משכנתא לאחר גירושין אינה עוקבת אחר האדם ששומר על הבית; היא עוקבת אחר שני השמות בהלוואה עד שהבנק יקבע אחרת באופן רשמי. בהולנד, לווים משותפים אחראים יחד ולחוד, מה שאומר שהמלווה רשאי לתבוע את מלוא החוב מכל אחד מכם. מעבר דירה, הסכמה שהאקס ישלם, או אפילו חתימה על הסכם גירושין, אינם משנים דבר כלפי הבנק. רק שחרור מאחריות משותפת ולחוד, שניתן על ידי המלווה, מסיים את החשיפה הזו.
מאמר זה עוסק בבית ובהלוואה: כיצד פועלת האחריות, כיצד מתקבלת שחרור, מה קורה אם הבנק מסרב, וכיצד הנכס מועבר אצל הנוטריון. הסדר הנכסים הרחב יותר מכוסה במאמר שלנו על שיתוף רכוש מוגבל , והשאלה מי זכאי להישאר בבית נדונה בגירושין ובבית משותף.
בעלות ואחריות הן שתי שאלות שונות
התחילו בהפרדה בין שני דברים שתמיד מתבלבלים ביניהם. הבעלות רשומה בשטר ההעברה הרשום בטאבו (קדסטר) וקובעת למי הבעלים של הנכס ובאיזה יחס. האחריות נובעת מהסכם ההלוואה ומשטר המשכנתא וקובעת מי חייב לבנק. אותם שני אנשים מופיעים בדרך כלל בשניהם, אך לא תמיד, והתשובות יכולות להיות שונות.
אופן חלוקת הבעלות תלוי במערכת היחסים. בני זוג ובני זוג רשומים שנישאו או נרשמו החל מ-1 בינואר 2018 נמצאים בשיתוף רכוש מוגבל, כך שבית שנרכש במהלך מערכת היחסים נמצא בבעלות משותפת בחלקים שווים, בעוד שבית שהיה בבעלות אחד מהם קודם לכן נשאר באופן עקרוני פרטי. עבור נישואין לפני תאריך זה, השיתוף הישן והחובק חל בדרך כלל. הסכמי נישואין יכולים לשנות את הכל, ונישואין שנעשו בחו"ל עשויים להיות כפופים לחוק הרכוש הזר, שאותו נוטריון אזרחי יכול לקבוע. המאמר שלנו בנושא רכוש בתוך ואחרי נישואין מפרט את המשטרים.
בני זוג רווקים שרכשו יחד את הנכס מחזיקים בבעלות משותפת פשוטה לפי ספר 3 של החוק האזרחי, ביחסים המפורטים בשטר ההעברה. יחסים אלה אינם בהכרח חמישים-חמישים, והם אינם עוקבים אוטומטית אחר מי שילם מה. אם אחד מבני הזוג תרם יותר ממחיר הרכישה ממה שמשקף השטר, התביעה לכך צריכה להתבסס על משהו אחר, כגון הסכם חיים משותפים, הלוואה או תביעת התעשרות שלא כדין, וזו בדיוק הנקודה שהייתה צריכה להירשם באותה עת.
מהי בעצם המשמעות של אחריות משותפת ולחוד
כאשר שני אנשים נוטלים משכנתא יחד, כל אחד מהם חייב לבנק את מלוא החוב, ולא מחציתו. זוהי אחריות משותפת ולחוד (hoofdelijke aansprakelijkheid) לפי ספר 6 לחוק האזרחי. המלווה רשאי לבחור את החייב שלו ויכול לתבוע אחד מהם עבור הכל. ביניכם, החלוקה הפנימית עשויה להיות חמישים-חמישים, ולמי שמשלם יותר מחלקו הפנימי יש זכות חזרה כנגד השני. אבל חזרה היא תביעה נגד אדם פרטי, ששוויה בדיוק כמו יכולתו של אותו אדם לשלם.
שלוש השלכות נובעות מכך, והן מפתיעות אנשים בכל פעם. תשלומים שהוחמצו משפיעים על שני רישומי האשראי במרשם האשראי הלאומי, ללא קשר למי שגרם להם. משכנתא משותפת נחשבת כהתחייבות בהערכת כל הלוואה חדשה שאתם מבקשים, ולכן בן זוג לשעבר שעבר דירה לעתים קרובות אינו יכול לקנות בית משלו עד שיתקבל השחרור. והסכם ביניכם שאחד יישא במשכנתא תקף רק ביניכם: הבנק אינו צד לברית ביניכם ואינו מחויב לה.
שחרור מאחריות משותפת ולחוד
שחרור מאחריות משותפת ולחוד (ontslag uit de hoofdelijke aanspraakelijkheid) הוא החלטה של המלווה, ורק המלווה יכול לתת אותו. אף בית משפט אינו יכול להורות לבנק לשחרר לווה, ואף פסק דין גירושין אינו עושה זאת באופן אוטומטי. הבנק יעניק אותו רק אם הלווה הנותר יכול לשאת את כל ההלוואה לבדו, דבר המוערך באופן דומה מאוד לבקשת משכנתא חדשה: הכנסה, התחייבויות אחרות, שווי הנכס ותקני ההלוואות הרלוונטיים.
הבעיה המעשית היא שפרידה בדרך כלל מפחיתה את יכולת ההלוואה של שני הצדדים בו זמנית. שתי הכנסות הופכות לאחת, וחובות מזונות נחשבות כהתחייבות עבור המשלם, ובמגבלות ואם הן מובטחות כראוי, כהכנסה עבור המקבל. זוהי אחת הסיבות ליישב את המזונות והמשכנתא באותו תרגיל ולא אחד אחרי השני.
בנקים בדרך כלל רוצים לראות הסכם גירושין חתום או הסכם פרידה המתעד מי לוקח את הנכס ובאילו תנאים, דוח הערכה עדכני, הוכחת הכנסה ודוח הלוואה עדכני. כאשר ההשתלטות ממומנת על ידי הגדלת המשכנתא, הגדלה זו נחשבת כהלוואה חדשה, ועל פי הכללים החלים מאז 2013, יש להחזירה באופן אנושי או ליניארי כדי שתהיה אפשרות להקלת ריבית. האם וכיצד הקלת ריבית חלה על מצבך היא שאלה הנוגעת למס; הפנה זאת ליועץ מס במקום להניח את התשובה, מכיוון שההשלכות של טעות נמשכות שנים.
אם השחרור נדחה, לא נגמרו לכם האפשרויות, אך האפשרויות הנותרות צרות יותר: מכירת הנכס, מציאת הכנסה נוספת או בטוחה שתספק את המלווה, בקשת מלווה אחר לממן מחדש את כל ההלוואה על שם אחד, או להישאר אחראי שותף לתקופה מוגדרת עם הסדרים ברורים בכתב. מה שלא כדאי לעשות הוא להתייחס לסירוב כסיבה להשארת עניינים לא פתורים, כי האחריות פשוט נמשכת.
שלושת המסלולים וכמה כל אחד מהם עולה לכם
כמעט כל מקרה מסתיים באחת משלוש דרכים. בהשתלטות, אחד השותפים שומר על הבית וקונה את חלקו של השני; הבנק משחרר את השותף היוצא ונוטריון מוציא שטר חלוקה שנרשם ברשם המקרקעין. זוהי התוצאה הנקייה ביותר, וגם זו שתלויה ביותר ביכולת הרכישה.
במכירה, הנכס יוצא לשוק, המשכנתא נפרעת מהתמורה והסכום שנותר מחולק, או שהגירעון מתחלק. מכירה דורשת שיתוף פעולה של שני הבעלים בכל שלב, החל מהוראת סוכן הנדל"ן ועד לשטר ההעברה, ולכן לסירוב לחתום יש כוח כה משבש.
הדרך השלישית, הישארות שותפים בבעלות לתקופה מסוימת, היא לעיתים בלתי נמנעת, למשל בזמן שילדים מסיימים שנת לימודים. זוהי גם המסוכנת ביותר, משום שהאחריות נמשכת במלואה, אף צד לא יכול להתקדם כלכלית, וסכסוכים בנוגע לעלויות תחזוקה ותשלומים שהוחמצו מצטברים. אם תבחרו בה, קבעו את תאריך הסיום ואת מנגנון היציאה בכתב: מה מפעיל מכירה, מי נותן הוראות לסוכן, מה קורה אם צד אחד לא יחתום, וכיצד העלויות מתחלקות עד אז.
חישוב ערך היתר או החוב השיורי
סכום הרכישה נשען על ערך הנכס ויתרת ההלוואה. לצורך משא ומתן, ערך ה-WOZ נותן אינדיקציה גסה, אך בנקים ונוטריונים עובדים על סמך דוח הערכה עדכני (taxatierrapport), ואם הצדדים אינם יכולים להסכים על מעריך, מינוי משותף של אחד או בקשת חוות דעת משלושה סוכנים זול יותר מאשר התדיינות משפטית בנושא.
הפחת את המשכנתא שטרם נפרעה מהערך. הפרש חיובי הוא ערך היתר (overwaarde), המחולק ביחסים שבהם הנכס מוחזק, בדרך כלל חצי מכל אחד עבור בית בבעלות משותפת. הפרש שלילי הוא חוב שיורי (restschuld), המחולק באותו אופן אלא אם כן הוסכם אחרת. ראוי להדגיש: חוב שיורי מחולק, הוא לא פשוט מתקשר למי שעוזב.
שתי התאמות עולות באופן קבוע. כאשר אחד מבני הזוג שילם את מחיר הרכישה מכספים פרטיים או מירושה או מתנה, עשויה להתקיים תביעת החזר כנגד הקהילה, וגודלה תלוי בכללים החלים בזמן התשלום. וכאשר אחד מבני הזוג שילם את מלוא המשכנתא בעוד ששניהם נותרו אחראים, ייתכן שיגיע פשרה ביניהם לתקופה המדוברת, בקיזוז כל פיצוי עבור השימוש הבלעדי בבית. שתי הנקודות מוסדרות בברית, ואינן נותרות בידי הנוטריון.
מי רשאי לגור בבית בזמן שהעניינים נפתרים
בעלות אינה קובעת את מועד התעסוקה במהלך גירושין. במהלך ההליכים, כל אחד מבני הזוג יכול לבקש מבית המשפט צעדים זמניים, ואחד מהם הוא השימוש הבלעדי בבית המשותף למשך תקופת ההליך. בית המשפט שוקל את האינטרסים של שני הצדדים, ובמקרה של ילדים, את יציבות מצבם. המאמר שלנו בנושא צעדים זמניים בהליכי גירושין מסביר כיצד פועלת בקשה זו.
לאחר רישום הגירושין, קיים כלל נוסף: בן הזוג שהתגורר בבית המשותף באותו רגע יכול לטעון להמשך שימוש בו למשך שישה חודשים כנגד בן הזוג השני, לפי סעיף 1:165 לחוק האזרחי, גם כאשר בן הזוג השני הוא הבעלים היחיד. זהו מרווח נשימה, לא זכות קבועה, והוא אינו משפיע על מי חייב במשכנתא.
עבור בני זוג לא נשואים שום דבר מזה לא חל. אין זכות סטטוטורית להמשך שימוש, ואין הליך של צעדים זמניים הקשור לגירושין, כך שההתמכרות נובעת מהבעלות, מהסכם החיים המשותפים, או ממה שהצדדים הסכימו. בפועל, בעלים משותף המורחק מהנכס יכול לבקש מבית המשפט בהליכי סעד זמני גישה או הסדרים בנוגע לשימוש בנכס, והבעלים המשותף שיש לו שימוש בלעדי עשוי להיות חייב לאחר פיצויי שימוש.
כאשר הצד השני לא ישתף פעולה
סירוב לחתום הוא המבוי הסתום הנפוץ ביותר, ולחוק ההולנדי יש תשובה לכך. לא ניתן לכפות על אף אחד להישאר בבעלות משותפת: סעיף 3:178 לחוק האזרחי מתיר לכל בעלים משותף לדרוש חלוקה בכל עת, וכאשר הצדדים אינם יכולים להגיע להסכמה, סעיף 3:185 מתיר לבית המשפט להורות על אופן ביצוע החלוקה, לרבות מכירה וחלוקת התמורה. במקרים דחופים, סעיף 3:174 מתיר לבית המשפט לאשר לאחד הבעלים המשותף למכור את הנכס, כך שהמכירה תוכל להתקיים ללא חתימת השני.
אלו הן פתרונות אמיתיים, אך הם גוזלים זמן ועולים כסף, ולכן הרצף הסביר הוא לנסות להגיע תחילה להסכמה. גישור, או משא ומתן באמצעות שני עורכי דין, הופך את הערכת השווי ואת דוח ההלוואה להתחייבויות עם תאריכים נלווים. במקרים בהם זה נכשל, הליכי סעד זמני יכולים להניב החלטה תוך שבועות בנקודות שלא יכולות להמתין, כגון הנחיית סוכן נדל"ן, גישה לצפייה או תשלום התשלום החודשי.
לא משנה באיזו דרך תבחרו, המשיכו לשלם את המשכנתא. פיגורים פוגעים בשני הצדדים, מחלישים את הטיעון לפטור מאחריות, ובמקרה הגרוע ביותר מובילים לאכיפה מצד המלווה, שבה הנכס נמכר בתנאי המלווה ולא בתנאיכם.
ערבות משכנתא לאומית וחוב שיורי
אם ההלוואה מכוסה על ידי ערבות המשכנתא הלאומית (Nationale Hypotheek Garantie, NHG), ניתן לוותר על חוב שיורי לאחר מכירה כפויה. פירוק מערכת יחסים הוא אחד המצבים המוכרים, אך הוויתור מותנה: המכירה חייבת להתבצע במעורבות ובאישור קרן הערבות, שני השותפים לשעבר חייבים לשתף פעולה, והלווים לא פעלו באשמה. מסגרת הערבות ותנאיה נקבעים מדי שנה על ידי קרן הערבות ומתפרסמים באתר האינטרנט שלה, לכן יש לבדוק את הגרסה הרלוונטית להלוואה שלכם במקום להסתמך על נתונים כלליים.
כאשר אין כיסוי NHG, החוב הנותר הוא חוב משותף רגיל. הוא נותר לאחר המכירה, ניתן לתבוע אותו במלואו נגד כל אחד מהלווים, ויש להסדיר אותו בין הצדדים בהסכם. הסכמה מי משלם מה, באיזה לוח זמנים, ומה קורה אם אחד מהם לא עומד בתנאי החוב, היא ההבדל בין תיק סגור לתביעה שצצה מחדש שנים לאחר מכן.
סדר הצעדים הנכון
הרצף חשוב יותר ממהירות. ראשית, קבעו מי הבעלים של הנכס ובאיזה פרופורציות, ואיזה משטר רכוש מסדיר את הקשר. השג את דוח ההלוואה הנוכחי והערכת שווי עדכנית, כך שהערך היתר או הגירעון יהיו נתון ולא דעה. רק לאחר מכן, נהלו משא ומתן על התנאים: מי לוקח את הבית, מהי הרכישה, כיצד מתחלקות עלויות הערכת השווי, הנוטריון והבנק, מאיזה תאריך הדייר נושא בעלויות התפעול, ומתי הכל חייב להסתיים.
רשמו תנאים אלה בהסכם בכתב. עבור בני זוג ובני זוג רשומים, זהו הסכם גירושין, העוסק גם במזונות, זכויות פנסיה ושאר ההסדר; המאמר שלנו על בית המגורים לאחר גירושין מראה כיצד סעיף הדיור משתלב בו. עבור בני זוג לא נשואים, זהו הסכם פרידה המתעד את חלוקת הבעלות המשותפת. קחו את ההסכם החתום למלווה, קבלו את השחרור בכתב, ורק לאחר מכן הורידו את ההוראות לנוטריון, אשר עורך את שטר החלוקה, וכאשר הרכישה ממומנת, את שטר המשכנתא החדש. בן הזוג העוזב חופשי מרגע כניסת השחרור לתוקף ורישום השטר, ולא יום קודם לכן.
שני קצוות פתוחים שווים לסגור בו זמנית. עדכנו כל ביטוח חיים לטווח קצר הקשור למשכנתא, מכיוון שפוליסות לרוב מציינות את השותף לשעבר כמוטב או כבעל הפוליסה. ובדקו מה קורה לשותף חדש שמצטרף להלוואה מאוחר יותר: שותף חותם-שותף הופך להיות אחראי יחד ולחוד באותו אופן, וזו החלטה שמתקבלת במכוון ולא כחלק מסוף שבוע של מעבר דירה.
מתי לערב עורך דין
מקרים פשוטים עם הכנסה נוחה ושותף לשעבר משתף פעולה יכולים לעיתים קרובות להיות מטופלים על ידי יועץ משכנתאות ונוטריון. ייעוץ משפטי מרוויח את מקומו במקרים בהם הנתונים שנויים במחלוקת, במקרים בהם משטר הרכוש אינו ברור או זר, במקרים בהם מעורבות תביעות החזר או עסק, במקרים בהם צד אחד מסרב לחתום או לעזוב, או במקרים בהם החלו להצטבר חובות.
Law & More מייעץ לבני זוג, בני זוג רשומים ולבני נוער משותפים בנוגע לצד הדיור של פרידה: הסדר הבעלות המשותפת, שחרור מאחריות משותפת ולחוד, הברית והליכים במקרים בהם שיתוף הפעולה נכשל. אם שמכם עדיין רשום על משכנתא עבור בית שכבר אינכם גרים בו, או שאתם רוצים לשמור על הבית וצריכים לדעת האם זה ריאלי, שלנו צוות דיני משפחה יתכנן איתך את המיקום.
