מי אחראי: בעל הבית או השוכר?
הכלל העיקרי
הכלל העיקרי של סעיף 7:206 לחוק התקנות של הדין האזרחי ברור: המשכיר מחויב לתקן ליקויים לפי בקשת השוכר. חובה זו חלה אלא אם כן התיקון בלתי אפשרי, או אלא אם כן לא ניתן לדרוש באופן סביר מהמשכיר את ההוצאה עבורו. לפיכך, המשכיר אינו יכול פשוט להתחמק מחובת התיקון על ידי פנייה לעלויות. עבור תיקונים קלים חל חריג. תיקונים אשר, מכוח החוק או הנוהג, הם על חשבון השוכר אינם חייבים להתבצע על ידי המשכיר. חשבו על החלפת ידית דלת שבורה, תיקון פנלים פגומים או תיקון ליקויים קלים שניתן באופן סביר לצפות מהשוכרים לבצע בעצמם. הגבול בין "תיקון קל עבור השוכר" ל"תחזוקה גדולה עבור המשכיר" אינו תמיד חד ומוביל לעתים קרובות לדיון בפועל.סטיות חוזיות באמצעות תנאי ROZ
בפועל, חוזי שכירות למקרקעין מסחריים כמעט תמיד נחתמים על סמך המודלים הסטנדרטיים של מועצת הנדל"ן (ROZ). הוראות ה-ROZ הכלליות למקרקעין מסחריים מכילות סטיות מרחיקות לכת מהכלל העיקרי החוקי: חובות תחזוקה רבות מועברות חוזית מהמשכיר לשוכר. לפיכך, במודלי ROZ, עניינים כגון תחזוקת פנים, תחזוקת מתקנים, החלפת חלקים נשחקים ולעיתים אף תיקונים גדולים יותר מוטלים על חשבון השוכר. הדבר מותר באופן עקרוני, מכיוון שמשטר 7:230a, ובאישור בית המשפט, גם משטר 7:290, מאפשרים סטייה מהחוק. המגבלות נקבעות על פי סבירות והגינות והכללים על סעיפים מכבידים באופן בלתי סביר. לכן חיוני לקרוא את ההוראות הכלליות בעיון לפני חתימה על חוזה שכירות ולהבין אילו חובות תחזוקה מוטלות עליך כשוכר.זכויות שוכר בגין פגמים בנכס מסחרי
תובע סעד
הצעד הראשון במקרה של פגם הוא הוצאת הודעת הפרה: דרישה בכתב למשכיר לתקן את הפגם תוך פרק זמן סביר. ללא הודעת הפרה, המשכיר אינו נחשב כמי שחסר את החובה, ולך כשוכר אין זכות לסעדים החוקיים. הודעת ההפרה חייבת לתאר באופן קונקרטי מהו הפגם, באיזו פרק זמן יש לתקן את הפגם, ואילו השלכות אתה מייחס לאי-תיקון.הפחתת שכר דירה
אם, למרות הודעת הפרה, המשכיר לא מתקן את הליקוי, השוכר זכאי, על פי סעיף 7:207 לחוק התקנות, להפחתה יחסית בשכר הדירה עבור התקופה בה הליקוי קיים. ההפחתה מחושבת לפי היחס בין ההנאה שיש לשוכר בפועל לבין ההנאה שהייתה לו אלמלא הליקוי. השוכר יכול לאכוף הפחתה זו באמצעות בית המשפט המחוזי. הפחתת שכר הדירה נכנסת לתוקף מרגע דיווח הליקוי למשכיר, ולא רק מרגע פסיקת בית המשפט. לכן, מומלץ תמיד לדווח על ליקויים בכתב ובהקדם האפשרי, כך שתאריך תחילת ההפחתה יתועד היטב.פיצוי
אם הפגם מיוחס למשכיר, למשל משום שלא ביצע תחזוקה נחוצה בעוד שידע או היה צריך לדעת שהפגם עומד להתרחש, השוכר יכול לתבוע פיצויים נוספים לפי סעיף 7:208 לחוק התקנות של מדינת ישראל. נזק זה עשוי לכלול הפסד תוצאתי, כגון אובדן מחזור עקב הפגם או עלויות שהשוכר נאלץ לשאת כדי להמשיך את פעילותו העסקית.תיקון עצמי וקיזוז
אם, לאחר מתן הודעה מתאימה על הפרה ותום התקופה שנקבעה, המשכיר לא מתקן את הליקוי, השוכר זכאי עקרונית לבצע את התיקון בעצמו ולקזז את העלויות הסבירות מדמי השכירות (סעיף 7:206(3) לחוק התקנות). עם זאת, זכות זו כפופה למגבלות. ראשית, על התיקון להיות באמת קשור לפגם שהמשכיר נדרש לתקן. כל מי שמתקן חובת תחזוקה המוטלת עליו חוזית כשוכר ומגלגל את העלויות הלאה, לא יגיע לשום מקום. שנית, על השוכר להיות מסוגל להוכיח שנתן למשכיר את ההזדמנות לתקן את הליקוי מראש וכי המשכיר לא עשה זאת. שלישית, העלויות שנגרמו אסור שיהיו בלתי פרופורציונליות. קיזוז מדמי השכירות ללא עמידה בתנאים אלה עלול להוביל להליכים בגין חובות פיגור בשכר דירה. לכן מומלץ לפנות לייעוץ משפטי לפני שתמשיך בקיזוז.תנאי מזונות, ROZ וסעיפי פטור
הוראות כלליות של ROZ מחלקות את התחזוקה לתחזוקה חיצונית (עבור המשכיר) ותחזוקה פנימית (עבור השוכר), אך הגבול המדויק משתנה לפי גרסת חוזה. יתר על כן, ההוראות הכלליות מכילות בדרך כלל סעיפי פטור: הוראות לפיהן המשכיר שולל או מגביל את האחריות לנזק מסוים. פטור אינו תמיד תקף. אם הנזק נובע מכוונה או מפזיזות מודעת מצד המשכיר, או אם הפטור אינו מקובל בנסיבות הנתונות על פי סטנדרטים של סבירות והגינות, בית המשפט יכול לבטל את הסעיף. אותו הדבר חל אם פטור נחשב לסעיף מכביד באופן בלתי סביר כמשמעותו בסעיף 6:233 לחוק הצרכנים. אצל צרכנים זה קורה במהירות; אצל שוכרים מסחריים הרף גבוה יותר, אך גם שם ישנם גבולות. יש לבדוק את חוזה השכירות שלכם לפני שאתם חותמים על חלוקת סעיפי התחזוקה והפטור, במיוחד עבור נכסים גדולים או שכר דירה גבוה. עלות הייעוץ המשפטי מוגבלת בדרך כלל ביחס לסיכונים הפיננסיים שאתם נוטלים אם אתם חותמים על חוזה מבלי להכיר את ההוראות הכלליות.סקירת שכר דירה לאורך זמן
עבור שטחי מסחר בקנה מידה 7:290, החוק מציע גם אפשרות לעדכון שכר דירה. לאחר תום תקופת השכירות המוסכמת, או לאחר חמש שנים במקרה של חוזה ארוך טווח, כל צד יכול לבקש מבית המשפט המחוזי להתאים את שכר הדירה לממוצע דמי השכירות של שטחי מסחר דומים באזור בחמש השנים האחרונות (סעיף 7:303 לחוק התקנות). זה דורש חוות דעת מומחה חובה: בית המשפט ממנה מומחה אחד או יותר שקובעים את שכר הדירה התואם את השוק. הליך זה פתוח הן למשכיר הסבור כי שכר הדירה הפך נמוך מדי והן לשוכר הסבור שהוא משלם יותר מדי. התוצאה מחייבת, אלא אם כן הצדדים מחליטים אחרת בהסכמה הדדית. עבור שטחי מסחר בקנה מידה 7:230a, זכות סטטוטורית זו לעדכון שכר דירה אינה קיימת. התאמת שכר הדירה אפשרית רק בדרך חוזית, בדרך כלל באמצעות סעיף הצמדה למדד. עדכון שכר הדירה משלים את מעגל הדינמיקה המשפטית סביב נכסים מסחריים: לא רק הגישה לנכסים וסיום העסקה, אלא גם המחיר שתשלמו, נקבעים במשותף על ידי המשטר החל.עוד מסדרה זו בנושא דיני שכירות מסחרית
מאמר זה הוא חלק מסדרה בת שלושה חלקים שלנו בנושא דיני שכירות מסחרית. קראו גם את החלקים האחרים:- חלק 1: 7:290 או 7:230a DCC? איזה משטר שכירות חל על הנכס המסחרי שלך
- חלק 2: סיום חוזה שכירות מסחרי: תקופות הודעה מוקדמת, עילות ומכשולים
מה אפשר לעשות בנוגע לפגמים
ליקויים במבנים מסחריים הם בעיה שכיחה ולעיתים יקרה. בין אם מדובר בגג דולף, מערכת חימום פגומה או תחזוקה באיחור שמעכבת את פעילות העסק: כשוכר יש לך זכויות קונקרטיות, אך עליך לממש זכויות אלה באופן פעיל ולפעול לפי ההליך הנכון. תמיד דווח על ליקויים בכתב, הוציא הודעת ברירת מחדל ותעד הכל. כמשכיר, מומלץ לשמור על תוכנית תחזוקה ברורה ולא לאפשר לפגמים להימשך. האחריות לנזקים תוצאתיים יכולה להגיע במהירות לסכומים ניכרים.Law & More מייעץ לשוכרים ולמשכירים של נכסים מסחריים בנושאי ליקויים, חלוקת תחזוקה, בדיקת שכר דירה ועניינים נלווים. צרו קשר לשיחה ללא התחייבות.שאלות נפוצות
האם אני זכאי/ת להפחתת שכר דירה עקב פגם בנכס המסחרי שלי?
כן. אם קיים פגם כמשמעותו בסעיף 7:204 לחוק האזרחים והמשכיר אינו מתקן אותו בזמן לאחר הודעת הפרה, באפשרותך לתבוע הפחתה יחסית בשכר הדירה לפי סעיף 7:207 לחוק האזרחים. הפחתה זו נכנסת לתוקף מרגע הדיווח בכתב על הליקוי.
אילו תיקונים קלים הם על חשבוני כדייר?
תיקונים קלים הם תיקונים אשר, מכוח החוק או הנוהג, מגיעים באופן סביר על חשבון השוכר, כגון החלפת מתגים מקולקלים, איטום פערים קטנים בחיבורים או תיקון חלקים שנשחקים משימוש יומיומי. הגבול עם תחזוקה גדולה, שהיא על המשכיר, יכול להיות לא ברור בפועל ולעיתים מתואר ביתר פירוט חוזית בהוראות חוק ROZ.
האם אני יכול/ה לתקן ליקוי בעצמי ולקזז את העלויות מדמי השכירות?
זה אפשרי, אך רק אם מתקיימים התנאים הסטטוטוריים: נשלחה הודעת פיגור, המשכיר אפשר לתקופה לפוג, מדובר בפגם שהמשכיר נדרש לתקן והעלויות סבירות. קיזוז ללא עמידה בתנאים אלה עלול להוביל להליכים בגין חובות בשכר דירה.
האם אני כשוכר/ת יכול/ה לבקש בדיקת שכר דירה?
עבור שטח מסחרי בקנה מידה 7:290, ניתן, לאחר תקופת השכירות המוסכמת או לאחר חמש שנים, לבקש מבית המשפט המחוזי להתאים את שכר הדירה לשכר הדירה התואם את תנאי השוק של שטח דומה באזור (סעיף 7:303 לחוק התקנות). עבור שטח מסחרי בקנה מידה 7:230a, זכות סטטוטורית זו אינה קיימת.
