נוטריון הולנדי והעברה חוקית של נכס: מדריך לקונים בינלאומיים

אם אתם קונים בית בהולנד , אינכם יכולים להימנע מהנוטריונים . החוק ההולנדי אינו מתיר העברת בעלות על נכס לידיים באופן פרטי: ההעברה חייבת להתבצע על ידי נוטריון הולנדי אזרחי ולהירשם ברישומים הציבוריים. עבור קונים ממדינות המשפט המקובל, זהו החלק הפחות מוכר בתהליך, ובו מתעוררות אי ההבנות היקרות ביותר.

מהו נוטריון אזרחי הולנדי

נוטריון הולנדי אינו עורך דין בכיר עם חותמת. המשרד הוא משרד ציבורי: נוטריון ממונה בצו מלכותי, הקובע גם את מקום ההתמחות (סעיף 3 Wna, Wet op het notarisambt), ובעל הסמכות לחתום על מסמכים אותנטיים כאשר החוק דורש זאת או כאשר צד מבקש זאת (סעיף 2 Wna). למסמך כזה יש מעמד ראייתי מיוחד ולעתים קרובות ניתן לאכוף אותו ללא פסק דין של בית משפט.

שתי השלכות חשובות:

• על הנוטריון מוטלת חובת פעולה. נוטריון חייב לבצע את העבודה שהחוק מקצה או שצד מבקש, בכפוף לחריגים מוגבלים (סעיף 21 לחוק Wna).
• הנוטריון לא בצד של אף אחד. הנוטריון ממלא את תפקידו באופן עצמאי ומשרת את האינטרסים של את כל הצדדים לפעולה המשפטית, באופן בלתי משוא פנים ובזהירות המרבית האפשרית (סעיף 17 לחוק Wna).

במה נוטריון שונה מעורך דין או עורך דין

באנגליה, אירלנד, ארצות הברית ורוב תחומי המשפט המקובל האחרים, כל צד של העברה של נכס ממנה עורך דין מפלגתי משלו. נוטריון הולנדי הוא ההפך הגמור: נציג ציבורי יחיד וניטרלי המשרת את העסקה ולא צד. "נוטריון ציבורי" במשפט המקובל, שלעתים קרובות רק עד לחתימות, הוא משרד צר בהרבה ואינו השוואה מועילה.

הנוטריון חוקר את הבעלות, מכין ומסביר את המסמכים, מחזיק בכסף ורושם את ההעברה - אך לא ינהל משא ומתן על המחיר, ייעץ האם העסקה תקינה, או ינהל מטעמך בסכסוך.

חובת ההסברה ומגבלותיה

חוסר משוא פנים לפי סעיף 17 לחוקה של ארה"ב (Wna) מלווה בחובת ליידע: הנוטריון חייב לוודא שכל צד מבין את משמעות השטר ומהם הסיכונים לפני החתימה - החובה המכונה במסורת הגרמנית-הולנדית בשם Belehrungspflicht . כאשר צד חלש יותר, פחות מנוסה או אינו דובר את השפה, חובה זו הופכת תובענית יותר, ונוטריון החותם בידיעה שקונה לא הבין נקודה מהותית מסתכן במשמעת ובאחריות.

אבל ליידע את שני הצדדים אינו נחשב לפעילות הסברה. כאשר קונה ומוכר מתנגשים באמת - על פגמים שנמצאו לפני השלמת העסקה, לחץ לדחות את התאריך או משמעותו של מצב - הנוטריון נשאר באמצע. זה בדיוק כאשר קונה זקוק למישהו שחובתו היחידה היא כלפי הקונה.

מתי כדאי להורות גם לעורך הדין שלך

• החוזה אינו סטנדרטי, או שהמוכר הוא יזם או משקיע המשתמש בתנאים משלו.
• אתם קונים במכירה פומבית, מעיזבון או מחברה, או ממוכר הנמצא בקשיים כלכליים.
• הנכס כרוך בחוזה חכירת קרקע (ארפפאכט), רישום מונומנט או זיקת הנאה יוצאת דופן.
• קיימת מחלוקת על פגמים, פיקדונות, קנסות או תאריכים, או סיכוי לקיום כאלה.
• הרכישה נוגעת למעמד המגורים שלך, גירושין, הסכם ממון בין בני זוג או ירושה חוצת גבולות.

השניים משלימים זה את זה: הנוטריון מבצע את ההעברה, עורך הדין שלך מוודא שהעסקה היא העסקה שאתה אמור לעשות.

שני השלבים: חובה והעברה

זוהי הנקודה המבנית החשובה ביותר במשפט הקניין ההולנדי : היא מפרידה בין חובת ההעברה לבין ההעברה עצמה. העברה תקפה דורשת בעלות תקפה, אדם הזכאי להיפטר מהנכס, ופעולת מסירה תקפה (סעיף 3:84 לחוק הקניין הרוחני). עבור מקרקעין, מסירה זו היא שטר שנחתם בפני נוטריון אזרחי הולנדי, ולאחר מכן רישום שטר זה ברישומים הציבוריים (סעיף 3:89 לחוק הקניין הרוחני).

חוזה הרכישה הזמני , המכונה לעתים קרובות חוזה רכישה "זמני", יוצר לפיכך התחייבות מחייבת לקנות ולמכור. הוא אינו הופך אותך לבעלים. המונח "זמני" מטעה: לאחר שתקופת הצינון חלפה, הוא מחייב אותך לחלוטין. הבעלות עוברת רק כאשר שטר ההעברה נרשם.

מהצעה ועד רישום

דרישת הכתיבה ותקופת הצינון

כאשר הקונה הוא אדם פרטי שאינו פועל במסגרת מקצוע או עסק, והנכס מיועד למגורים, יש לערוך את הרכישה בכתב (סעיף 7:2 לחוק הגבולות של ארצות הברית). לחיצת יד, דוא"ל או חילופי וואטסאפ לא יחייבו קונה צרכן.

אותה הוראה מעניקה לצרכן הקונה של דירה תקופת צינון של שלושה ימים. היא מתחילה ביום שאחרי קבלת החוזה החתום, אין צורך למסור סיבה, ואין צורך לשלם פיצוי. היא חייבת לכלול לפחות יומיים שאינם שבת, ראשון או חג; אם לא, היא מוארכת. הזכות שייכת לקונה בלבד, והזמן מתחיל מרגע קבלתה - לכן שמור הוכחה למועד הגעת החוזה אליך.

פיקדון או ערבות בנקאית

חוזה הרכישה הסטנדרטי דורש מהקונה לתת ערבויות: פיקדון במזומן ( waarborgsom ) שישולם לחשבון צד ג' של הנוטריון, או ערבות בנקאית ( bankgarantie ) מבנק שהוקם בהולנד. בחוזה הרכישה הסטנדרטי של NVM, VBO, VastgoedPRO ו-Vereniging Eigen Huis, הסכום קבוע על 10% ממחיר הרכישה, לתשלום מספר שבועות לפני השלמת העסקה. החוזה כולל גם סעיף קנס: קונה שלא ישלים את העסקה חייב בדרך כלל סכום השווה לפיקדון. התאם כל תנאי מימון ללוח הזמנים של המשכנתא שלך.

חקירת בעלות וחיפושי קדסטר

הקדאסטר מנהל רישומים ציבוריים המתעדים עובדות הרלוונטיות למעמד המשפטי של נכס רשום (סעיף 3:16 לחוק המלחמה), ופעולות המשפיעות על מעמד זה ניתנות לרישום (סעיף 3:17 לחוק המלחמה). זה מה שהופך את העברת הנכסים בהולנד לבטוחה: עובדה הניתנת לרישום שלא נרשמה בעת רישום הרכישה שלך, בדרך כלל, אינה יכולה להיחשב נגדך אלא אם כן ידעת עליה (סעיף 3:24 לחוק המלחמה).

הנוטריון בדרך כלל יבדוק:

• בעלות המוכר ושרשרת המסמכים הקודמים;
• משכנתאות קיימות, אשר יש לפדות ולשחררן עם השלמתן;
• התקשרויות והתקפים (לבטל) כנגד המוכר או הנכס;
• זיקות, זכויות ריאליות אחרות, וחובות איכותיות או שרשרת;
• חכירת קרקע (ארפפאכט): דמי השכירות של הקרקע, תאריכי הבדיקה וסוף התקופה;
• מגבלות משפטיות, כגון מעמד של אנדרטה או החלטות אכיפה עירוניות;
• שטר החלוקה ואיגוד הבעלים, כאשר הנכס הוא דירה;
• הזהות, הכשירות והמעמד המשפחתי של שני הצדדים.

חשוב לא פחות מה שהנוטריון לא בודק: לא את מצב הבניין, שטח הרצפה, הלחות, האזבסט או היסודות, וגם לא האם הרחבה הותרה אלא אם כן היא מופיעה ברישומי הבניין, וגם לא את הערך. המצב ועמידה בדרישות התכנון הם באחריותך, ויש להסדיר אותם לפני חתימת החוזה או תנאי.

חשבון צד שלישי וכיצד הכסף עובר

נוטריון חייב לנהל חשבון מיוחד אחד או יותר על שמו, תוך ציון תפקיד זה, המיועד אך ורק לכספים המוחזקים עבור אחרים (סעיף 25 לחוק Wna). זוהי ה- derdengeldenrekening . הכסף מוגדר באופן ספציפי: הוא אינו שייך לנוטריון והוא מחוץ להישג ידם של נושי הנוטריון. זו הסיבה שהשלמה הולנדי בטוחה ללא סוכני נאמנות או התחייבויות בין עורכי דין יריבים.

• הנוטריון מנפיק דוח חשבון (הערה של אפריקה) המכסה את המחיר, מס העברה, עמלות, עלויות רישום, חלוקת דמי שירות ומיסים מקומיים, ואת הפיקדון.
• אתם מעבירים את היתרה בכספים שאושרו מחשבון על שמכם, בדרך כלל עד יום העבודה שלפני השלמת העסקה; המלווה שלכם משלם את ההלוואה לאותו חשבון. ללא כספים שאושרו, השטר אינו חתום.
• לאחר חתימה, רישום וחיפוש סופי, הנוטריון פודה את משכנתא המוכר, משלם למוכר ומעביר את מס ההעברה.

המוכר לא מקבל תשלום בעת החתימה, אלא לאחר שהנוטריון מאשר שההעברה נרשמה ולא הוטלה עיקול או משכנתא חדשה. פער זה הוא מה שמגן עליך.

המסמכים, החתימה והשפה

בסיום החוזה, בדרך כלל עליכם לחתום על שני מסמכים נוטריוניים: שטר ההעברה ( akte van levering או transportakte ), המסירה הנדרשת על פי סעיף 3:89 לחוק המכס, ואם אתם לווים, שטר המשכנתא ( hypotheekakte ) היוצר את זכות הביטחון של המלווה, אשר נקבעת גם היא על ידי שטר נוטריוני (סעיף 3:260 לחוק המכס) ונכנסת לתוקף עם הרישום בפנקסי הרישומים הציבוריים (סעיף 3:89 לחוק המכס). הפגישה אורכת עד שעה. לפני החתימה, הנוטריון עובר על המסמכים, מסביר את תוכנם והשלכותיהם ועונה על שאלות. יש להביא מסמכי זהות מקוריים; עותקים אינם מתקבלים.

שטר נוטריוני הולנדי נערך בהולנדית: סעיפים 42 Wna ו-43 Wna דורשים שהשטר ייחתם בשפה זו. כאשר לצד המופיע אין שליטה מספקת בהולנדית, חובה להיעזר במתורגמן מושבע שנלקח ממרשם המתורגמנים והמתורגמנים המושבעים (Rbtv) ולתרגום של השטר, והשטר מציין כי הדבר נעשה. בפועל, משרדים המנוסים עם קונים בינלאומיים מספקים תרגום לאנגלית של הטיוטות מראש ומזמינים מתורגמן. בקשו את הטיוטות מספר ימים מראש. הנוסח ההולנדי הוא התקף.

חתימה באמצעות ייפוי כוח

אינך חייב להיות בהולנד. מקובל להעניק ייפוי כוח ( volmacht ) המאשר לעובד של משרד הנוטריון לחתום עבורך. ייפוי הכוח עצמו בדרך כלל צריך להיחתם בפני נוטריון - בהולנד, או בחו"ל עם אישור לגליזציה או אפוסטיל, לרוב עם תרגום מוסמך. יש לארגן זאת שבועות מראש; זיהוי על פי כללי הלבנת הון עדיין חל.

רישום, ורגע העברת הבעלות

לאחר החתימה, הנוטריון מציג את השטר לרישומים הציבוריים המוחזקים על ידי הקדאסטר, בדרך כלל באופן אלקטרוני באותו היום; לאחר מכן הוא מעובד ל-Basisregistratie Kadaster, תהליך שנמשך בממוצע שלושה עד שישה ימי עבודה. עלות הרישום היא 88 אירו עבור כל שטר העברה או משכנתא המוגש באופן דיגיטלי.

הבעלות עוברת עם הרישום, ולא עם החתימה (סעיף 3:89 לחוק המקרקעין). הרישום נכנס לתוקף מהרגע המדויק בו מוצע השטר לקדאסטר (סעיף 3:19 לחוק המקרקעין), ולכן מרווח הזמן בין החתימה לרישום נשמר קצר. לאחר מכן הנוטריון מבצע חיפוש סופי לפני שחרור הכסף.

שכר טרחה, ומי בוחר את הנוטריון

בתים קיימים כמעט תמיד נמכרים kosten koper - "עלויות עבור הקונה": הקונה משלם את מס ההעברה ואת עלות שטר ההעברה. מכיוון שהקונה משלם, הקונה בדרך כלל בוחר את הנוטריון. אל תקבלו פשוט את הצעת סוכן המכירות.

שכר טרחת נוטריון אינו קבוע בחוק ומשתנה בין משרדים שונים, לכן יש לקבל הצעות מחיר בכתב ולהשוות הצעות מחיר דומות. הצעת מחיר צריכה לכלול בנפרד את שכר הטרחה עבור שטר ההעברה ושטר המשכנתא, אגרות רישום קדסטר, הוצאות חיפוש וכל תשלום עבור תרגום, מתורגמן או ייפוי כוח. מס העברה הוא נפרד ויש לתשלום לרשויות המס: 2% עבור קונה שיגור בנכס כבית מגורים עיקרי, פטור חד פעמי עבור קונים זכאים בגילאי 18 עד 34 העושים זאת במסגרת מגבלת ערך הנכס המצטברת מדי שנה, 8% עבור דירה שהקונה לא יגמור בעצמו, ו-10.4% עבור נכס שאינו למגורים.

כאשר המוכר נמצא בקשיים כלכליים

אם המוכר בחובות יתר או בדרך לפשיטת רגל, הפער בין החוזה להעברה הופך למסוכן: נושה עלול לרשום עיקול, או שהמוכר יוכרז כפושט רגל, לפני רישום שטר החוב שלכם - מה שמותיר אתכם עם תביעה נגד מוכר חדל פירעון ולא נגד בית.

החוק ההולנדי מספק הגנה ספציפית: ניתן לרשום את הרכישה עצמה ברישומים הציבוריים (סעיף 7:3 לחוק המסחר), צעד המכונה בדרך כלל Vormerkung . לאחר הרישום, אירועים מאוחרים מסוימים - כולל עיקולים ופשיטת רגל של המוכר - לא יוכלו להיגרם נגדך לתקופה סטטוטורית מוגבלת, ובלבד שההעברה מתרחשת במסגרתה. זה לא אוטומטי: נוטריון חייב לארגן זאת, בכפוף לתנאים ולמגבלות זמן. אם החיפושים מגלים עיקול או משכנתא העולים על המחיר, פנה מיד לייעוץ נפרד.

כללי הלבנת הון, זיהוי ודיווח

זה מפתיע קונים זרים במיוחד. נוטריונים נופלים תחת חוק איסור הלבנת הון הולנד, ה-Wwft (סעיף 1א' ב-Wwft), וחייבים לבצע בדיקת נאותות של לקוחות (סעיף 3 ב-Wwft): קביעת ואימות זהותכם, זיהוי הבעלים הסופי במקרה של חברה, קביעת מטרת ואופי הקשר, ומעקב מתמשך אחר עסקאות.

בפועל, הנוטריון יתעקש על מסמכי זהות מקוריים וישאל שאלות שעלולות להרגיש פולשניות: מהיכן מגיע הכסף, כיצד צברת אותו, מדוע כספים מגיעים ממדינה או מחשבון מסוים, ומי שולט בחברה הרוכשת. צפו לספק דפי בנק, הוכחות למכירת נכס אחרת, שטר מתנה או רישום תעסוקה. כספים מצד שלישי, מחוץ לאיחוד האירופי, או בדפוס בלתי מוסבר מושכים בדיקה ומעכבים את השלמת העסקה.

הנוטריון מחויב גם לדווח על עסקאות חריגות ל-FIU-Nederland, יחידת המודיעין הפיננסי ההולנדית (סעיף 16 בחוק Wwft). הנוטריון אינו רשאי לדווח לכם על דוח שהוגש. שום דבר מזה אינו אישי או נתון למשא ומתן: ספקו לנוטריון חשבון מתועד של כספיכם כבר בתחילת התהליך והתהליך יתנהל בצורה חלקה.