פיגורי שכר דירה בהולנד מעניקים למשכיר תביעה לתשלום, וכאשר הם נמשכים, עילה לביטול חוזה השכירות. מה שהם לעולם לא נותנים הוא זכות לפעול לבד. עבור מקרקעין בנויים, סעיף 7:231 לחוק האזרחי ההולנדי (Burgerlijk Wetboek, BW) שומר את ביטול חוזה השכירות לבית המשפט, וניתן להרחיק שוכר רק על סמך פסק דין שאוכף על ידי הוצאה לפועל. בפועל, פיגורים של כשלושה חודשי שכר דירה הם הנקודה שבה בית המשפט המחוזי (kantonrechter) מוכן לבטל את חוזה השכירות ולהורות על פינוי.
זה משאיר בפני המשכיר דרך צרה אך יעילה: לבסס את פיגור התביעה כראוי, לשלוח מכתב דרישה העומד בדרישות החוק, לעמוד בחובת הדיווח החלה על השכרת נכסים למגורים, ולאחר מכן להגיש תביעה לתשלום, פירוק ופינוי לבית המשפט המחוזי. כל דבר מעבר לדרך זו, החל מהחלפת מנעולים ועד ניתוק החימום, הופך משכיר בעל תביעה תקפה לנתבע.
סעיף זה קובע מתי שוכר נמצא במצב של הפרה חוקית, מה חייב להכיל מכתב דרישה, כיצד בית המשפט המחוזי מיישם את החריג בסעיף 6:265 לחוק הפלילי של מדינת ישראל, כמה זמן אורך ההליך וכיצד הכסף נגבה לאחר מכן. כמו כן, הוא מכסה את טענות ההגנה שהשוכר יכול להעלות ואת הפעולות האסורות ללא קשר לגודל החוב.
כאשר שוכר נמצא במצב של הפרת חוב
השוכר מחויב לשלם את שכר הדירה במועד המוסכם לפי סעיף 7:212 לחוקת מדינת ישראל. כאשר חוזה השכירות קובע תאריך תשלום קבוע, וכמעט כל חוזה שכירות הולנדי עושה זאת, פקיעת תאריך זה מעמידה את השוכר במצב של הפרה מכוח חוק לפי סעיף 6:83 לחוקת מדינת ישראל, ללא צורך בתזכורת כלשהי. הפרה היא הרגע שממנו מתחילה לחול ריבית סטטוטורית וממנו השוכר אחראי לנזק שנגרם עקב העיכוב.
קביעת מדויקת של החוב היא הראשונה, משום שהסכום הנתבע הוא מה שיבחן בית המשפט. פרטו לפי חודש מה היה מגיע, מה התקבל ובאיזה תאריך, והתאימו זאת לדוחות הבנק. יש להבחין בין שכר הדירה הבסיסי לבין תשלומי המקדמה עבור דמי שירות ושירותים, משום שדוח דמי שירות שנתי שלא שולמו הוא מקור שכיח למחלוקת ואינו זהה לשכר דירה שלא שולם. כאשר הצדדים הסכימו על הסדר תשלומים או הפחתה זמנית, יש לרשום אותו בכתב וחתימה עליו; ויתור לא מתועד משמש לעתים קרובות את השוכרים כראיה לכך שהחוב התקבל. אותו הדבר חל על הסדרי השכרה זמניים , שבהם תאריך הסיום ושכר הדירה לתקופה הסופית שנויים לעיתים קרובות במחלוקת.
תאריך תשלום קבוע בחוזה השכירות פירושו שהשוכר נמצא במצב של הפרת חוזה ביום שלאחר תום החוזה, ללא תזכורת.
חוזה השכירות עצמו אינו יכול להרחיב זכויות אלו. חוק השכירות ההולנדי בספר 7, כותר 4 BW הוא חובה ברובו עבור השכרות למגורים, כך שסעיף המאפשר למשכיר לסיים את חוזה השכירות או להיכנס מחדש לנכס ללא צו בית משפט בטל. עיקרון זה מפורט ביתר פירוט בסקירה שלנו על הוראות דיני השכירות.
מכתב הדרישה וההודעה הסטטוטורית של ארבעה עשר יום
למרות שיכול להיווצר באופן אוטומטי הפרה של התחייבות, דרישה בכתב נותרה הכרחית בפועל ונדרשת על פי חוק לפני שניתן לגבות עלויות גבייה מחוץ למשפט. כאשר השוכר הוא צרכן, סעיף 6:96 לחוקת BW קובע את הצורה: על המשכיר לשלוח תחילה הודעה בכתב המעניקה לשוכר לפחות ארבעה עשר ימים, החל מיום קבלתו, לתשלום ללא כל עלויות נוספות, ועל הודעה זו לציין את סכום עלויות הגבייה שייגבו אם לא יבוצע התשלום. הודעה המחשבת באופן שגוי את התקופה או משמיטה את הסכום אינה מזכה את המשכיר בעלויות אלו, ובתי המשפט בודקים נקודה זו על פי מיוזמתם.
מכתב דרישה שנכתב כראוי מציין את שם השוכר ואת הנכס, מפרט את החוב לפי חודשים, מציין את הסכום הכולל כולל ריבית, מציין את תקופת התשלום ואת החשבון שישמש, מפרט את עלויות הגבייה שיבואו אם התשלום לא יבוצע, ומודיע על הליכים משפטיים. יש לשלוח אותו בדואר ובדוא"ל, ולשמור אישור משלוח: נטל ההוכחה שההודעה הגיעה לשוכר מוטל על המשכיר.
חובת הדיווח על השכרת נכסים למגורים
למשכירי דירות יש חובה חוקית נפרדת שלעתים קרובות מתעלמים ממנה. על פי הכללים לזיהוי מוקדם של חובות שהונהגו בחוק סיוע בחובות עירוניים (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), משכיר המתמודד עם חובות שכר דירה חייב, לאחר שעשה מאמץ ליצור קשר עם השוכר ולהציע סיוע בחובות, לדווח על חובות אלה לעירייה כדי שתוכל להציע עזרה. הדיווח אינו משעה את תביעת המשכיר, אך אי הגשתו עלולה להיות נגזר על משכיר המבקש מאוחר יותר מבית המשפט לבטל את חוזה השכירות, דווקא משום שבית המשפט שוקל את המאמצים שנעשו לפני פתיחת ההליכים.
פירוק ופינוי עוברים דרך בית משפט מחוזי
בעל בית אינו יכול לבטל חוזה שכירות של מקרקעין בנוי מחוץ לבית המשפט. סעיף 7:231 לחוק סדר הדין האזרחי מתיר ביטול חוזה עקב פגם מצד השוכר רק על ידי החלטה שיפוטית, למעט חריג צר עבור נכסים שנסגרו על ידי ראש העיר על פי חוק האופיום. כל סכסוכי חכירה, ללא קשר לסכום העומד על הפרק, נשמעים בבית המשפט המחוזי על פי סעיף 93 לחוק סדר הדין האזרחי (Rv). התיק מתחיל באמצעות צו תביעה (dagvaarding) המוגש על ידי פקיד הוצאה לפועל, ולא באמצעות עתירה, והתביעה בדרך כלל משלבת שלושה ראשים: תשלום חובות כולל ריבית והוצאות, ביטול חוזה השכירות ופינוי הנכס.
החריג בסעיף 6:265 לחוק המלחמה
המבחן המשפטי נקבע על ידי סעיף 6:265 לחוקת הגבולות של ארצות הברית: כל אי-ביצוע מקנה לצד השני את הזכות להתפרק, אלא אם כן האי-ביצוע, בהתחשב בטיבה המיוחד או במשמעותה הקלילה, אינו מצדיק את פירוק העסקה ואת תוצאותיו. נטל הפעלת חריג זה ונימוקו מוטל על השוכר. בית המשפט העליון אישר כי אין סף נפרד להפרה חמורה מספיק; בית המשפט שוקל את כל נסיבות המקרה במסגרת חריג זה.
עבור חובות שכר דירה, הדבר מייצר נוהג צפוי למדי. פיגורים בגובה שלושה חודשי שכר דירה או יותר נחשבים בדרך כלל ככישלון המצדיק פירוק. מתחת לרמה זו, התוצאה תלויה בנסיבות: היסטוריית התשלומים, האם השוכר הגיב לדרישה, האם החוב סולק לפני או במהלך הדיון, קיומו של סיוע בחובות, וההשלכות האישיות של אובדן הבית. שוכר ששילם את הכל לפני פסק הדין נמלט לעתים קרובות מפירוק אך עדיין חויב לשלם את ההוצאות; שוכר שנמצא בפיגור חוזר ונשנה לאורך תקופה ארוכה יותר עלול לאבד את הבית בסכום קטן יותר.
שלושה חודשי פיגור הם אמת המידה המעשית לפירוק, ולא כלל סטטוטורי; בית המשפט שוקל את כל הנסיבות במסגרת החריג בסעיף 6:265 לחוק הפלילי של ארצות הברית.
כיצד ההליך מתנהל
לאחר מסירת הצו, ניתנת לשוכר הזדמנות להגיב, בדרך כלל לאחר מכן מתקיים דיון בעל פה שבו בית המשפט בוחן הסדר לפני שיפסוק. פסק דין של ערכאה ראשונה בנוגע לשכר דירה שלא שולם ופינוי ניתן בדרך כלל תוך מספר חודשים, וכמעט תמיד בית המשפט מכריז עליו כניתן לאכיפה זמנית, כך שערעור אינו עוצר כשלעצמו את האכיפה. פסק הדין קובע תקופה שלאחריה על השוכר לעזוב, והפינוי מתבצע על ידי הוצאה לפועל, אשר מגיש תחילה את פסק הדין ומוציא צו פינוי. הרצף המעשי, כולל תפקידו של הוצאה לפועל ועלויות הפעולה, מתואר במאמר שלנו על תהליך הפינוי המשפטי.
הליכי סעד זמני (kort geding) זמינים כאשר המצב אינו יכול להמתין, אך הם אינם קיצור דרך לפיגורים רגילים. שופט הסעד הזמני אינו יכול לבטל חוזה שכירות ויורה על פינוי רק כאשר סביר מאוד שבית המשפט בהליך העיקרי יעשה זאת וכאשר למשכיר יש אינטרס דחוף אמיתי, למשל משום שהפיגורים משולבים עם מטרד או עם השכרת משנה. במקרה פשוט של פיגורים, הליכים לגופו של עניין בפני בית המשפט המחוזי הם גם מהירים יותר בסופו של דבר וגם בטוחים יותר.
שחזור הכסף
פירוק השכירות מסיים את הסכם השכירות אך אינו משלם את החוב. ריבית חוקית לפי סעיף 6:119 לחוק המסחרי (BW) חלה מרגע הפרת החוב; בין עסקים חל הריבית המסחרית הגבוהה יותר לפי סעיף 6:119a לחוק המסחרי. עלויות גבייה מחוץ למשפט פועלות לפי מדרג חוקי, שנקבע בצו ממשלתי, המחושב על הסכום העיקרי ובכפוף להודעה מוקדמת של ארבעה עשר יום שתוארה לעיל עבור צרכנים. בית המשפט פוסק גם תרומה להוצאות המשפטיות, שנקבעו לפי שיעורים קבועים.
לאחר מתן פסק הדין, פקיד ההוצאה לפועל רשאי לעקל שכר, גמלאות, יתרות בנק ומטלטלים, בכפוף להכנסה המינימלית המוגנת שיש להשאיר לחייב. כאשר קיים סיכון ממשי שנכסים ייעלמו לפני פסק הדין, בעל בית יכול להגיש בקשה לשופט סעד זמני בבקשה להיתר להטיל עיקול מגן מראש. ניתן לקזז פיקדון כנגד חובות חוב, אך כללי חוק בעלות טובה (Wet goed verhuurderschap) חלים: הפיקדון לא יעלה על חודשיים של שכר דירה ויש להחזירו או לדווח עליו בתוך התקופות הקצרות שקובע החוק. אם השוכר מתקבל להסדר חובות סטטוטורי, חובות החוב מלפני ההרשמה נופלים במסגרת תוכנית זו ולא ניתן עוד לגבות אותם בנפרד, בעוד ששכר הדירה שנצבר לאחר מכן נשאר לתשלום במלואו.
מה אסור למשכיר לעשות
שום סכום של פיגורים אינו מאשר עזרה עצמית. החלפת מנעולים, הסרת דלת, חסימת גישה, הוצאת חפצי השוכר החוצה או ניתוק מים, חשמל או חימום הם מעשים בלתי חוקיים לפי סעיף 6:162 לחוק הפלילי, וכניסה לבית שכור ללא רשות יכולה גם היא להיחשב ככניסה בלתי חוקית (huisvredebreuk) לפי סעיף 138 לחוק הפלילי (Wetboek van Strafrecht). שוכר המתמודד עם צעדים כאלה יכול לקבל החזרת הגישה שלו בהליכי סעד זמניים תוך ימים, יחד עם פיצויים וקנס, והמשכיר יחויב לשלם את ההוצאות. משכיר שלקח את החוק לידיים מגיע גם הוא לדיון המאוחר יותר על פירוק הדירה בעמדה חלשה באופן ניכר.
לחץ החורג לגביית דירות רגילה מוסדר בנפרד. חוק "משקיעים טובים" מחייב את המשכירים להימנע מהפחדה ומחייב כל רשות מקומית להפעיל נקודת דיווח שבה שוכרים יכולים להגיש תלונות; רשות מקומית יכולה לאכוף את השוכר באמצעות צעדים מנהליים וקנסות. ביקורים חוזרים ונשנים, איומים או הודעות שנועדו לגרום לשוכר לעזוב יוצרים סיכון שפועל לצד התביעה האזרחית במקום לסייע לה. חובות התחזוקה של המשכיר גם הן נמשכות ללא שינוי: חובות שכר דירה אינן משעות את החובה לתקן ליקויים, כפי שמסביר סקירת זכויות השוכר שלנו.
רק פקיד הוצאה לפועל על פי פסק דין של בית משפט רשאי לפנות נכס מושכר; כל דרך אחרת היא פעולה בלתי חוקית.
טענות הגנה שהדייר יכול להעלות
ציפייה להגנה היא חלק מהכנת התביעה. הנפוץ ביותר הוא פגם בנכס. שוכר שדיווח על פגם ולא רואה אותו מתוקן יכול לבקש מוועדת הערכת שכר הדירה (Huurcommissie) הפחתה זמנית של שכר הדירה, וסעיף 7:207 לחוק הממשלתי של מדינת ישראל מאפשר תביעה להפחתה מרגע דיווח הליקוי. שוכר אינו רשאי פשוט להפסיק לשלם, והפחתה אינה זהה לזכות לניכוי, אך פגם מתועד היטב מפחית באופן קבוע את החוב שבית המשפט מקבל.
סכסוכים בנוגע לגובה שכר הדירה או בנוגע לדוח דמי השירות פועלים באותו אופן: לוועדת ההשכרה (Huurcommissie) יש סמכות שיפוטית לדון בגובה שכר הדירה בפלחי השוק המפוקחים והבינוניים, ובדוחות דמי שירות שנתיים, והחלטתה מחייבת את שני הצדדים אלא אם כן אחד מהם פונה לבית המשפט המחוזי בזמן. כאשר הפיגור נוצר במהלך עבודות בנכס, המצב מוסדר על ידי הכללים הנוגעים לשיפוץ ולא על ידי חובת התשלום הרגילה; האיזון בין הצעת שיפוץ של המשכיר לבין זכות השוכר להפחתה מפורט במאמר שלנו בנושא שיפוץ עם המשך שכירות.
חוזי שכירות של נכסי עסק עוברים באותו מסלול דיוני לבית המשפט המחוזי, אך השקילה המהותית שונה: אין אינטרס דיור להגן עליו, ובית המשפט בוחן בעיקר את מערכת היחסים המסחרית ואת היסטוריית התשלום. סעיפי קנס חוזיים נפוצים בחוזי שכירות אלה וניתן למתן אותם על ידי בית המשפט לפי סעיף 6:94 לחוק הגבולות של מדינת ישראל, כאשר הקנס אינו פרופורציונלי. ההבחנה בין הקטגוריות השונות של שטחי מסחר, ומה שנובע ממנו, מוסברת בהשוואה שלנו בין חוק השכירות של מקרקעין לחוק השכירות המסחרית.
מה לעשות קודם
פעלו מוקדם ובכתב. קבעו את החוב חודש אחר חודש, שלחו מכתב דרישה העומד בדרישות סעיף 6:96 לחוקת השימור של המדינה, הגישו את הדיווח לעירייה בה מושכרת הנכס למגורים, ותעדו כל הסדר תשלום במסמך חתום המפרט את שכר הדירה הרגיל בתוספת הסכום עבור החוב ומה קורה אם תשלום אינו מתקבל. אם החוב מגיע לכשלושה חודשי שכר דירה ללא הסדר בר-קיימא, הכינו את התביעה לתשלום, פירוק ופינוי והגישו את צו הפינוי. המתנה ארוכה יותר לעיתים רחוקות משפרת את מצב ההתאוששות, משום שהחוב שהדייר יכול להחזיר באופן ריאלי מצטמצם ככל שהוא גדל.
Law & More מייעץ למשכירים ולשוכרים בנוגע לחובות בשכר דירה, מכתבי דרישה והליכי גבייה, פירוק ופינוי בפני בית המשפט המחוזי, סכסוכי דמי שירות וגובה שכר דירה, והליכים בפני ועדת השכרה. אנו מעריכים את התיק, מציינים מה בית המשפט צפוי לקבל כעילה לפירוק ומנהלים את ההליכים ואת האכיפה שלאחר מכן. אם אתם מתמודדים עם חובות בשכר דירה, יצירת קשר Law & More לדון במצב לפני נקיטת צעדים שלא ניתן לבטלם.
