פיקדון השכירות, דמי השירות וחוק בעלות טובה בהולנד

כמעט כל אדם בינלאומי ששוכר בהולנד משלם מקדמה, ורבים מודאגים בסוף תקופת השכירות האם יראו אותה שוב. מאז שנכנס לתוקף חוק " Wet goed verhuurderschap " (חוק בעלות טובה) ב-1 ביולי 2023, הכללים הפכו ברורים יותר: ישנה תקרה על הפיקדון, מועד אחרון להחזרו וחובה להסביר בכתב כל דבר שנמנע. מאמר זה קובע את החוק לגבי מקדמות, דמי שירות ועמלות תיווך, ומה כל צד יכול לעשות בסכסוך.

הפיקדון: כמה בעל הבית רשאי לבקש

על פי כללי ההתנהגות הכלליים בסעיף 2 של Wet goed verhuurderschap, וההוראה שהוכנסה לסעיף 261b של ספר 7 של החוק האזרחי ההולנדי ( Burgerlijk Wetboek ), בעל בית אינו רשאי לדרוש פיקדון ( waarborgsom ) ביותר מפי שניים משכר הדירה הרגיל . "שכר דירה רגיל" ( kale huur ) הוא שכר הדירה עבור הנכס עצמו, לא כולל דמי שירות, תשתיות וכל תוספת ריהוט.

התקרה הונהגה עם החוק ב-1 ביולי 2023, ופיקדונות גדולים יותר שסוכמו במסגרת חוזים ישנים יותר עדיין מתקיימים בפועל. שוכר בחוזה כזה אינו צריך להניח שהסכום אינו ניתן לערעור. הרבה לפני שהתקרה הייתה קיימת, בתי משפט תת-מחוזיים פסלו פיקדונות מופרזים כהטבה בלתי סבירה לפי סעיף 264 לספר 7 של החוק האזרחי ההולנדי: בנק ההגירה של צפון הולנד ביטל פיקדון לשישה חודשים ב-5 באוגוסט 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), וקבע כי פיקדון של יותר מפי שניים משכר הדירה החודשי אינו סביר, ובנק ההגירה... Amsterdam לקצץ מקדמה של למעלה מארבעה חודשי שכר דירה לשניים ב-4 במרץ 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). אלו הן החלטות של הערכאה הראשונה ולא סמכות מחייבת, ונראה כי עדיין לא דווח על החלטה שהחילה את תקן בעל הבית הטוב על מקדמה שהוסכם עליה לפני יולי 2023. קו ישן זה הוא בכל זאת הטיעון שיש לטעון.

אם משכיר דורש יותר, השוכר אינו צריך לשלם את הסכום העודף, יכול לדרוש החזר של כל דבר ששולם ביתר, והעירייה יכולה לאכוף את הפיקדון. שימו לב ש"פיקדון של חודשיים ועוד שכר דירה של חודש אחד מראש" אינו פיקדון של שלושה חודשים: שכר דירה ששולם מראש הוא שכר דירה, לא בטחון. "דמי ניהול" שאינם ניתנים להחזר לצד הפיקדון אינם מותרים כלל.

החזרת הפיקדון: שני המועדים האחרונים

החוק קובע שני מועדים אחרונים, וההבדל ביניהם הוא הנקודה שלרוב אינה מובנת כהלכה.

• כאשר בעל הבית אינו מנכה דבר, יש להחזיר את הפיקדון תוך ארבעה עשר ימים של סיום תקופת השכירות.
• כאשר בעל הבית אכן מנכה משהו, התקופה היא שלושים יום מתום תקופת השכירות. התקופה הארוכה יותר קיימת כדי שהמשכיר יוכל לבדוק, לכמת ולתעד את הניכוי.

משכיר המנכה חייב לתת לשוכר פירוט בכתב של מה מנוכה ומדוע, עם פירוט מלא. טענה גרידא ש"נמצא נזק" אינה מקיימת את החובה, והיעדרה מהווה כשלעצמה הפרה. תקופת שלושים הימים אינה רישיון לעיכוב: משכיר שעדיין אינו יכול לתמחר תיקון צריך להחזיר את היתרה שאינה שנויה במחלוקת ולפרט מה נותר במחלוקת.

מה מותר ומה אסור לנכות

הניכויים המותרים מוגבלים: שכר דירה שלא שולם, חיובי שירות שלא שולמו, תשלום עבור מדידת ביצועי אנרגיה מוסכמת ונזק שנגרם על ידי השוכר. בלאי רגיל אינו נכלל ברשימה, ו"עלויות ניהול" אינן ניתנות לניכוי רק משום שההסכם קובע זאת.

הגבול בין נזק לבלאי הוא המקום בו נמצאים רוב המחלוקות. על פי סעיף 218 לספר 7 של החוק האזרחי, השוכר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מכשל המיוחס לשוכר, והנזק נחשב כנזק שנגרם כך, למעט חריגים במקרה של שריפה, ולגבי מקרקעין בנויים, נזק לחלק החיצוני. חזקה זו היא אמיתית, אך היא פועלת לצד סעיף 224 - שם דוח הבדיקה הופך למכריע.

דוח הבדיקה, ומה קורה כאשר אין כזה

סעיף 224 לספר 7 של החוק האזרחי קובע כי כאשר הצדדים ערכו תיאור בכתב של הנכס בתחילת השכירות, על השוכר להחזירו במצבו שנרשם שם, למעט שינויים כדין וכל דבר שהתדרדר עקב הזדקנות או שימוש רגיל. כאשר לא נערך תיאור כזה, נחשב כי השוכר קיבל את הנכס במצבו בתום תקופת השכירות , בכפוף לזכותו של המשכיר להוכיח את ההפך.

ההשפעה המעשית היא בולטת. בעזרת דוח קבלה חתום ותמונות מתוארכות, בעל בית שמגלה משטח עבודה שרוף יכול להצביע עליו ולהראות את השינוי. ללא דוח כזה, נקודת המוצא היא שהנכס כבר היה במצבו הנוכחי, ועל המשכיר לסתור חזקה זו בראיות אחרות. בעל בית שדילג על בדיקת הקבלה מגלה לעתים קרובות שהניכוי אינו ניתן לקיום.

דמי שירות ותשלומים מראש

דמי שירות ( servicekosten ) משולמים בנוסף לשכר הדירה הרגיל עבור סחורות ושירותים הקשורים לאכלוס הנכס: ניקיון אזורים משותפים, מטפל, תאורה משותפת, תחזוקת גינה, שימוש ברהיטים. הם כמעט תמיד מחויבים כמקדמה חודשית ( voorschot ) ומחושבים כנגד העלויות בפועל.

לפי סעיף 259 לספר 7 של החוק האזרחי, המשכיר חייב למסור לשוכר דוח שנתי מפורט של העלויות בפועל וכיצד הן חושבו, תוך שישה חודשים מתום השנה הקלנדרית - בפועל עד ה-1 ביולי. כאשר השכירות מסתיימת באמצע השנה, היא מכסה את החלק של השנה שחלפה. לפי סעיף 261, ניתן לגבות מקדמה רק כאשר סוכם על סחורות או שירותים חדשים, או בעקבות הצהרה, וכל הצהרה תומך בהעלאה אחת בלבד. סעיף 260 מאפשר לכל צד לבקש מהוועדה לקבוע את הסכום שיש לשלם.

חיובי שירות הם העברת עלויות בפועל, לא מרכז רווח. פריטים מסוימים עשויים שלא להיות מחויבים כלל כחיובי שירות: שירותי טיפול כגון ארוחות או שירותי אזעקה, וחיובים החלים על הבעלים ולא על הדייר, כגון ארנונה. חיובים החלים על הדייר, כגון היטל פסולת, עשויים להיות מועברים הלאה. אספקת חום מוסדרת בנפרד על ידי Warmtewet.

שירותים שונים שוב. כאשר לנכס יש מונים משלו, גז, מים וחשמל בדרך כלל נקבעים ישירות על ידי השוכר, או מסופקים על ידי המשכיר ומחושבים על סמך צריכה מדודה; אלו חיובי שירות ( nutsvoorzieningen ), לא חיובי שירות. שכר דירה "סך הכל" המאגד את הכל למספר אחד ניתן לפצל למרכיביו לפי בקשה.

כללים חדשים החל מ-1 בינואר 2027

חוק המודרניזציה של שירותים (Wet modernisering servicekosten) נכנס לתוקף ב -1 בינואר 2027 , יחד עם ה-Besluit servicekosten וה-Regeling servicekosten. הוא מחליף את הגישה הפתוחה הנוכחית ברשימה סגורה של שמונה קטגוריות של עלויות שירות חייבות במס, מאשר כי ניתן לגבות רק עלויות בפועל ולא להפיק רווחים, ומפרט כיצד הן מחושבות. הרשימה ב-Besluit servicekosten היא ממצה, והדוח הסופי חייב להגיע לשוכר עד ה-1 ביולי שלאחר שנת הקלנדר שאליה הוא מתייחס. חדרי כושר ובריכות שחייה משותפים אינם כלולים ברשימה. סמכויות הביקורת של Huurcommissie מורחבות. הכללים חלים על הסכמים שנחתמו החל מ-1 בינואר 2027, ומשכיר רשאי להחיל אותם על חוזי שכירות קיימים בהסכמת השוכר.

עמלות סוכנות ואיסור גביית חובה כפולה

חוק השכרה (Wet goed verhuurderschap) אוסר על משכירים ומתווכים בתחום השכרה לגבות עמלת תיווך כפולה - גביית עמלה הן מהמשכיר והן מהשוכר עבור אותה עסקה. כלל זה מתווסף לכלל הישן יותר בסעיפים 417 ו-427 של ספר 7 של החוק האזרחי: סוכן הפועל מטעם המשכיר אינו זכאי לעמלה מהשוכר. אם הנכס רשום הסוכן עצמו, השוכר לא אמור לשלם דבר.

לא ניתן לגבות מהדייר עלויות חוזה ודמי מפתח ( sleutelgeld ). בעל בית רשאי לגבות תשלום עבור משהו שהדייר נהנה ממנו בפועל, כגון שלט שם בדלת, ושוכר רשאי לרכוש פריטים מהדייר היוצא במחיר מוסכם ( overnamekosten ), אך אף אחד מהם אינו דרך להחזיר את דמי ההשכרה. דייר משלם כדין תשלום רק כאשר הוא עצמו שכר סוכן חיפוש שעובד באופן עצמאי מהמשכירים ומוצא מקום מגורים מחוץ לתיק העבודות של אותו סוכן. ניתן לקבל בחזרה דמי שכירות ששולמו בניגוד לכללים אלה.

The Wet goed verhuurderschap מעבר לפיקדון

החוק רחב יותר מכסף. סעיף 2 קובע כללי התנהגות לאומיים עבור כל משכיר ומתווך השכרה. הם מחייבים את המשכיר:

• להימנע מ אפליה בבחירת שוכרים, ולהשתמש בהליך בחירה שקוף;
• להימנע מ הַפחָדָה, הכולל איום לעכב תיקונים, ניתוק שירותים או שמירת הפיקדון כדי ללחוץ על שוכר;
• לרשום את השכירות ב- הסכם בכתב;
• ליידע את השוכר בכתב, בשפה שהשוכר מבין, על כך זכויות וחובות — כיצד פועל הפיקדון ומתי הוא יוחזר, כיצד משולמים דמי שירות, פרטי הקשר של המשכיר ונקודת הדיווח העירונית (ה- חובת מידעדרישת השפה אינה מוגבלת למהגרי עבודה, כך שעבור שוכר בינלאומי משמעות הדבר בפועל היא שהמידע חייב להינתן באנגלית;
• יש להקפיד על תקרת הפיקדון ועל כללי דמי השירות, ולא לגבות עמלת תיווך כפולה;
• יש להקפיד על כללים נוספים כאשר השוכר הוא עובד מהגר מהאיחוד האירופי, כולל הסכם שכירות נפרד מחוזה ההעסקה והמידע הנדרש. בשפה שהעובד מבין.

סעיף 3 מחייב בעלי נכסים ומתווכים המשכירים נכסים במהלך עסק להחזיק בשיטת עבודה כתובה למניעת אפליה בדיור, ולפרסמה וליישמה.

נקודת הדיווח העירונית ואכיפה

החל מ-1 בינואר 2024 כל עירייה חייבת להפעיל נקודת דיווח (קו חם) תחת סעיף 4: סף נמוך, חופשי ופתוח לדיווחים אנונימיים על התנהלות לא רצויה בהשכרה. Eindhoven ו Amsterdam שניהם מפעילים אחד. דוח אינו תביעה לכסף - ה-meldpunt לא יורה על החזר הפיקדון שלך - אך הוא מפעיל את תפקיד הפיקוח של העירייה.

האכיפה מתגברת. הפרה ראשונה בדרך כלל מושכת אזהרה, המציינת כי הפרה נוספת עלולה להוביל לקנס ולפרסום פרטי העבריין. הפרות חוזרות או חמורות יכולות לגרור צו הכפוף לתשלום קנס ( last order dwangsom ) או כפייה מנהלית, וקנסות גבוהים יותר לעבריינים חוזרים: המקסימום הוא קנס מהקטגוריה הרביעית, 22,500 אירו, העולה ל-25,750 אירו, ולגופים משפטיים החוזרים על עצמם, ל-103,000 אירו, לפי סעיף 19 לחוק Wet goed verhuurderschap. כמוצא אחרון, העירייה יכולה לקחת על עצמה את ניהול הנכס. לפי סעיף 5, היא רשאית גם לדרוש היתר השכרה באזורים ייעודיים.

איזה מסלול לקחת

שוכרים ומשכירים לעיתים קרובות בוחרים בפורום הלא נכון ומפסידים חודשים. שלושת המסלולים משרתים מטרות שונות וניתן להשתמש בהם במקביל.

תביעת פיקדון, אם לא ניתן ליישבה, שייכת לבית המשפט המחוזי; ההליכים שם אינם דורשים התייעצות עם עורך דין. סכסוכי דמי שירות הם בתחום של הוועדה להשכרה (Huurcommissie) והם זולים בהרבה: האגרה (leges) היא 25 אירו לשוכר או לאדם פרטי אחר, בעוד שמשכיר או אדם משפטי אחר משלם החל מ-300 אירו לבקשה. לאחר החלטת הוועדה, צד לא מרוצה רשאי להגיש זימון לבית המשפט המחוזי תוך שמונה שבועות ; כאשר היושב ראש החליט לבדו, ניתן להגיש התנגדות ( verzet ) תוך שלושה שבועות.

גבולות זמן

לגבי חיובי שירות, סעיף 260 לספר 7 של הקוד האזרחי מאפשר בקשה ל-Huurcommissie המכסה לא יותר משנים עשר חודשים לכל קטגוריית עלות, תוך עשרים וארבעה חודשים מתום התקופה שבה היה צריך לספק את הדוח השנתי. אם החמיצו חלון זה, נסגרת מסלול Huurcommissie.

תביעה להחזר הפיקדון היא תביעה רגילה לביצוע, בכפוף לתקופת ההתיישנות של חמש שנים בסעיף 307 לספר 3 של החוק האזרחי. חמש שנים הן תקופת התיישנות נדיבה, אך עיכוב גובה עלות כהוכחה, לכן דרוש תשלום בכתב באופן מיידי; דרישה גם קוטעת את ההתיישנות.

הדרכה מעשית

עבור שוכרים

• לפני החתימה, יש להשוות את סכום המקדמה לסכום של חודשיים בלבד ולבדוק אם ישנן עמלות חוזה, ניהול או שכירות.
• התעקשו על דוח צ'ק-אין (אופנםטאט) חתום על ידי שני הצדדים, צלם תמונות מתוארכות של כל חדר ותיעד קריאות מונה.
• שמרו הוכחת תשלום הפיקדון וכל מקדמה של דמי שירות, ומסרו למשכיר את כתובתכם החדשה ופרטי חשבון הבנק שלכם בכתב כשאתם עוזבים.
• רשמו ביומן את ה-1 ביולי עבור דוח חיובי השירות של השנה שעברה, ושימו לב לחלון של עשרים וארבעה חודשים.
• אם המועד האחרון חלף, יש לשלוח דרישה בכתב עם פרק זמן קצר וברור לתשלום; אם זה נכשל, יש לדווח למרכז ולשקול הליכים משפטיים.

עבור בעלי בתים

• תאמו את המסמכים שלכם: הסכם בכתב, בתוספת דף מידע המכסה את הפיקדון, דמי השירות, פרטי הקשר שלכם ואת טופס ההשכרה - באנגלית במקרים בהם אתם משכירים לשוכרים בינלאומיים.
• לעולם אל תיקחו יותר משני חודשי שכר דירה רק בהשכרה חדשה, ואל תהפכו את העודף לעמלה.
• יש לבדוק בהתחלה ובסוף, בכתב ועדיף בנוכחות השוכר.
• יש להחזיר את הסכום תוך ארבעה עשר יום אם לא ניכו את הסכום; אם לא ניכו את הסכום, יש להחזיר את היתרה שאינה שנויה במחלוקת ולשלוח פירוט מלא בכתב תוך שלושים יום, עם חשבוניות. אין לגבות תשלום עבור בלאי או שיפוץ שגרתי.
• יש לשלוח את הדוח השנתי עד ה-1 ביולי, מפורט ומבוסס על עלויות בפועל, ולהתכונן לרשימה הסגורה שתיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027.