פרויקטים של אנרגיה סולארית בהולנד: המסגרת המשפטית לאנרגיה סולארית המותקנת על גגות ועל הקרקע

אנרגיה סולארית היא הדרך המהירה ביותר ליכולת אנרגיה מתחדשת בהולנד, והעבודה המשפטית קשה יותר מההנדסה. בין אם אתם מתקינים פאנלים על גג המחסן שלכם, משכירים גג ליזם, או שוכרים אדמה חקלאית עבור פארק סולארי, אותן ארבע שאלות קובעות האם פרויקט ניתן למימון: מי הבעלים של המתקן, מי רשאי לבנות אותו, מי רשאי למכור את החשמל, ומתי מפעיל הרשת יחבר אותו.

שלושה סוגי פרויקטים, שלוש בעיות משפטיות שונות

בחוק ההולנדי אין "חוק סולארי". פרויקט סולארי מורכב מחוקי קניין, תכנון, אנרגיה, חוזים וסובסידיות, והסוג של הפרויקט השולט תלוי בסוג הפרויקט.

אנרגיה סולארית על הגג שלך לשימוש עצמי היא המקרה הפשוט ביותר. אתה הבעלים של הבניין וההתקנה וצורך את החשמל. בדרך כלל אין היתר, אין זכות קרקע להקמה ואין שאלה של רישיון אספקה; הסוגיות הן בנייה, ביטוח וחיבור לרשת.

אנרגיה סולארית על גג המושכר לצד שלישי מפרידה בין בעלות לשימוש. יזם בונה ובעלים את ההתקנה על הגג שלכם ומוכר את החשמל לכם, לשוכר שלכם או לרשת החשמל. לשם כך נדרש חוזה שכירות על הגג, זכות עליון, הסדר לגבי החיבור וכללים למכירת הבניין.

חוות סולארית קרקעית היא פרויקט פיתוח. היא דורשת היתר בנייה, זכות ממשית על הקרקע שתשרוד מכירה ותומכת במשכנתא, חיבור לרשת החשמל שעשוי להיות רחוק שנים, ומשטר הסרה בסוף.

היתרים ותכנון

כאשר אנרגיה סולארית על הגג פטורה מהיתרים

על פי חוק הסביבה, פאנלים וקולטי חימום על גג מוגדרים באופן ארצי כפעילות תוכנית סביבתית פטורה מהיתר במסגרת חוק בנייה וטיפול (סעיף 2.28 לחוק וסעיף 2.29 לחוק). בגג משופע, הפאנלים חייבים להיות ממוקמים בתוך מישור הגג ולפעול לפי זוויתו; בגג שטוח הם חייבים להיות ממוקמים במרחק מה מהקצה לפחות בגובה הפאנל; הממיר או האחסון חייבים להיות בתוך הבניין.

חופש מהיתרים אינו חופש מכללים. הדרישות הטכניות של חוק הבנייה עדיין חלות, וחוזק הגג גורם לקושי הגדול ביותר: גג תעשייתי ישן לרוב אינו יכול לשאת מערכת נטל. בצעו את החישוב המבני לפני החתימה.

מבנים רשומים ונופי ערים מוגנים

הפטור בוטל עבור מורשת מוגנת. סעיף 2.30 לחוק האזורי אינו כולל מונומנטים לאומיים, מונומנטים לאומיים המוגנים זמנית ומבנים בנוף מוגן של עיר או כפר. אלה זקוקים לאישור סביבה, ובמונומנט לאומי נבחנת גם פעילות מונומנטלית, שהיא מבחן מורשת מהותי. מונומנטים עירוניים ומחוזיים מטופלים בתוכנית הסביבתית או בתקנות המחוזיות.

אנרגיה סולארית קרקעית: סביבת בנייה ומסלול BOPA

חוות סולארית על קרקע חקלאית או קרקע שאינה בשימוש כמעט תמיד מנוגדת לתפקוד שהתוכנית הסביבתית מייעדת לקרקע. זה הופך אותה לפעילות תוכנית סביבתית מחוץ לתוכנית, ה- buitenplanse omgevingsplanactiviteit או BOPA, שעבורה נדרשת omgevingsvergunning (סעיף 5.1 Ow). הנוהל הרגיל חל ככלל: שמונה שבועות, עם אפשרות להארכה בשישה. ההליך המורחב, עם תקופה של שישה חודשים, חל במקרים המפורטים ב- Omgevingswet (סעיף 16.65 Ow).

שלוש נקודות אינן מוערכות כראוי. השתתפות עם הסביבה צפויה ונבחנת ברצינות. על פי סעיף 16.15א', מועצת העירייה היא יועצת חובה בפעילות תוכנית סביבתית מחוץ לתוכנית במקרים שהמועצה עצמה הגדירה. ההוראה אינה מחייבת כל עירייה לערוך רשימה כזו, כך שיש לבדוק האם תפקיד ייעוץ חל על פרויקט מסוים מול החלטת הייעוד של העירייה הרלוונטית; במקרים בהם הוא חל, בקשה טכנית הופכת להחלטה פוליטית. וסינון אקולוגיה והשפעה סביבתית מעצב את התכנון: האם נדרש סינון (mer-beoordeling) עולה מנספח ד' ל-Besluit mer, יחד עם ה-Omgevingsbesluit, הקובע את הספים בהתייחס לשטח הפנים ולקיבולת מותקנת.

סולם האזור והיכן חוות סולאריות עשויות להגיע

סולם הסולארי הוא סדר העדיפויות שמפנה אנרגיה סולארית לגגות ולאדמות שכבר בשימוש או בעלות ערך נמוך לפני אדמות חקלאיות פתוחות וטבע. זוהי מדיניות, לא חוק. מקורו במדיניות לאומית משנת 2019 והוא נכנס לתוקף באמצעות חזונות ותקנות סביבתיות מחוזיות ודרך מדיניות סולארית עירונית, הקובעת היכן ניתן לשקול חווה ובאילו תנאים.

אז "האם זה מותר" היא השאלה הלא נכונה. השאלה הנכונה היא האם האתר נופל תחת הקטגוריות שהמחוז והעירייה כבר הודיעו כי ישקלו. מחוץ להן, על המבקש מוטלת נטל ההצדקה.

זכויות קרקע: הנקודה החשובה ביותר בעמוד זה

קבלה: מדוע חכירה אינה מספיקה

בעלות על קרקע בהולנד כוללת את המבנים והמפעלים הקשורים אליה באופן קבוע (סעיף 5:20 לחוק המלחמה). זוהי נקראת "נאטרקינג", או "הצטרפות". אם יזם בונה מתקן סולארי על קרקע או גג השייכים למישהו אחר, המתקן הופך לרכושו של בעל הקרקע מכוח חוק.

חכירה אינה פותרת זאת. חכירת קרקע, huur, או של קרקע חקלאית, pacht, מעניקה זכות שימוש אישית. היא אינה מוציאה את המתקן מבעלותו של בעל הקרקע. יזם המחזיק רק בחכירה הוציא מיליונים על נכסים השייכים לצד השני שלו ואינו יכול להעניק בטוחות עליהם.

זכות השטחים

התשובה היא זכות על שטחים, ה-opstalrecht: זכות אמיתית להחזיק או לרכוש בעלות על מבנים, עבודות או נטיעות בתוך, על או מעל מקרקעין השייך לאחר (סעיף 5:101 לחוק הגבולות). זכות זו מפרה את כלל ההצטרפות, ולכן המתקן נשאר רכושו של בעל הזכות.

יש ליצור אותו באמצעות שטר נוטריוני ולרשום אותו (סעיף 3:89 לחוק הפלילי הבריטי). מכיוון שמדובר בזכות ממשלתית, היא מחייבת את רוכש הקרקע באופן אוטומטי, ומכיוון שהיא רשומה, ניתן למשכן אותה. זו הסיבה שאף בנק לא מממן חוות סולארית על קרקע של צד שלישי בחכירה בלבד. השטר צריך לקבוע את משך הזמן, בהתאם למשך החיים של הפרויקט ולצריכה; את התמורה, בין אם גמול תקופתי או סכום מהון; מגבלות על סיום; משכנתא והעברה; ואת המצב בסוף התקופה.

ניתן ליצור את הזכות באופן עצמאי או כזכות התלויה בחוזה שכירות בסיסי, כך ששניהם יחולו ויסתיימו יחד. מה שלא עובד הוא חוזה שכירות עם הבטחה להעניק זכות שטח "בסגירה פיננסית", מה שחושף את היזם בדיוק בתקופה שבה הוא מוציא כסף.

שתי נקודות קשורות חשובות. הערעור של רשויות המס כנגד נכסים ניידים שנמצאו בשטח עסק יכול להגיע לציוד השייך למישהו אחר (סעיף 22 לחוק Invorderingswet 1990), סיבה נוספת להחזקת זכות ריאלית רשומה. וכאשר קרקע מושכרת לחקלאות מסחרית, חל משטר הזכויות הסטטוטורי (סעיף 7:311 לחוק הגבולות); חוות סולארית אינה חקלאית, כך שבדרך כלל יש לסיים תחילה קשר זה.

חכירת הגג

אותו ניתוח חל על גגות, עם ניואנס אחד. מערכת נטל המונחת על הגג אינה מחוברת באופן קבוע לבניין, כך שייתכן שההצטרפות לא תפעל. הטיעון מכובד אך אינו ודאי, ואף מלווה לא ילווה עבורו. בפועל, חכירת גג משולבת עם זכות שטח על הגג, הכבלים וחדר הטכני.

חוזה שכירות גג בר-קיימא מסדיר גם גישה והודעה מראש, אחריות לדליפות ונזקים, מי משלם מתי יש להחליף את הגג ולהסיר ולהתקין מחדש את הפאנלים, העומס שהגג חייב לשאת, ביטוח והמצב במכירה.

חיבור לרשת ועומס

רשת החשמל היא כעת המגבלה המחייבת על אנרגיה סולארית בהולנד. מפעילי הרשת מצהירים במפורש שהרשת מלאה במספר הולך וגדל של מקומות, ובחלק גדול מהמדינה קיבולת הזנה חדשה אינה זמינה לפי בקשה. במקומות בהם אין קיבולת כזו, הפרויקט מצטרף לתור בזמן שהמפעיל בוחן ניהול עומסים וחיזוקם.

עבור כל פרויקט בקנה מידה גדול, ציון התחבורה, ומאוחר יותר החיבור והסכם התחבורה, קובעים את לוח הזמנים, בקשת הסובסידיה והמימון. קבע תחילה את מיקום החיבור ותכנן את המבנה המסחרי סביבו. במקרים בהם קיבולת חברה אינה זמינה, החלופות הן חוזי תחבורה גמישים, איחוד כבלים, צמצום מתוכנן ואחסון מאחורי החיבור. פרויקט מצטמצם מייצר פחות, וחוזה הצריכה חייב לשקף זאת.

אספקת החשמל: מאחורי המונה ורישיון האספקה

אם אתם מייצרים חשמל על הגג שלכם וצורכים את החשמל בעצמכם, אתם לא מספקים חשמל לאף אחד ולא תחול עליכם שום פיקוח על אנרגיה. זה משתנה ברגע שהחשמל עובר לצד אחר.

על פי חוק האנרגיה (Energiewet) אסור לספק חשמל או גז למשתמש קצה עם חיבור קטן ללא רישיון (סעיף 2.17 לחוק האנרגיה). הדרישה קשורה לגודל החיבור של הלקוח, וזה מה שקובע את רוב המקרים. אספקת חיבור גדול משלו לשוכר מסחרי אינה דורשת רישיון ומתועדת כהסכם רכישת חשמל באתר . אספקת צרכנים קטנים מאחורי החיבור שלך אכן מפעילה את האיסור, אלא אם כן חל חריג.

כאשר בבניין יש חיבור אחד ומספר דיירים קטנים, המבנים שבהם נעשה שימוש הם מערכת חלוקה סגורה מוכרת (סעיף 3.7 לחוק Energiewet), אספקה ​​באמצעות גורם מורשה, או הסדר תשלום שירות המעביר חשמל בעלות עלות.

מס האנרגיה פועל על פי היגיון דומה. הכלל העיקרי הוא שהמס מוטל על אספקת חשמל דרך חיבור לצרכן. כאשר צרכן זה מספק את החשמל לצרכן אחר, האספקה ​​הראשונה אינה נחשבת כאספקה ​​העיקרית, ולכן ההיטל מוטל בהמשך השרשרת. עבור חשמל שמשכיר מייצר ממקורות מתחדשים על הבניין או בסמוך לו ומספק לשוכר מגורים, חל חריג ספציפי (סעיף 50 וסעיף 53 לחוק Wbm). הסתמכות על חריג האספקה ​​​​העברית מותנית: היא דורשת הצהרה מצד הגורם המספק, ניהול מתאים ומדידה נאותה (סעיף 8ab לחוק Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

סוף המדידה נטו

זהו ההיבט המבוקש ביותר של אנרגיה סולארית בהולנד ורוב מה שנכתב עליו באינטרנט אינו מעודכן. המצב נקבע. תוכנית הקיזוז, ה-salderingsregeling, לפיה צרכן קטן מקצה חשמל המוזן לרשת כנגד חשמל הנלקח ממנה, מסתיימת ב-1 בינואר 2027. היא לא מתמעטת; היא נעצרת.

החל מתאריך זה, בעלי פאנלים סולאריים מקבלים תשלום מהספק שלהם עבור כל דבר שהם מחזירים. עד 2030, תשלום זה חייב להיות לפחות חמישים אחוז מתעריף האספקה ​​הבלתי פוסקת של חשמל. ספקים רשאים לגבות עלויות הזנה, אך רק עלויות שהם גוררים בפועל, וה-Autoriteit Consument en Markt מפקחת על שתיהן. כלל הקיזוז נמצא ב-Energiewet (סעיף 2.31 Energiewet), שהחליף את Elektriciteitswet 1998 ואת ה-Gaswet.

עבור קהל זה הנקודה החשובה שונה. רשתות תמיד יושמו רק על חיבורים קטנים, מעולם לא על התקנות מסחריות על גגות בחיבורים גדולים או על חוות סולאריות. נימוק עסקי לפרויקט מסחרי שמסתמך על רשתות הוא שגוי, והיה שגוי גם לפני 2027.

סובסידיה והכנסות

תוכנית התמיכה העיקרית לפרויקטים גדולים יותר היא SDE++, אשר מסבסדת את המרכיב הלא רווחי של ייצור מתחדש והפחתת פליטות CO2 עבור עסקים וארגונים ללא מטרות רווח. בקשות מוגשות בסבב שנתי בשלבים מתחרים בעוצמות סובסידיות עולות; סבב 2026 מתקיים בין ה-27 באוקטובר ל-26 בנובמבר 2026 בחמישה שלבים. נקודה פרוצדורלית אחת היא קריטית: ההיתר חייב להיות ברשותו בעת הגשת הבקשה, לכן יש לתכנן יחד את לוחות הזמנים של התכנון והסובסידיות.

עבור פרויקטים קטנים יותר ושיתופיים, האלטרנטיבות הן תוכנית ייצור שיתופית, קצבת השקעה באנרגיה והטבות פיסקליות אחרות, ועבור הקטנים ביותר, תשלום הזנה הנ"ל. ללא סובסידיה, המסלול הוא הסכם רכישת חשמל.

הסכם PPA הוא חוזה ארוך טווח למכירת התפוקה לספק תאגידי או סוחר. המשא ומתן מסתובב על תנאי, נפח חברה כנגד תשלום לפי ייצור, הצמדה למדד, ערבויות מקור, חוסר איזון וסיכון פרופיל, מחירים שליליים, קיצוץ, תמיכה באשראי ושינוי חוק. כאשר הפרויקט ממומן במסגרת הסכם PPA, המלווה ירצה הסכם ישיר עם הלקוח.

ביטוח וסיכוני אש

ביטוח הפך למכשול ממשי לאנרגיה סולארית על גגות וכעת הוא תנאי מקדים ולא מחשבה שלאחר מעשה. לאחר נזקי שריפה הקשורים למתקנים פוטו-וולטאיים, חברות הביטוח החמירו את התנאים בחדות: בדיקה עצמאית בהיקף מוכר לפני הפעלת אנרגיה ומעת לעת לאחר מכן, דרישות בנוגע לכבלים, מחברים ובידוד, ובמקרים מסוימים סירוב לחדש את הביטוח.

שלוש השלכות נובעות מכך. חברת הביטוח של בעל הגג חייבת להסכים לפני הבנייה, וחוזה השכירות צריך לציין זאת. חוזה השכירות וחוזה התחזוקה צריכים להקצות אחריות לבדיקות וליקויים, ולתת לבעל הגג סעד אם ההתקנה הופכת את הבניין לבלתי ניתן לביטוח. היקף העבודה שלפיו חברות הביטוח הוא סטנדרטי: SCIOS Scope 12, שפותח ביוזמת Verbond van Verzekeraars, המשלב בדיקה של ההתקנה עם הערכת סיכונים המכסה את כושר נשיאת העומס של המבנה, אוורור מערכות בתוך הגג, דליקות חומרי הגג והמחברים. היא מתבצעת כבדיקה ראשונית עם השלמתה וחוזרת על עצמה מעת לעת; הנחיות המניעה של Verbond עצמה למתקנים פוטו-וולטאיים מצביעות על בדיקה כל שלוש עד חמש שנים בהתאם לתקן NEN-EN-IEC 62446. הדרישה המחייבת, עם זאת, היא זו שבפוליסה או בגיליון הסעיפים של חברת הביטוח הספציפית, ועל פי מסמך זה - ולא ההנחיות הכלליות - יש לנסח את חוזה השכירות וחוזה התחזוקה.

בנייני דירות ו-VvE

בבניין המחולק לזכויות דירה, הגג הוא בדרך כלל חלק משותף, ובעלים יחיד אינו יכול פשוט להניח עליו פאנלים. התקנה דורשת החלטה של ​​אגודת הבעלים, ה-vereniging van eigenaars (סעיף 5:124 לחוק הבנייה), המתקבלת בהתאם לשטר החלוקה. כאשר לבעלים אחד ניתנת שימוש בלעדי בחלק מהגג המשותף, יש לתקן את השטר, דבר הדורש רוב מיוחס ושטר נוטריוני (סעיף 5:139 לחוק הבנייה).

מכירת הבניין או הקרקע

מה שיורש קונה תלוי בצורת הזכויות. זכות רשומה של עיזבון מחייבת את הקונה באופן אוטומטי: היא לוקחת את הקרקע בבעלותו של צד שלישי על המתקן למשך התקופה הנותרת. חוזה חכירה ממשיך להיות בתוקף גם לאחר העברת בעלות (סעיף 7:226 לחוק הפלילי הבריטי), אך מעניק רק זכות שימוש אישית. התחייבויות שאינן זכויות ממשיות חייבות להיות מובטחות על ידי סעיף שרשרת והתחייבות איכותית (סעיף 6:252 לחוק הפלילי הבריטי).

בדיקת נאותות מכסה את שטר השטח ותקופתו, את הסכם החכירה, את הסכם החיבור וההובלה וקיבולתו, את החלטת הסבסוד והאם הוא מועבר, את הסכם הרכישה (PPA) והוראות שינוי השליטה שלו, דוחות ביטוח ובדיקה, ואת ערבות ההסרה.

פירוק ופינוי

לחווה סולארית יש אורך חיים מוגדר והקרקע צפויה לחזור לשימושה הקודם. חובת הפירוק והשיקום צריכה להופיע בשלושה מקומות: בהיתר או בהסכם עם העירייה, אשר בדרך כלל קובעים הסרה כתנאי; בשטר השטחים; ובערבות.

ביטחון הוא מה שבעלי הקרקעות טועים בו לרוב. ייתכן שהיזם שבנה את החווה לא יהיה הבעלים שלה בשנה העשרים ושתיים. יש לדרוש ערבות בנקאית או שווה ערך, המבוססת על הערכה עצמאית של עלויות פינוי ושיקום, צמודה למדד וממומנת מהכנסות. התחייבות פינוי שחייבת חברה שהנכס היחיד שלה הוא חווה מופחתת שווה מעט.

רשימות

עבור בעל קרקע שפנה אליו בנוגע לחווה סולארית:

• התעקשו על זכות שטח, לא על חוזה חכירה, לפני מתן בלעדיות.
• בדקו תחילה את מדיניות האנרגיה הסולארית המחוזית והעירונית.
• טפלו תחילה בחוזה או חוזה שכירות קיימים ובכל משכנתא.
• הסכמה על התמורה, ההצמדה ותשלומי תקופת הפיתוח.
• פיתוח תקרת חשמל עם תאריך עצירה ארוך הקשור להיתר ולרשת החשמל.
• הסרה מאובטחת עם ערבות צמודה למדד; שליטה על שינוי שליטה.
• לווסת את הגישה, הכבלים, גדרות, ניקוז ואיכות הקרקע.

עבור בעל גג שפנה אליו בנוגע להתקנת גג:

• השג את החישוב המבני והחלט מי משלם עבור החיזוק.
• התני את חוזה השכירות בהסכמת חברת הביטוח שלך.
• בדוק את סטטוס האנדרטה או נוף עירוני מוגן.
• שלבו את חכירת הגג עם משטחים ממש מעל הגג והכבלים.
• להסדיר מי ייקח את השלטון, באיזה מחיר, וכל שאלה בנוגע לרישיון.
• ויסות החלפת גגות, נזילות, נזקים ותיקונים בסוף תקופת הבנייה.
• בדקו כיצד הקיבולת משותפת עם הצריכה שלכם.