופך איסוף שונה ממסעדה. כתוצאה מכך, דייר רשאי לפעול בניגוד להסכם השכירות, ואולי גם לוותר על קנסות.
במצב הנוכחי, לכל אחד מוטלת החובה להגביל את הנזק שלו ככל האפשר. על ידי מעבר לפונקציית איסוף / מסירה, שוכר מציית. בנסיבות אלה, קשה מכל סבירות להגן על נקודת המבט כי הדבר מנוגד לתכלית החוזית. לאמיתו של דבר, בעל בית סביר יותר שתהיה לו תביעה על השוכר אם השוכר לא יעשה כל שביכולתו בכדי להפעיל את עסקיו כדי להיות מסוגל לשלם את שכר הדירה.
סיכום
במילים אחרות, כולם מחויבים להגביל את הנזק שלהם ככל האפשר. הממשלה כבר הודיעה על צעדים מרחיקי לכת שיסייעו ליזמים ולהפחתת הלחץ הכספי שלהם. מומלץ להשתמש באפשרויות של אמצעים אלה. אם דייר מסרב לעשות זאת, זה עשוי להיחשב קשה להעביר את ההפסדים למשכיר. זה תקף גם להפך. בינתיים, פוליטיקאים גם קראו לבעלי הבית למתן את שכר הדירה בתקופה הקרובה, כך שישתתף בסיכון.
אמנם לשוכר ולמשכיר יש יחסים חוזיים זה עם זה ועקרון 'עסקה היא עסקה'. אנו ממליצים לדבר אחד עם השני ולבחון את האפשרויות. השוכר והמשכיר עשויים להיות מסוגלים לפגוש זה את זה בזמנים חריגים אלה. בעוד שלשוכר אין הכנסה עקב הסגירה, נמשכות גם הוצאות המשכיר. האינטרס של כולם הוא ששני העסקים ישרדו ויתגברו על המשבר הזה.
כך, השוכר והמשכיר יכולים להסכים כי דמי השכירות ישולמו באופן חלקי באופן זמני והמחסור ייתפס עם פתיחת בית העסק מחדש. אנחנו צריכים לעזור זה לזה איפה שאפשר וחוץ מזה, בעלי הדירות לא נהנים משוכרים פושטי רגל. אחרי הכל, דייר חדש לא נמצא בקלות בזמנים אלו. בכל בחירה שתבחרו, אל תקבלו החלטות נמהרות ותנו לנו לייעץ לכם לגבי האפשרויות.
צרו קשר
מכיוון שהמצב הנוכחי כה בלתי צפוי, אנו יכולים לדמיין שזה יכול להעלות עבורכם שאלות רבות. אנו עוקבים מקרוב אחר ההתפתחויות ושמחים ליידע אותך על מצב העניינים האחרון. אם יש לך שאלות לגבי מאמר זה, אל תהסס לפנות לעורכי דין של Law & More.
