פגמים בבתים חדשים שנבנו בהולנד: אחריות, מועדים אחרונים ותרופות

בבית הולנדי שנבנה לאחרונה, קבלן הבנייה, ולא מוכר המגרש, הוא זה שאחראי על ליקויי בנייה, ומאז ה-1 בינואר 2024 אחריות זו מכסה גם ליקויים שלא שמתם לב אליהם בעת המסירה, אלא אם כן הקבלן מוכיח שלא ניתן לייחס אותם לו. מה שקובע את עמדתכם בפועל הוא דוח המסירה, כמה מהר אתם מתלוננים בכתב, והאם הבית מכוסה על ידי תוכנית ערבות כמו Woningborg או SWK. סעיף 7:761 לחוק האזרחי ההולנדי קובע את הגבולות החיצוניים: תביעה פוקעת שנתיים לאחר שהגשתם מחאה, ובנוגע לבניין, בכל מקרה עשרים שנה לאחר המסירה.

מאמר זה מפרט כיצד מוסדרת האחריות בגין פגמים בבתים שנבנו לאחרונה במסגרת חוק הבנייה ההולנדי , אילו מועדים חלים, מה שינה ה-Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, ומה עליכם לעשות כאשר מופיע פגם.

כיצד נערכת רכישת בנייה חדשה

בית חדש כמעט תמיד נקנה במסגרת koop- en aannemingsovereenkomst: מסמך יחיד המכיל שני הסכמים שונים. רכישת המגרש היא מכירת נכס מקרקעין, המועבר מאוחר יותר באמצעות שטר נוטריוני, ובניית הבית היא חוזה לעבודה המוסדר בסעיפים 7:750 ואילך של החוק האזרחי ההולנדי. חלוקה זו חשובה, משום שלשני החצאים יש כללים שונים וצדדים נגדיים שונים. שאלות בנוגע לקרקע, לבעלות ולגבולות שייכות למוכר ולחוק המקרקעין ; שאלות בנוגע לבית עצמו שייכות לקבלן הבניין.

מכיוון שמחצית המכירה נוגעת לדירה שנרכשה על ידי צרכן, היא חייבת להיות בכתב וסעיף 7:2 לחוק האזרחי ההולנדי מעניק לקונה תקופת התבוננות סטטוטורית של שלושה ימים לאחר קבלת עותק של ההסכם החתום. רוב חוזי המודל המשמשים לבנייה חדשה מאריכים תקופה זו. השתמשו בזה: לאחר שתקופת ההתבוננות חלפה, התיאור הטכני, השרטוטים ולוח התשלומים קבועים, והם קנה המידה שלפיו נמדדת כל תלונה מאוחרת יותר. סקירה לפני החתימה שווה הרבה יותר מאשר ויכוח לאחר מכן.

אזהרה אחת לגבי הניירת. סעיפים השייכים למכירת בית קיים, כגון סעיף ouderdomsclausule המגביל את האחריות לבלאי הקשור לגיל או סעיף niet-zelfbewoningsclausule המשמש מוכר שמעולם לא התגורר בנכס, אינם מקומם בחוזה בנייה חדש ואין להעתיקם לחוזה כזה. אם אתם נתקלים בהם בהסכם רכישה ראשוני לבית שטרם נבנה, שאלו מדוע הם שם.

מה נחשב לפגם בבית חדש שנבנה

פגם הוא כל היבט שבו העבודה שסופקה אינה עומדת במה שהחוזה, בהשוואה לתקנות הבנייה הרלוונטיות, זכאי לצפות. אין קטלוג חוקי נפרד של פגמים לבנייה חדשה; קנה המידה הוא ההסכם עצמו, ובפרט התיאור הטכני והשרטוטים, בתוספת דרישות הבנייה המשפטיות הציבוריות. דרישות אלו נקבעות כעת ב-Besluit bouwwerken leefomgeving, שהחליף את Bouwbesluit 2012 ב-1 בינואר 2024, כאשר נכנס לתוקף ה-Omgevingswet. בית שעומד בשרטוטים אך לא בכללי הבנייה עדיין נחשב פגום.

ההבחנה הקלאסית היא בין פגמים גלויים לפגמים נסתרים, והיא הבחנה הנוגעת לרגע המסירה ולא לחומרת הבעיה. אריח סדוק, דלת לא תלויה היטב, שריטה במסגרת חלון: אלה דברים שקונה קשוב למדי יכול לראות כשהוא עובר בבית. חיווט לקוי מאחורי לוחות גבס, צינור דולף במשטח ריצוף, חיזוק לא מספק ביסודות: אלה פגמים נסתרים שמכריזים על עצמם רק מאוחר יותר, לפעמים שנים לאחר מכן. היכן עובר הגבול במקרה נתון היא שאלה עובדתית, והיא נקבעת במידה רבה על פי מה שרשום בדוח המסירה.

לא כל פגם הוא פגם המעניק לך תיקון. העבודה חייבת להיות מתאימה לשימוש רגיל כמגורים ולתאם את מה שסוכם, אך סטיות קלות שאינן משפיעות על השימוש, הערך או הבטיחות לעיתים רחוקות יצדיקו יותר מתיקון. בקצה השני של הסקאלה נמצאים פגמים חמורים : שקיעה ותזוזת יסודות, אלמנטים נושאי עומס שאינם מתפקדים, מבני גג בסיכון, חדירת מים דרך פרטים או ממברנות כושלים, ומתקנים שאינם בטוחים. אלה המקרים שבהם תקופות ההפסקה הארוכות ותוכניות האחריות חשובות.

עבור המגרש עצמו, המבחן הוא התאמה: סעיף 7:17 לחוק האזרחי ההולנדי דורש שהמקרקעין שנמסרו יהיו בעלי התכונות שהקונה היה זכאי לצפות להן. זהו המסלול לבעיות כגון קרקע מזוהמת או הגבלת בעלות, לא לגג דולף. שימו לב שכלל התלונה של חודשיים בסעיף 7:23 לחוק האזרחי ההולנדי חל על רכישות צרכניות של מיטלטלין ולא על רכישת בית; עבור בית, הסטנדרט הוא שעליכם להתלונן תוך זמן סביר.

מה השתנה ה- Wet kwaliteitsborging voor het build

חוק איכות הבנייה (Wkb) נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2024 והוא השינוי החשוב ביותר עבור קוני בתים חדשים מזה שנים. יש לו מחצית משפטית ציבורית וחצית משפטית פרטית, והיקפם שונה.

החוק הציבורי הציג חלק בלתי נפרד מהאבטחת איכות. עבור מבנים בדרגת תוצאה 1, הכוללת בתים צמודי קרקע רגילים ומבנים מסחריים קטנים יותר, הערכת המבנים הטכנית העירונית הוחלפה על ידי מנהל איכות עצמאי שבודק במהלך הבנייה ומוציא הצהרה עם השלמתה. הרחבת משטר זה לעבודות שיפוץ נדחתה ולא נקבע תאריך; הערכה של המערכת מתוכננת לשנת 2027. עד אז, השיפוץ יימשך במסגרת המשטר העירוני הקודם.

החלק של המשפט הפרטי הוא החלק שמשנה את זכויותיך, והוא חל על חוזי בנייה באופן כללי ולא רק על סוג תוצאה 1. ארבעה שינויים חשובים לקונה.

• אחריות על פגמים שלא התגלו בעת המסירה. לפי סעיף 7:758 פסקה 4 לחוק האזרחי ההולנדי, הקבלן נשאר אחראי לאחר המסירה לפגמים שלא התגלו באותו רגע, אלא אם כן לא ניתן לייחס לו פגמים אלה. לפיכך, הנטל מוטל על הקבלן, ועבור צרכן כלל זה הוא חובה: לא ניתן להתנער ממנו בחוזה.
• קובץ מסירה. סעיף 7:757א לחוקה מחייב את הקבלן למסור ללקוח, עם השלמת העבודה, מסמך המראה כי העבודה עומדת בדרישות המוסכמות, לרבות שרטוטים, חישובים ומידע על חומרים ומתקנים.
• חובת אזהרה בכתב. סעיף 7:757ב' לחוק מחייב את הקבלן להתריע בכתב, באופן חד משמעי ובזמן, על אי דיוקים במשימה, ולציין את ההשלכות.
• מידע על אבטחה. סעיף 7:765א לחוקה מחייב את הקבלן להודיע ​​ללקוח צרכני בכתב האם וכיצד העבודה מבוטחת או מובטחת בדרך אחרת מפני פגמים וחדלות פירעון.

ה-Wkb גם חידד את הכלל בנוגע לדמי החזקה. על פי סעיף 7:768 לחוק האזרחי ההולנדי, צרכן הבונה בית רשאי להחזיק את חמשת האחוזים הסופיים ממחיר החוזה בנאמנות אצל הנוטריון; על הקבלן להודיע ​​לקונה בכתב כי סכום זה ישוחרר רק אם הקונה לא יתנגד, ועל הנוטריון לשאול את הקונה מה לעשות איתו. מסירת חמשת האחוזים הללו ביום המסירה מסירה את המנוף המעשי החזק ביותר שלך, לכן התייחסו לשאלה ברצינות.

מסירה: הרגע שמקבע את עמדתך

מסירה, בהולנדית, "oplevering", היא הרגע שבו הקבלן מצהיר שהעבודה מוכנה והלקוח מקבל אותה. סעיף 7:758 לחוק האזרחי ההולנדי מייחס שתי השלכות לקבלה: הסיכון בעבודה עובר ללקוח, והקבלן משוחרר ביחס לפגמים שהלקוח היה צריך לגלות באופן סביר באותו רגע. החל מ-1 בינואר 2024, שחרור זה אינו חל עוד על פגמים שלא התגלו, אך הנקודה נותרת היא שכל מה שאתה יכול לראות באחריותך לתעד.

קחו את הבדיקה ברצינות ואל תעשו אותה לבד. מפקח בנייה עצמאי שיסייר אתכם בבית יראה דברים שקונה בפעם הראשונה לא יראה, ועלות הבדיקה נקבעת על ידי השוק ולא על ידי החוק, לכן כדאי להשוות הצעות מחיר. בדקו את ההתקנות, הפעילו את הברזים, פתחו כל חלון ודלת, בדקו גימורים ורמות מול התיאור הטכני וצלמו הכל. אם הבית עדיין לא גמור, בדיקה לפני סגירת הקירות היא הרבה יותר אינפורמטיבית מאשר בדיקה לאחר מכן.

כל נקודה שתמצאו נכנסת לדוח המסירה, ה-proces-verbaal van levering, עליו חותמים שני הצדדים. מסמך זה הוא עמוד השדרה הראייתי של כל מחלוקת מאוחרת יותר: הוא קובע מה היה גלוי, מה הוסכם כעבודה שטרם בוצעה ומתי היא תתוקן. אל תחתמו על דוח נקי רק בגלל שהקבלן מבטיח לפתור את הדברים באופן לא רשמי, ואל תקבלו דוח המתאר ליקויים בצורה מעורפלת. כאשר הליקויים חמורים עד כדי כך שלא ניתן להשתמש בבית באופן סביר, אתם רשאים לסרב לחלוטין למסירה, אך זוהי החלטה בעלת השלכות כלכליות ואין לקבלה ללא ייעוץ.

על פי חוזי המודל המשמשים בשוק הבנייה החדשה בהולנד, תקופת תחזוקה של שלושה חודשים לאחר המסירה. במהלך תקופה זו, על הקבלן לתקן את הנקודות המפורטות בדוח המסירה וכל פגם נוסף שמתגלה. תקופת התחזוקה היא נוחות חוזית, לא תקופת התיישנות: כאשר היא מסתיימת, זכויותיך החוקיות וכל כיסוי אחריות ממשיכות. זהו גם השלב שבו בדיקת הנאותות משתלמת, והסכמים בין היזם לקבלנים קובעים למי עליך לפנות בפועל.

כמה זמן הקבלן נשאר אחראי

שני שעונים נפרדים פועלים, ובלבול ביניהם הוא הסיבה הנפוצה ביותר לכך שתביעה טובה נכשלת.

הראשון הוא חובת התלונה. סעיף 6:89 לחוק האזרחי ההולנדי מחייב אותך למחות תוך זמן סביר לאחר שגיליתם את הפגם או שסביר שהיית צריך לגלות אותו. אין כאן תקופה קבועה של חודשיים; מה שנחשב סביר תלוי באופי הפגם, בחקירה הנדרשת ובעמדת הקבלן. מה שבטוח הוא ששתיקה היא קטלנית: קונה שחי עם דליפה במשך שנתיים לפני שהוא מעלה אותה יתקשה, יהיו אשר יהיו העניין.

השנייה היא התיישנות. סעיף 7:761 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי כל תביעה בגין פגם בעבודה שסופקה פוקעת שנתיים לאחר שהלקוח הגיש מחאה. אם קבעתם לקבלן תקופה לתיקון הפגם, תקופה זו של שנתיים מתחילה רק עם תום התקופה או כאשר הקבלן הבהיר כי לא יתקן אותה. בנוסף לכך, ישנה תקופת התיישנות ארוכה: התביעה פוקעת בכל מקרה עשרים שנה לאחר המסירה במקרה של בניין, ועשר שנים לאחר המסירה בכל שאר המקרים. ניתן להפסיק תקופת התיישנות מתמשכת על ידי דרישה בכתב לפי סעיף 3:317 לחוק האזרחי ההולנדי, ואם יש ספק לגבי התאריך, הפסקה היא זולה ואובדן התביעה אינו.

שימו לב מה תקופות אלו אינן. הן אינן הבטחה שהקבלן יהיה אחראי לכל דבר במשך עשרים שנה; הן רק מסמנות את הגבול החיצוני שבתוכו עדיין ניתן להגיש תביעה קיימת. האם התביעה בכלל קיימת עדיין תלויה בשאלה האם העבודה לא עמדה בציפיות והאם ניתן לייחס את הפגם לקבלן.

תוכניות הערבות של Woningborg ו-SWK

רוב הבתים החדשים שנבנים בהולנד נמכרים עם כיסוי ממכון ערבות, בפועל Woningborg או SWK. זוהי הגנה חוזית לצד הכללים הסטטוטוריים, לא תחליף להם, והיא אינה אוטומטית: בדקו את החוזה כדי לראות אם הבית רשום ובקשו את האישור.

תוכנית מסוג זה עושה שני דברים. האחריות מגנה עליך אם הקבלן הופך לחדל פירעון לפני סיום בניית הבית, על ידי הסדרת השלמת הבנייה או פיצוי על ההפסד. האחריות מכסה פגמים בבית המוגמר. על פי תקנת הבנייה החדשה של וונינגבורג, אחריות האיכות מתחילה שלושה חודשים לאחר המסירה, לאחר שתקופת התחזוקה הסתיימה, ולאחר מכן נמשכת שש שנים עבור רוב האלמנטים. עבור פגמים חמורים, כלומר פגמים המשפיעים על יציבות המבנה או הופכים את הבית ללא ראוי למגורים, האחריות בתוקף לעשר שנים. הכיסוי עובר לבעלים עתידי אם הבית נמכר בתוך תקופה זו.

שתי נקודות מעשיות. ראשית, לערבות יש הליך הודעה משלה ומועדים משלה, הפועלים באופן עצמאי מאלה הסטטוטוריים, כך שתלונה במסגרת התוכנית אינה מגינה בפני עצמה על תביעתך נגד הקבלן, וההפך הוא הנכון. שנית, התוכניות אינן כוללות חלק ניכר: בלאי רגיל, עבודה שביצעת בעצמך או על ידי צד שלישי, ונזקים תוצאתיים בדרך כלל אינם מכסים. קרא את התקנה החלה על התעודה שלך במקום סיכום כללי שלה.

דיווח על פגם ואכיפת תביעתך

התחילו בכתב, והתחילו מוקדם. תארו את הפגם, מתי וכיצד הוא הופיע, התייחסו לתיאור הטכני או לשרטוט ממנו הוא סוטה, וקבעו תקופה קונקרטית וסבירה לתיקון. מכתב מסוג זה הוא הודעת הפרה לפי סעיף 6:82 לחוק האזרחי ההולנדי, והוא מה שמציב את הקבלן במצב של הפרה אם התקופה חולפת ללא פעולה. שלחו אותו בדואר רשום או בדוא"ל עם אישור מסירה, ושמרו את כל הקובץ: תמונות עם תאריכים, התכתבויות, דוח המסירה ותיק המסירה.

אם הקבלן חולק על הסיבה, דו"ח מומחה עצמאי הוא בדרך כלל מכריע, מכיוון שרוב סכסוכי הבנייה סובבים סביב קשר סיבתי ולא סביב משפט. כאשר דו"ח שהושג על ידי צד אחד לא צפוי להתקבל, ההליך ההולנדי מאפשר לך לפנות לבית המשפט לחקירת מומחה זמנית, וכאשר העובדות תלויות במה שנאמר או נעשה באתר, חקירת עדים ראשונית יכולה לאבטח את הראיות לפני תחילת ההליכים.

לאחר שקורה הפרה, באפשרותך לדרוש תיקון, לבצע את העבודה בעצמך ולתבוע את העלות כפיצויים לפי סעיף 6:74 לחוק האזרחי ההולנדי, או במקרים חמורים לבטל את החוזה לפי סעיף 6:265. באפשרותך גם להשעות תשלום תשלומים שעדיין חל, דבר שבפרויקט בנייה חדש מהווה לרוב את הלחץ היעיל ביותר הזמין.

לאן מועד הסכסוך תלוי בחוזה. חוזי בנייה חדשים בדרך כלל מכנים את Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, גוף הבוררות בבנייה, או את Geschillencommissie במסגרת תוכנית הערבות. צרכן אינו מחויב רק לסעיף כזה: סעיף 6:236 תחת n של החוק האזרחי ההולנדי דורש לתת לצרכן לפחות חודש לבחור את בתי המשפט הרגילים. אם המהירות חשובה, למשל במקרה של חדירת מים פעילה, הליכי סעד זמניים בפני בית המשפט האזרחי נותרים זמינים לצד כל דרך בוררות. לקבלת מבט רחב יותר על האפשרויות, עיינו בסקירה שלנו על יישוב סכסוכים בהולנד וכיצד דיני הבנייה ההולנדי משתווים לסטנדרטים בינלאומיים.

טעויות שעלו לקונים בתביעה

השגיאות החוזרות ונשנות הן פרוצדורליות ולא טכניות. חתימה על דוח מסירה נקי על סמך הבטחה בעל פה היא הראשונה, משום שהיא נותנת לקבלן את הטענה ששום דבר לא היה כשורה. שחרור חמשת האחוזים משמירה ביום המסירה היא השנייה. בהנחה שחל כלל של חודשיים, או להפך, חלות עשרים שנות הגנה ללא תנאי, היא השלישית; המועד האחרון האמיתי הוא שנתיים לאחר מחאתך.

שתי טעויות נוספות נוגעות לניירת. קונים פונים באופן שגרתי ליזם כאשר חובת הבנייה נמצאת בידי הקבלן, או להיפך, ומפסידים חודשים בכך; ה-koop- en aannemingsovereenkomst אומר לכם מה זה מה. וקונים שמשכירים את הנכס זמן קצר לאחר המסירה מגלים ששוכר מסבך את הגישה לצורך תיקונים וכי זכויות השוכר מגבילות את מה שניתן לעשות ומתי. אם השכרה היא התוכנית, דאגו לתיקון ליקויים לפני תחילת השכירות.

לבסוף, אין להתייחס לחוזה כאל תנאי בסיס. מגבלות אחריות, החרגות בגין נזק תוצאתי וסעיפים המעבירים את הסיכון של תנאי הקרקע הם נפוצים, ולמרות שלא ניתן למנוע מהצרכן את ההגנה המחייבת בסעיף 7:758 פסקה 4, הרבה דברים אחרים ניתנים למשא ומתן. כללים הנוגעים להגנת הצרכן בחוזים ובחינה כללית של חוזים מהסוג המתואר במדריך שלנו לחוק החוזים ההולנדי חלים כאן בדיוק כפי שהם חלים על הסכמים מסחריים , ובחינה ממוקדת של חוזה לפני חתימה זולה בהרבה מהליכים משפטיים.

מה לעשות כאשר מופיע פגם

פעלו ביום בו אתם מבחינים בו. צלמו את הפגם, רשמו את התאריך ושלחו לקבלן תלונה בכתב המתארת ​​מה לא בסדר ומה אתם רוצים שייעשה, עם מועד אחרון סביר. אל תשחררו דמי שמירה כל עוד הנקודה פתוחה, ואל תתנו להבטחה לא רשמית להחליף אישור בכתב. אם הקבלן חולק על הסיבה, הזמינו מומחה לפני שהמשפט יסתיים.

המצב אינו שונה אם רכשתם את הנכס במשותף או כמי שהגיעו להולנד. ההנחיות שלנו בנוגע לרכישת בית משותף ולרכישת בית בהולנד כמי שגולים מפרטות את הנקודות שתופעות הקונים לרוב לא מוצדקות, ועורך דין לענייני נדל"ן יכול לומר לכם בפגישה אחת האם פגם ראוי לתיקון ונגד מי. אם ההליכים הופכים לבלתי נמנעים, עורך דין לענייני נדל"ן ינהל את התביעה החל מהודעת ההפרה ועד לבוררות או לבית משפט.

שאלות נפוצות

קונים של בתים שנבנו לאחרונה בהולנד נהנים מהגנות סטטוטוריות ספציפיות וערבויות חוזיות כאשר מופיעים פגמים. השאלות שלהלן מכסות את הנקודות העולות בתדירות הגבוהה ביותר בפועל.