השכרות לטווח קצר ו-VvE: מה מאפשר שטר החלוקה

האם מותר לכם להשכיר את הדירה שלכם לתקופות קצרות יוחלט תחילה על ידי שטר החלוקה (splitsingsakte), לא על ידי העירייה ולא על ידי תקנון הבית. אם שטר החלוקה מייעד את היחידות הפרטיות כדיור או אוסר שימוש מסחרי, בתי המשפט קובעים באופן קבוע כי השכרת הדירה שוב ושוב לדיירים מתחלפים, במחירים מסחריים ועם שירותים כגון ניקיון או מצעים, אינה שימוש למגורים. היוצא מן הכלל העיקרי: כאשר שטר החלוקה עצמו מתיר במפורש שימוש לתקופות קצרות, אגודת הבעלים (Vereniging van Eigenaars, VvE) אינה יכולה לעצור זאת. אם שהייה קצרת טווח אינה מותרת, ה-VvE יכולה לסיים את ההשכרה, במידת הצורך באמצעות הליכי סעד זמניים עם תשלום קנס עבור כל יום של הפרה מתמשכת. היתר עירוני אינו משנה זאת: המשפט הציבורי ושטר החלוקה חלים זה לצד זה.

מה נחשב לשהייה קצרת מועד?

השכרה זמנית היא דירה לתקופה מוגבלת, בפועל בערך חודש עד שישה חודשים, לקבוצה מוגדרת. היא נמצאת בין השכרה לחופשה לבין השכרה למגורים רגילים, ועמדה זו מעצבת את האופן שבו בתי המשפט ורשויות המס מתייחסים אליה.

בחוק ההולנדי אין הגדרה סטטוטורית אחת של שהייה קצרת מועד. בפועל, נעשה שימוש בשלוש קטגוריות, ולכל אחת מהן השלכות משפטיות שונות:

• השכרת נופש או תיירות: תקופות קצרות מאוד, לעתים קרובות לילות או שבועות, להחלפת אורחים. רשויות מקומיות מסדירות זאת באמצעות כללי הדיור שלהן.
• שהייה קצרה: השכרה זמנית לתקופה של חודש עד שישה חודשים לקבוצה מוגדרת, כגון גולים, סטודנטים, אנשי מקצוע זמניים או עובדים בפרויקט.
• השכרה רגילה למגורים: דיור קבוע, עם הגנה מלאה על השוכר במסגרת חוק השכירות ההולנדי.

ההבחנה חשובה משום שדירת מגורים לטווח קצר נמצאת בין השניים האחרים. בעיני רשויות המס ובתי המשפט, היא נראית יותר ויותר כשירות מסחרי ולא כדיור. זו אינה שיפוט של השוכרים. היא נובעת מאופן הארגון של ההשכרה. דירה המשווקת באופן רציף, מרוהטת לאכלוס מיידי, מוצעת כולל ניקיון, מצעים או שירותים, ומאוכלסת על ידי סדרה של אנשים שונים, מתפקדת כמו מקום מגורים ולא כמו בית. משך השהייה היחיד הוא רק גורם אחד, ורק לעתים רחוקות המכריע.

מי מחליט: על שטר החלוקה או על תקנון הבית?

שטר החלוקה קובע. תקנון הבית והחלטות אסיפה יכולים לתקן רק את מה שכבר נאמר בשטר; הם לא יכולים להוסיף הגבלה חדשה על אופן השימוש בדירה שלך.

לבניין דירות יש היררכיה קבועה של כללים. ידיעתה מיישבת את רוב המחלוקות עוד לפני שהן מתחילות. בראש הרשימה נמצא שטר החלוקה: שטר נוטריוני הרשום ברישומים הציבוריים. בדרך כלל הוא מצהיר על אחת ממערכות המודל של תקנות החלוקה החלות, כאשר העדכני ביותר הוא מודל 2017. מתחתיו נמצאים תקנון הבית (huishoudelijk reglement), שאומצו על ידי אסיפת הבעלים. מתחתיו נמצאות ההחלטות הרגילות של האסיפה.

הכלל הנובע מהיררכיה זו הוא מחמיר. איסור על השכרה, או על צורת השכרה אחת, מגביל את השימוש בדירה עצמה. לכן, היא שייכת לשטר החלוקה. חוק VvE האוסר על שהייה קצרת מועד רק בהחלטת רוב בתקנון הבית עומד על קרקע חלשה. כבעלים, באפשרותך לבקש מבית המשפט המחוזי (kantonrechter) לבטל החלטה כזו. לפי סעיף 5:130 פסקה 2 לחוק האזרחי ההולנדי (BW), עליך לעשות זאת תוך חודש מיום שנודע לך, או שיכולת לדעת, על ההחלטה. בית המשפט העליון (Hoge Raad) הסביר בפסיקתו מיום 21 ביוני 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) מתי מתחיל חודש זה. אם לא נהוג להפיץ החלטות, מצופה מהבעלים לבצע בירורים תוך שבוע לאחר הישיבה. התקופה היא מחמירה, לכן אל תחכו לפרוטוקול.

גם ההפך הוא הנכון. אם שטר הדירה כבר מכיל ייעוד למגורים או איסור על שימוש מסחרי, ה-VvE אינו זקוק להחלטה חדשה כדי לאכוף אותו. האיסור כבר קיים ומחייב כל בעלים וכל דייר. רוב התקנות לדוגמה דורשות גם מבעלים המאפשר למישהו אחר להשתמש בדירה לחתום על הצהרה זו. בה, המשתמש מתחייב לציית לשטר ולתקנון הבית. זה מעניק לאיגוד שליטה ישירה גם על הדייר.

השטר יכול גם לפעול לטובת הבעלים. בפסק דין מיום 8 בפברואר 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), ה... Amsterdam בית המשפט לערעורים קבע כי השכרה לטווח קצר של דירות בזנדוורט מותרת. שטר הדירה הגדיר אותן כדירות מגורים, אך הוא גם התיר במפורש לבעלים לאפשר לאחרים להשתמש בדירה לתקופות של פחות מחודשיים. בית המשפט בחן רק את מה שהראו הרישומים הציבוריים, ולא את המסמכים הפנימיים של האיגוד. זה מראה מדוע הניסוח המדויק של שטר הדירה חשוב יותר מכל כלל כללי.

כיצד בתי המשפט מחליטים האם השימוש הוא למגורים?

בתי המשפט בוחנים את אופן השימוש בפועל בדירה, לא רק את החוזה או את מספר הלילות. שימוש למגורים מרמז על מידה מסוימת של קביעות; תחלופה קבועה של דיירים מצביעה על ניצול.

השאלה החוזרת ונשנית היא מה המשמעות בפועל של ייעוד כמו "מיועד לשימוש כמגורים". הקו בפסיקה ההולנדית הוא שמגורים במקום כלשהו מרמזים על עמידות. הדייר גר שם, יש בו את מקום מגוריו העיקרי, והשימוש אינו מאורגן סביב החלפת דיירים. בתי המשפט אינם עוצרים בניסוח הסכם השכירות או במספר הימים בלוח השנה. הם בוחנים את אופן השימוש בפועל בדירה. Amsterdam בית המשפט לערעורים, לדוגמה, הדגיש את היעדר תפוסה מתמשכת ומכוונת עתיד בפסק דין מיום 21 באוקטובר 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788). שטר הדירה שם הגביל כל דירה למשפחה אחת, וקבוצה מתחלפת של ארבעה סטודנטים שאינם קשורים לא עמדה במבחן זה.

גורמים שחוזרים על עצמם בפסקי דין כוללים:

• באיזו תדירות הדיירים מתחלפים;
• כיצד הדירה משווקת, ולמי;
• האם ניתנים שירותים נוספים, כגון ניקיון או מצעים;
• האם שכר הדירה נקבע ברמה מסחרית בהשוואה להשכרה רגילה באזור;
• האם הבעלים מנהל את הדירה כחלק מתיק נכסים רחב יותר.

ככל שההסדר ייראה יותר כמו אספקה ​​מקצועית של מגורים, כך בית המשפט יתייחס אליו מוקדם יותר כניצול הדירה במקום מגורים בה. כך גם סביר יותר שהוא יתנגש עם ייעוד מגורים ועם איסור על שימוש מסחרי.

שתי השלכות מעשיות נובעות מכך. ראשית, שהייה ממושכת אינה הופכת באופן אוטומטי את השימוש למגורים: שרשרת של השכרות של ארבעה חודשים לגולים עוקבים עדיין יכולה להיחשב ניצול לשהייה קצרת מועד. שנית, השכרת הדירה כולה פעם אחת למשפחה אחת שגרה בה באמת מהווה בדרך כלל שימוש למגורים, גם אם התקופה קבועה ומוגבלת. הדפוס נחשב, לא החוזה האישי.

האם היתר עירוני פותר את העניין?

לא. תקנות עירוניות הן שכבה נפרדת של המשפט הציבורי. הן אינן מחליפות את הכללים של המשפט הפרטי בשטר החלוקה, והיתר אינו מגן עליך מפני ה-VvE.

בעלים לעתים קרובות מניחים שהיתר עירוני מספיק. זה לא כך. רשויות מקומיות מסדירות את השכרות הנכסים באמצעות חוק ציבורי: חוק הדיור 2014 (Huisvestingswet 2014) ותקנון הדיור המקומי. אלה יכולים לדרוש היתר להוצאת דירה ממלאי הדיור, להמרתה לחדרים או להשכרה לחופשה. בערים הגדולות יותר הן גם מטילות מספרי רישום ומגבלות לילות על השכרה לתיירים. תוכנית הסביבה (omgevingsplan), שהחליפה את תוכנית התכנון, רשאית לאסור בנפרד שימוש בדירה למגורים. הרשות המקומית אוכפת כללים אלה באמצעות צווים מנהליים ותשלומי קנסות.

לעומת זאת, ה-VvE פועל במסגרת המשפט הפרטי, המבוסס על שטר חלוקה. שתי המערכות חלות באופן עצמאי ובו זמנית. ייתכן שתהיה לך כל היתר שהעירייה דורשת ועדיין לקבל הוראה מבית המשפט האזרחי, לבקשת האיגוד, להפסיק את ההשכרה ולשלם את הקנס החוזי. גם ההפך קורה: שטר המאפשר השכרה אינו עוזר לך אם אין לך היתר עירוני.

שתי התפתחויות אחרונות הידקו את הרובד המשפטי הציבורי. החל מ-1 בינואר 2026, מקומות לינה (logies) ממוסים בשיעור מע"מ כללי של 21% במקום שיעור מופחת של 9%. עובדה זו מעלה את עלות ההשכרה לטווח קצר. עבור סכסוכים אלה, הדבר מאשר גם מבחינה מסית כי השכרה כזו נחשבת לשירות מסחרי ולא לדיור. ומאז 20 במאי 2026, חלה תקנה 2024/1028 של האיחוד האירופי בנוגע לאיסוף ושיתוף נתונים עבור שירותי השכרה לטווח קצר. במקרים בהם קיימת תוכנית רישום, מספר הרישום חייב להופיע ברשימה. הפלטפורמות חייבות לבדוק אותו ולשתף נתונים על מארחים והזמנות עם הרשויות. לכן, השכרה שאינה עומדת בדרישות הופכת לגלויה הרבה יותר, עבור העירייה ועבור העמותה.

כיצד VvE אוכף איסור על שהייה קצרת מועד?

בשלבים: אזהרה בכתב, לאחר מכן קנס חוזי, ולאחר מכן הליכי סעד זמניים במידת הצורך. עמותות שמדלגות על שלב בדרך כלל משלמות עבורו בהוצאות משפטיות.

האכיפה מתחילה באזהרה בכתב. היא מציינת את הסעיף בשטר או בתקנות, מתארת ​​את ההתנהגות וקובעת מועד אחרון. אם ההשכרה נמשכת, האיגוד יכול להטיל את הקנס החוזי. זה דורש איסור שכבר קיים בשטר או בתקנות המודל, וההליך שבתקנות חייב להיות מיושם. בתי המשפט בוחנים הן את הבסיס והן את המידתיות של עונשים כאלה. על פי סעיף 6:94 לחוק הפלילי הבריטי, בית משפט רשאי להפחית קנס אם ההגינות דורשת זאת בבירור.

אם ההשכרה עדיין נמשכת, הליכי סעד זמניים בפני שופט סעד מקדמי (voorzieningenrechter) הם הדרך המקובלת. תוך שבועות, האיגוד יכול לקבל צו להפסקת ההשכרה, מגובה בקנס עבור כל יום או כל הפרה. במקרים חמורים ומתמשכים, רוב תקנות החלוקה מאפשרות לאסיפה, לאחר אזהרה בכתב, למנוע מהבעלים או מהדייר שימוש נוסף בדירה. בתי המשפט בוחנים צעד מרחיק לכת זה בקפידה. האיגוד יכול גם לתבוע את הוצאותיו, ואם ההשכרה גרמה נזק לחלקים משותפים, פיצויים בגין נזק זה.

על האיגוד לפעול באופן עקבי. סובלנות של שלושה בעלים למשך שנים קצרות ולאחר מכן פעולה נגד הרביעי מחלישה את טיעוניו. החלטה המתייחסת למקרים דומים בצורה שונה עלולה להיות מנוגדת לסבירות ולהגינות. VvE המעוניינת לאכוף מדיניות צריכה תחילה להציג מדיניות ברורה באסיפה, להחיל אותה על כולם ולרשום אותה בפרוטוקול. אם האיגוד נשאר פסיבי במקום זאת, עמדתם של בעלים בודדים מוסברת במאמר שלנו על מה שניתן לעשות כאשר VvE נכשלת בחובותיה.

מה אתה מסתכן כבעלים?

בדרך כלל יותר מהכנסות השכירות. צו מניעה, קנסות יומיים, הוצאות משפטיות ופערים בכיסוי הביטוחי יכולים לעלות במהירות על הרווחים מההשכרה.

צו מניעה מסיים את השכירות באופן מיידי, מה שמותיר אותך בפני שוכרים שנאלצים לעזוב. קנסות מצטברים מדי יום וניתן לאכוף אותם. צווי הוצאות משפט בהליכים אלה יכולים להיות משמעותיים.

ביטוח הוא הסיכון שבעלים לעתים קרובות מתעלמים ממנו. פוליסות בנייה שנרכשו על ידי עמותות עשויות לשלול או להגביל את הכיסוי לנזקים הנגרמים משימוש מסחרי או משימוש שאינו למגורים. חלקן דורשות הודעה על כל שינוי שימוש. אם שריפה או דליפת מים מתחילים בדירה שהושכרה באופן מסחרי תוך הפרת שטר הביטוח, חברת הביטוח רשאית להפחית או לסרב לכיסוי. ההשלכות אינן מוגבלות לבעלים הרלוונטי: העמותה והבעלים האחרים עלולים להישאר עם גירעון. כך גם לגבי מצב האחריות האישית שלך, לכן בדקו זאת לפני ההשכרה הראשונה, לא אחריה. הסקירה שלנו על מי משלם עבור נזקים בבניין דירות מסבירה כיצד מחולקים הפסדים אלה.

חוק השכירות מוסיף שכבה נוספת, שיכולה לפעול לטובתך או לרעתך. השכרה שהיא באמת לזמן קצר מטבעה נופלת מחוץ לכללים הרגילים להגנת השוכר (סעיף 7:232 פסקה 2 לחוק ה-BW). אך חריג זה נפרש בצורה צרה. זה תלוי בכוונת הצדדים ובאופן שבו הדירה משמשת בפועל. מאז שחוק השכירות לתקופה קצובה (Wet vaste huurcontracten) נכנס לתוקף ב-1 ביולי 2024, שכירות לתקופה קצובה לבתים עצמאיים אינה אפשרית עוד, למעט חריגים סטטוטוריים מוגבלים. אם אתה מניח שחוזה לשהייה קצרת מועד מסתיים אוטומטית בתאריך המוסכם ואתה טועה, אתה עלול בסופו של דבר לקבל שוכר שלא ניתן לבקש ממנו לעזוב בקלות ו-VvE שמתנגד להשכרה בו זמנית. בינתיים, החובות המוטלות על בעל הבית חלות במלואן.

מה צריכים לעשות בעלים ועמותות?

על בעלים לקרוא את שטר הנכס לפני שהם משכירים או קונים. על התאגידים לסדר את המסמכים שלהם ולאכוף אותם באופן עקבי, במקום לאלתר באמצעות חוקי הבית.

עבור בעלים, השלבים קצרים. קראו את שטר החלוקה ואת תקנות המודל הרלוונטיות לפני שאתם מתחייבים למשהו, כולל לפני שאתם קונים. ייעוד היחידות הפרטיות וכל איסור על שימוש מסחרי הם מכריעים, ותוכלו למצוא אותם ברישומים הציבוריים. בדקו את תקנון הבית ואת הפרוטוקולים של הישיבות האחרונות כדי לראות איזו מדיניות האיגוד מיייש בפועל. לאחר מכן בדקו את התקנון העירוני עבור הכתובת. רק לאחר מכן, בדקו את השלכות המס והשכירות עם היועץ המתאים. ההערה שלנו על מלכודות בחוק הקניין ההולנדי מכסה מה עוד כדאי לבדוק לפני שאתם קונים.

עבור עמותות, העדיפות היא לסדר את המסמכים. אם השטר שותק או לא ברור, יש לשקול לתקן אותו במקום להסתמך על כללי בית שלא יחזיקו מעמד. לפי סעיף 5:139 לחוקת הבנייה, תיקון דורש שיתוף פעולה של כל הבעלים, או החלטה של ​​האסיפה שהתקבלה בלפחות ארבע חמישיות מהקולות (או רוב גדול יותר אם השטר דורש זאת), ולאחר מכן אישור נוטריוני. יש לגבש מדיניות אכיפה, ליישם אותה באופן עקבי, לעקוב אחר מצב הביטוח ולתעד החלטות בצורה ברורה מספיק כדי לאכוף אותן. במקרים בהם היחסים בין הבעלים התקשחו אך הבניין עדיין צריך לתפקד, גישור לרוב משיג יותר מדיון בבית משפט.

אנו מייעצים לאיגודי בעלים ולבעלי דירות בנוגע לשטר חלוקה, תקנות לדוגמה, אכיפה, סעיפי קנס והליכים בנוגע להשכרה לתקופה קצרה. השאלה האם השכרה לתקופה קצרה מותרת בבניין שלכם, או כיצד להגיב לצו מניעה או קנס, מתחילה בקריאה מדוקדקת של השטר. עורכי הדין שלנו לנדל"ן מעריכים את השטר ואת מצבכם ומודיעים לכם מה ריאלי.

לסיכום

• שטר החלוקה קובע האם שהייה קצרת מועד מותרת בבניין שלך; תקנון הבית אינו יכול להוסיף איסור חדש.
• בתי המשפט בוחנים את דפוס השימוש בפועל: תחלופה תכופה, תמחור מסחרי ושירותים מצביעים על ניצול, לא על חיים.
• היתר עירוני ומסמך מתיר הן דרישות נפרדות; אתה צריך את שתיהן.
• VvE אוכף באמצעות אזהרה, קנס חוזי, ובמידת הצורך, הליכי סעד זמניים עם קנסות יומיים.
• כדי לערער על החלטת VvE, יש לך חודש אחד לפי סעיף 5:130 בחוק BW.

שאלות נפוצות

לא בטוחים מה מצבכם? ספרו לנו על מצבכם. נודיע לכם על האפשרויות העומדות בפניכם תוך יום עסקים אחד.

איך Law & More יכול לעזור לך עם זה מוסבר אצלנו עורך דין שכירות .