כל מי שמעוניין לסיים את חוזה השכירות של הנכס המסחרי שלו, או שעומד בפני ביטול על ידי המשכיר, חייב תחילה לדעת לאיזה משטר נופל חוזה השכירות. כפי שנקבע בחלק הראשון של סדרה זו, כללים שונים באופן מהותי חלים על שטחי מסחר בקטגוריה 7:290 (חנויות, אירוח, עסקי מלאכה) ועל שטחי מסחר בקטגוריה 7:230a (משרדים, אחסון, חדרי תרגול). הבדל זה אינו מכריע כמו בביטול.
עבור שטח מסחרי בקנה מידה 7:290, המשכיר יכול לסיים את חוזה השכירות רק על סמך מספר ממצה של עילות סטטוטוריות, וחלים דרישות פורמליות מחמירות. עבור שטח מסחרי בקנה מידה 7:230a, הסף עבור המשכיר נמוך בהרבה: סיום השכירות הוא עקרונית ללא עילות פורמליות ואינו דורש סיבה. מאמר זה מפרט את שני המצבים.
סיום 7:290 שטחי מסחר
דרישות פורמליות
סיום חוזה מסחרי בשטח 7:290 כפוף לדרישות פורמליות מחמירות. הביטול חייב להיעשות בכתב, בין אם במכתב רשום ובין אם בצו הוצאה לפועל. תקופת ההודעה המינימלית היא שנה אחת. סיום שאינו עומד בדרישות אלה בטל ומבוטל ואין לו תוקף משפטי. לאחר מכן, חוזה השכירות פשוט נמשך.
יש להפנות את הביטול לשוכר לפני תום תקופת השכירות הנוכחית. כל מי שיסיים את החוזה מאוחר מדי, יוארך אוטומטית לתקופה הבאה.
עילות פיטורים מצד המשכיר
בעל הבית של שטח מסחרי בגודל 7:290 רשאי לסיים את החוזה רק מהעילות שהחוק מפרט באופן ממצה. עבור סיום בתום התקופה הראשונה (חמש השנים הראשונות) חלות רק שתי עילות: השוכר אינו מתנהג כשוכר טוב (שכירות לקויה באופן מתמשך), או שהמשכיר זקוק בדחיפות לנכס המושכר לשימוש אישי. לאחר התקופה הראשונה מתווספת עילה שלישית: שקילת האינטרסים של המשכיר בסיום החוזה מול האינטרסים של השוכר בהמשך החוזה, שבה על המשכיר להוכיח אינטרס משכנע.
לדיון מפורט בעילות הסיום הספציפיות ובפסיקה בנוגע אליהן, אנו מתייחסים למאמר 'שכירות מסחרית (7:290 DCC): הגנה ועילות לסיום שטחי מסחר' במקום אחר באתר זה.
הדייר שמעוניין להאריך את תקופת ההסכם
שוכר בשטח מסחרי 7:290 אשר מקבל את ביטול החוזה אך מעוניין להישאר חייב להתנגד בכתב תוך שישה שבועות מקבלתו. אם לא יעשה זאת, חוזה השכירות יסתיים בתאריך שנקבע. אם הוא מתנגד, על המשכיר להגיש את ביטול החוזה לבית המשפט המחוזי. רק אם בית המשפט מאשר את הביטול, חוזה השכירות מסתיים. עד אז, ההסכם נמשך.
סיום שטח מסחרי 7:230a
הכלל העיקרי: פיטורים ללא עילה
עבור חלל מסחרי 7:230a החוק מקל הרבה יותר כלפי המשכיר. חוזה השכירות מסתיים לאחר סיום החוזה, תוך הקפדה על תקופת ההודעה המוקדמת המוסכמת בחוזה, או בהיעדרה, על התקופה החוקית. אין צורך בנימוק לביטול החוזה. המשכיר אינו צריך להסביר מדוע הוא מעוניין לבטל את החוזה. לשוכר אין, באופן עקרוני, זכות להמשך החוזה.
הגנה מפני פינוי: דחייה באמצעות בית המשפט
למרות שלשוכר בשטח מסחרי 7:230a אין זכות להארכת חוזה השכירות, יש לו זכות להגנה מפני פינוי. משמעות הדבר היא כדלקמן: לאחר סיום חוזה השכירות והמשכיר הודיע על פינוי, השוכר יכול לפנות לבית המשפט המחוזי תוך חודשיים ממועד הפינוי בבקשה להאריך את תקופת הפינוי. בית המשפט שוקל את האינטרסים של שני הצדדים. ההארכה המקסימלית היא שנה אחת לכל בקשה, עם מקסימום כולל של שלוש שנים.
לכן, הגנה מפני פינוי אינה זכות להמשך הנאה מחוזה השכירות, אלא רק דחייה. לאחר תום התקופה המקסימלית, יש לפנות את הנכס.
סיום מוקדם ותפקידן של אפשרויות הפסקה
עבור שטח מסחרי 7:290 וגם עבור שטח מסחרי 7:230a, החוזה עשוי להכיל סעיף הפסקה: הוראה חוזית המעניקה לצדדים את הזכות לסיים את החוזה בטרם עת. עבור שטח מסחרי 7:290, סעיף כזה חייב להיות פרופורציונלי להגנה שהחוק מעניק לשוכר; הוראה המעניקה למעשה למשכיר את הזכות לסיים בכל עת עלולה להתנגש עם אופיו המחייב של המשטר.
כל מי שמשתמש בסעיף ביטול חייב לעמוד בדרישות הפרוצדורליות המדויקות: התקופה הנכונה, הטופס הנכון (רשומה או בכתב משפטי), והתאריך הנכון בו ניתן הביטול. יום אחד מאוחר מדי פירושו שהביטול אין לו תוקף והשכירות ממשיכה לתקופה הבאה.
חידוש שבשתיקה הוא גם כן נקודה שיש לשים לב אליה. אם חוזה השכירות פג תוקפו ואף אחד מהצדדים לא מפסיק את תוקפו, ההסכם ברוב המקרים מתחדש בשתיקה למשך התקופה המקורית או לתקופה בלתי מוגבלת, בהתאם לנוסח החוזה. יש לבדוק מבעוד מועד האם רצוי חידוש.
טעויות נפוצות בפיטורים
בפועל אנו רואים טעויות חוזרות ונשנות בסיום בנייה של נכסים מסחריים:
- סיום מאוחר מדי, כך שתקופת ההודעה המוקדמת של שנה חורגת והחוזה נמשך אוטומטית לתקופה הבאה.
- סיום העסקה ללא הטופס הנדרש כחוק (באמצעות דוא"ל רגיל או טלפון במקום במכתב רשום או צו), מה שהופך את הפיטורים לבטלים ומבוטלים.
- כמשכיר, סיום חוזה ללא עילה מוכרת עבור שטח מסחרי 7:290, ולאחר מכן השוכר מגיש תביעה לבית משפט מחוזי והסיום מבוטל.
- כשוכר, אי התנגדות בזמן לסיום רכישת שטח מסחרי של 7:290, כך שהזכות להמשך פוקעת.
- שכחת חובת המסירה: גם אם הביטול תקף, השוכר עלול להיות אחראי לנזק שנגרם עקב אי החזרת הנכס במצב המוסכם בחוזה.
- עבור שטח מסחרי 7:230a, החמצת פרק הזמן של חודשיים להגשת בקשה להגנה מפני פינוי, שלאחריו זכות זו פוקעת סופית.
סיכום
סיום עסקה של נכס מסחרי נראה פשוט, אך במבט מקרוב טומנות בחובו אינספור מלכודות פורמליות ומהותיות. בין אם אתם שוכרים או משכירים: טעות בהליך עלולה להוביל להמשך יחסי שכירות שאינם רצויים לכם, או לאובדן זכויות הגנה שיכולתם לנצל. יש לבדוק תמיד את המועדים, את הטופס הנדרש ואת המשטר החל בזמן לפני שאתם שולחים או מקבלים ביטול.
עורכי דין לשכירות של Law & More לסייע לכם בכל שלבי הליך פיטורים, החל מהמכתב הראשון ועד לכל הליכים בבית המשפט המחוזי. צרו קשר לשיחה ללא התחייבות.
שאלות נפוצות
מהי תקופת ההודעה המוקדמת עבור נכסים מסחריים?
עבור שטח מסחרי 7:290, תקופת ההודעה המינימלית הסטטוטורית היא שנה אחת. ביטול ההסכם חייב להיעשות בכתב, במכתב רשום או בצו הוצאה לפועל. עבור שטח מסחרי 7:230a, חלה התקופה המוסכמת בחוזה; אין תקופת הודעה מינימלית סטטוטורית.
האם בעל דירה יכול פשוט לבטל את חוזה השכירות של חנות?
לא. עבור שטחי מסחר 7:290, המשכיר רשאי לבטל את החוזה רק מטעמים המפורטים באופן ממצה בחוק, כגון צורך אישי דחוף או שכירות לקויה באופן מתמשך. לבטל את החוזה ללא עילה מוכרת אין תוקף משפטי.
מהי הגנה מפני פינוי לפי סעיף 7:230a?
לאחר סיום חוזה השכירות, שוכר השטח המסחרי 7:230a רשאי לבקש מבית המשפט המחוזי להאריך את תקופת הפינוי. יש להגיש בקשה זו תוך חודשיים ממועד הפינוי שנמסר. ההארכה המרבית היא שלוש שנים בסך הכל.
מהו סעיף הפסקה בחוזה שכירות?
סעיף הפסקה הוא הוראה חוזית המעניקה לאחד הצדדים או לשניהם את הזכות לסיים את חוזה השכירות בטרם עת. עבור שטחי מסחר 7:290 סעיפים כאלה חייבים להיות עקביים עם ההגנה החוקית המחייבת של השוכר.
עוד מסדרה זו בנושא דיני שכירות מסחרית
מאמר זה הוא חלק מסדרה בת שלושה חלקים שלנו בנושא דיני שכירות מסחרית. קראו גם את החלקים האחרים:
