מס העברה הולנדי על רכישת נכס מקרקעין נגבה בשיעורים שונים בהתאם למי שקונה ולסיבה לכך. שיעור מופחת חל על בית שהקונה יגייס כמקום מגוריו העיקרי, פטור מרכישת נכס ראשוני חל על קונים צעירים בפעם הראשונה במסגרת מגבלת שווי מסוימת, ושיעור כללי גבוה משמעותית חל על נכסים שנרכשו להשקעה או להשכרה. השיעורים ומגבלת השווי נקבעים מדי שנה, כך שהסכום החשוב הוא זה שבתוקף בתאריך ההעברה.
שתי נקודות גורמות לרוב המחלוקות. התעריף המופחת תלוי בהצהרה בכתב על מקום מגורים עיקרי מיועד, שנעשית לפני ההעברה ומוערכת על סמך המיקום בפועל לאחר מכן. והתעריף נקבע ברגע המסירה בפני נוטריון, ולא ברגע חתימת הסכם הרכישה - מה שהופך את תאריך ההשלמה להחלטה פיננסית וגם להחלטה מעשית.
שני המדדים
על מנת לממש את מטרת הצעת החוק שתוארה לעיל, יוכנסו שני שינויים, או לפחות אמצעים, בתחום מס העברות משנת 2021. צפוי כי הדבר יגדיל את מספר עסקאות הדיור על ידי רוכשי המתחילים. להקטין עסקאות דיור על ידי משקיעים.
האמצעי הראשון בהקשר זה מתייחס למתחילים ובקיצור, כרוך בפטור ממס העברות. במילים אחרות, מתחילים כבר לא צריכים לשלם מס העברה מה-1 בינואר 2021, כך שרכישת הבית הופכת להם הרבה יותר זולה. כתוצאה מהפטור, סך העלויות הקשורות לרכישת הבית, בהתאם לעליית ערך הבתים, אכן יקטן.
שימו לב: הפטור הוא חד פעמי ומחיר הבית לא יעלה על 400,000 אירו החל מ-1 באפריל 2021. בנוסף, הפטור חל רק כאשר העברת הנכס מתבצעת אצל נוטריון ב -1 בינואר 2021 או אחריו ורגע החתימה על הסכם הרכישה אינו מכריע.
המדד הנוסף נוגע למשקיעים ומשמעותו כי רכישותיהם יחויבו בשיעור הכללי הגבוה יותר החל מה-1 בינואר 2021. שיעור זה יועלה מ-6% ל-8% במועד הנזכר. בניגוד למתחילים, כך הופך להיות יקר יותר עבור משקיעים לרכוש בית. מבחינתם סך העלויות הכרוכות ברכישת הבית יגדלו כתוצאה מהעלאת שיעור מס המכירה.
אגב, שיעור זה לא מטיל מס רק על רכישות של דירות שאינן דירות, לרבות חצרות עסק, אלא גם על רכישות של דירות שלא ישמשו או ישמשו רק באופן זמני למגורים עיקריים. בהקשר זה, על פי דברי ההסבר להצעת החוק להתאמת מס ההעברה, ראו למשל בית נופש, בית שהורים קונים לילדם ובתים שאינם נרכשים על ידי אנשים טבעיים, אלא על ידי חוקים. אנשים כמו תאגידי דיור.
מתחיל או משקיע?
אבל איזה מידה כדאי לזכור? במילים אחרות, האם אתה מתחיל או משקיע? האם מישהו באמת נכנס לשוק הדיור בבעלותו בפעם הראשונה ומעולם לא רכש בית לפני כן, ניתן לקחת כנקודת המוצא לתשובה לשאלה זו.
אולם מי זכאי לפטור המתנע ועל מי חלה העלאת שיעור מס המחזור, לא נקבע על סמך אמת מידה זו. אין זה משנה לפטור אם אתה כרוכש כבר היה בעל בית בעבר. במילים אחרות, הבית לא חייב להיות בית הבעלים הראשון שלכם כדי להיות זכאי לפטור.
הצעת החוק להתאמת מס ההעברה משתמשת בנקודת פתיחה שונה לחלוטין. אם אתה יכול להיות מסווג כמתנע, ולכן יש סיכוי לפטור מהמתנע תלוי בשלושה קריטריונים מצטברים. הקריטריונים הם כדלקמן:
- גיל הרוכש. כדי להיחשב למתחילים, עליך להיות בין 18 ל-35 שנים. הגבול העליון של 35 מנוצל בהצעת החוק מכיוון שמחקירת האג"מ הוכיחה כי בממוצע קשה יותר לשאת בעלויות עבור הרוכש בגיל נמוך מ-35 שנים. כמו כן, לתחולת הפטור בגבול התחתון של 18 שנים חלה הדרישה לגיל.
- מטרת גבול תחתון זה היא למנוע שימוש פסול בפטור המתחילים: לא יתכן שהנציגים המשפטיים ישתמשו בפטור ברכישת בית על שם ילד קטין. כמו כן, יש להחיל את מגבלות הגיל לכל רוכש, גם במקרה שדירה אחת נרכשת על ידי מספר רוכשים במשותף. אם אחד מהרוכשים הוא מעל גיל 15, חל על רוכש זה: אין פטור מצד עצמו.
- הרוכש לא יישם בעבר פטור זהכפי שצוין, ניתן להשתמש בפטור ממס ההקמה פעם אחת בלבד. כדי להבטיח שלא יופר כלל זה, עליך להצהיר בכתב באופן ברור, נחרץ וללא הסתייגות כי לא השתמשת בעבר בפטור ממס ההקמה. לאחר מכן יש להגיש הצהרה בכתב זו לנוטריון על מנת לתבוע את הפטור ממס העברה.
- באופן עקרוני, נוטריון המשפט האזרחי יכול להסתמך על הצהרה בכתב זו, אלא אם ידע כי הצהרה זו הוצאה באופן שגוי. אם נראה לאחר מכן כי אתה כרוכש החלת את הפטור מוקדם יותר למרות ההצהרה שניתנה, עדיין תיערך שומה נוספת.
- השימוש בבית למעט באופן זמני כבית המגורים העיקרי על ידי הרוכש. במילים אחרות, היקף הפטור של המתחילים מוגבל לרוכשים שיתגוררו בפועל בבית. לעניין תנאי זה, יש צורך גם אתה כרוכש להצהיר בכתב בצורה ברורה, נחרצת וללא סייג כי הבית ישמש שלא באופן זמני וכמקום מגורים עיקרי וכן להגיש הצהרה בכתב זה ל- נוטריון אזרחי לפני הרכישה אם הרכישה עוברת דרכו.
- שימוש זמני משמעו, למשל, השכרת הבית או שימוש בו כבית נופש. בעוד המגורים הראשיים כוללים רישום בקהילה ובניית חיים בה (כולל פעילויות ספורט, בית ספר, מקום תפילה, טיפול בילדים, חברים, משפחה). אם, בתור רוכש, אינך מתכוון להשתמש בבית החדש כמקום המגורים הראשי שלך או רק באופן זמני החל מה-1 בינואר 2021, עדיין תחויב במס בשיעור כללי של 8%.
הערכת הקריטריונים הללו, וכך התשובה לשאלה האם אתה זכאי ליישום הפטור, מתבצעת עם רכישת הבית. באופן ספציפי יותר, זה הרגע שבו שטר המכירה נערך אצל הנוטריון. מיד לפני ביצוע כתב הנוטריון, יש להגיש את הנוסח גם את ההצהרה בכתב בדבר התנאים השניים והשלישים. הרגע בו נחתם הסכם הרכישה אינו רלוונטי לנושא ההצהרה בכתב, בדיוק כמו לרכישת הפטור של המתחילים.
רכישת בית היא צעד חשוב הן עבור המתחיל והן עבור המשקיע. האם אתם רוצים לדעת לאיזו קטגוריה אתם שייכים ואילו צעדים עליכם לקחת בחשבון החל משנת 2021? או שאתם זקוקים לעזרה בהגשת ההצהרה הנדרשת לפטור? צרו קשר עם Law & More. עורכי הדין שלנו מומחים בדיני נדל"ן וחוזים וישמחו לספק לכם עזרה וייעוץ. עורכי הדין שלנו ישמחו לסייע לכם גם בתהליך המעקב, למשל בכל הנוגע לניסוח או בדיקת חוזה הרכישה.
