חוק השכירות המסחרית ההולנדי מחלק נכסי עסק מושכרים לשני משטרי מסחר בעלי השלכות שונות מאוד. שטחי קמעונאות ואירוח נופלים תחת סעיף 7:290 לחוק האזרחי ההולנדי (Burgerlijk Wetboek, BW) ומוגנים מאוד: תקופות סטטוטוריות של חמש ועוד חמש שנים, סיום החוזה רק מהעילות המפורטות בחוק, וזכות לתיקון שכר הדירה על ידי בית המשפט. כל דבר אחר שאינו שטחי מגורים, החל ממשרדים ומחסנים ועד מעבדות וחדרי ייעוץ, נופל תחת סעיף 7:230a BW, שבו הצדדים חופשיים במידה רבה לכרות חוזים ולשוכר נותרת הגנה אחת בלבד: הגנה מפני פינוי, לתקופה מקסימלית של שלוש שנים.
איזה מבין השניים חל נקבע על פי החוק, ולא על פי הכותרת בחוזה שלכם. שאלה אחת ויחידה זו קובעת כמה זמן אתם קשורים, כיצד ומתי כל אחד מהצדדים יוכל לצאת, והאם ניתן בכלל לערער על שכר הדירה. להלן מפרט את שני המשטרים, את התנאים ותקופות ההודעה המוקדמת הנלוות אליהם, את העילות הסטטוטוריות לסיום החוזה, את הליך בדיקת שכר הדירה ואת הגנת הפינוי שהיא ההגנה האמיתית היחידה עבור שוכרים של שטחי עסק אחרים.
איזה משטר חל על הנכס שלך
סעיף 7:290 לחוק הגבולות של ארצות הברית (BW) מכסה שטח בנוי המיועד לשימוש כחנות, מסעדה או בית קפה, עסק למשלוחים או טייק אווי, עסק מלאכה (ambachtsbedrijf) או מלון, בתנאי שהנכס מכיל אזור נגיש לציבור שבו סחורות או שירותים מסופקים ישירות ללקוחות. עסקי קמפינג כלולים במפורש. קרקע, אביזרים וכל מקום מגורים תלוי השייכים לנכס פועלים לפי אותו משטר, ולכן הדירה שמעל החנות היא בדרך כלל חלק מאותו חוזה חכירה מוגן. בפועל, זהו עולם של 290-bedrijfsruimtes : הרחוב הראשי, מרכז הקניות, המסעדה, המלון.
כל דבר אחר שהוא מקרקעין בנוי שאינו שטח מגורים נחשב ל"שטח עסקי" (overige bedrijfsruimte) לפי סעיף 7:230a לחוק הפשוט של ארצות הברית. משרדים, מרכזי הפצה, סדנאות ללא דלפק ציבורי, יחידות אחסון, מרכזי נתונים וחדרי תרגול של רואי חשבון, פיזיותרפיסטים ויועצים - כולם נמצאים כאן. אין קטגוריה שלישית ואין פער בין השניים.
המבחן המכריע הוא השימוש עליו הסכימו הצדדים בעת כריתת חוזה השכירות, יחד עם אופן השימוש בפועל בחלל. הגדרת חוזה שכירות כשכירות משרדים אינה הופכת אותו לכזה אם השוכר מפעיל חנות עם דלפק פתוח ללקוחות, וסעיף הקובע כי הצדדים בוחרים במשטר 7:230a אינו משפיע אם הנכס נחשב באופן אובייקטיבי לשטח מסחרי. במצבים מעורבים, בית המשפט בוחן את המטרה העיקרית של ההשכרה ואת השאלה האם החלקים האחרים משרתים מטרה זו; מחסן מאחורי חנות נמצא בדרך כלל לאחר החנות. מכיוון שכללי 7:290 הם מחייבים למחצה לטובת השוכר לפי סעיף 7:291 לחוק הפשוט, הצדדים אינם יכולים פשוט להסכים על דרכם לצאת מהם.
כמה זמן חוזה שכירות של 7:290
חוזה שכירות לפי סעיף 7:290 בתוקף לחמש שנים, או לתקופה קצובה יותר שהצדדים הסכימו. סעיף 7:292 לחוקה הצרפתית הופך חוזה שכירות שנחתם לתקופה בלתי מוגבלת, או לתקופה ארוכה משנתיים אך קצרה מחמש שנים, לחכירה לחמש שנים. עם סיום התקופה הראשונה, חוזה השכירות נמשך מכוח החוק לתקופה שנייה של חמש שנים; אם התקופה הראשונה הייתה ארוכה מחמש שנים, התקופה השנייה מתקצרת כך ששתיהן יחד יסתכמו בעשר שנים. לאחר עשר שנים, חוזה השכירות נמשך לתקופה בלתי מוגבלת אלא אם כן אחד הצדדים מבטל אותו כדין.
ישנה יציאה מכוונת אחת. סעיף 7:301 לחוק הפלילי של ארצות הברית (BW) לוקח חוזה שכירות שנוסכם לתקופה של שנתיים או פחות מחוץ למשטר המגן של סעיפים 7:291 עד 7:300 לחוק הפלילי של ארצות הברית בסך הכל, מה שהופך אותו לכלי הסטנדרטי עבור חנויות פופ-אפ ומקומות ניסיון. המלכודת טמונה בפסקה השנייה: אם השוכר עדיין משתמש בנכס לאחר תום שנתיים אלה, משטר המגן המלא חל, והוא חל מתחילת תקופת השכירות ולא ממועד פקיעת שנתיים. לכן, מתן אפשרות לחוזה שכירות קצר מועד להתמשך בשקט הוא האופן שבו משכירים יוצרים בטעות התחייבות לעשר שנים.
סעיפים החורגים מכללי ההגנה לרעת השוכר אינם בטלים אוטומטית, אך הם דורשים אישור מראש של הקנטונרכטר (בית משפט מחוזי). ללא אישור זה, השוכר יכול לטעון לבטלותם מאוחר יותר, לעיתים שנים לאחר תחילת חוזה השכירות. זו הסיבה שצדדים מנוסים מגישים בקשה לאישור סעיף חריג ברגע החתימה במקום להניח שחתימה מסדירה את העניין.
סיום חוזה שכירות 7:290: הודעה, נימוקים ובית המשפט
חוזה שכירות קמעונאי מוגן אינו פג תוקף בפשטות. יש לבטלו בהודעה מוקדמת, וסעיף 7:293 לחוק הפלילי של ארצות הברית קובע את הצורה: צו הוצאה לפועל (exploot) או מכתב רשום, עם תקופת הודעה מוקדמת של שנה לפחות. בעל בית המודיעין חייב לציין בהודעה עצמה את עילות הביטול; סעיף 7:294 לחוק הפלילי של ארצות הברית הופך הודעה ללא עילה לבטלה, ולא ניתן לתקן את העילות לאחר מכן בהליכים.
אם השוכר אינו מסכים לסיום החוזה בכתב תוך שישה שבועות, חוזה השכירות יימשך מכוח חוק. לאחר מכן, על המשכיר להגיש תביעה בפני בית המשפט העליון (kantonrechter) לפי סעיף 7:295 לחוק הגבולות של ארצות הברית בבקשה שבית המשפט יקבע את תאריך סיום החוזה, ובית המשפט יכול לבחון רק את הנימוקים שצוינו בהודעה. עד שפסק הדין יהיה סופי, השוכר נשאר במקומו. משכירים נוטים לזלזל בכמות הזמן שזה עולה: שנת הודעה מראש בתוספת הליך שנוי במחלוקת מקבילה בקלות את המסירה בפועל לשנתיים-שלוש לאחר המכתב הראשון. הסקירה שלנו על סיום חוזה שכירות מסחרי עוברת על ציר זמן זה ביתר פירוט.
בתום התקופה הראשונה, למשכיר יש רק שתי עילות לפי סעיף 7:296 פסקה 1 לחוק השכירות. הראשונה היא שהשוכר לא ניהל את העסק כראוי לשוכר תקין, הכוללת פיגורי שכר דירה מבניים, שינוי לא מורשה או הפרה מתמשכת של השימוש המותר. השנייה היא צורך אישי דחוף: המשכיר זקוק לנכס לשימושו המתמשך, הכולל שיפוץ שלא ניתן לבצע מבלי לסיים את חוזה השכירות. שימוש אישי כולל גם שימוש על ידי בן/בת זוג, בן/בת זוג רשום, קרוב משפחה מדרגה ראשונה או ילד אומנה.
פסקה 2 באותו סעיף מוסיפה תקופת המתנה שתופסת רוכשי נכסים רבים להשכרה. בעל בית שרכש את הנכס אינו יכול להסתמך על שימוש אישי דחוף עד שחלפו שלוש שנים מאז שהודיע לשוכר בכתב על שינוי הבעלות. לכן, רכישת בניין לצורך אכלוס בו אינה מקצרת את הגנת השוכר הנלווית לכך.
מתום התקופה השנייה ואילך, למשכיר יש יותר מרווח פעולה. סעיף 7:296 פסקה 3 ו-4 לחוק הגבולות מוסיפים שתי עילות נוספות: השוכר מסרב להצעה סבירה לחוזה שכירות חדש, ובלבד שההצעה אינה נוגעת לשינוי בשכר הדירה, והמשכיר מעוניין לממש שימוש בנכס שמתירים כללי התכנון הרלוונטיים. בנוסף לכך, בית המשפט רשאי לסיים את חוזה השכירות על סמך שקילה ישירה של אינטרס המשכיר בסיום חוזה השכירות לעומת אינטרס השוכר בהמשך חוזה השכירות. כאשר חוזה השכירות מסתיים מסיבות שאינן התנהגות השוכר, סעיף 7:297 לחוק הגבולות מאפשר לבית המשפט לפסוק לשוכר תרומה לעלויות פינוי והרכבה מחדש.
הצד של השוכר פשוט יותר. שוכר רשאי לסיים את החוזה בתום תקופה עם הודעה מראש של שנה אחת ואינו צריך לתת שום סיבה.
בדיקת שכר דירה לפי סעיף 7:303 לחוק המלחמה
רק בשטח 7:290 ישנה אפשרות לבחינת שכר דירה על פי חוק. סעיף 7:303 לחוק הפלילי הבריטי מתיר לכל אחד מהצדדים לבקש מהקנטונרכטר לקבוע שכר דירה חדש לאחר תום התקופה הקבועה שהוסכמה, ובכל המקרים האחרים בכל פעם שחלפו לפחות חמש שנים מיום כניסת תוקף שכר הדירה האחרון שהוסכם על ידי הצדדים או שנקבע על ידי בית המשפט. במילים אחרות: פעם בחמש שנים, לא יותר.
אמת המידה אינה מחיר המבוקש הנוכחי. בית המשפט משווה את שכר הדירה לממוצע דמי השכירות של נכסי עסק דומים באותו אזור בחמש השנים שקדמו לתביעה, כשהם מומרים לרמת המחירים של אותו רגע. ממוצע על פני חמש שנים משטח במכוון שיא או ירידה בכל שנה בודדת, ולכן בדיקת שכר דירה לעיתים רחוקות מניבה את הקפיצה לה קיוו הצדדים.
סעיף 7:304 לחוק המסחר מוסיף מסנן פרוצדורלי שמכריע ברוב המקרים לפני תחילתם. תביעה לתיקון שכר הדירה קבילה רק אם היא מלווה בייעוץ בנוגע לשכר הדירה החדש מאחד או יותר המומחה שמונו במשותף על ידי הצדדים. אם הצדדים אינם מסכימים על מומחה, כל אחד מהם יכול לבקש מה-kantonrechter למנות אחד, בפועל לעתים קרובות ה- bedrijfshuuradviescommissie הקשורה ללשכת המסחר. יום הגשת הבקשה נחשב כיום הגשת התביעה, מה שקובע הן את תקופת הייחוס של חמש שנים והן, ככלל, את התאריך שממנו חל שכר הדירה החדש. לפיכך, להגשה מוקדמת יש ערך כספי ישיר, ודילוג על שלב המומחה גורם לדחיית התביעה על קבילותה.
לשוכרים בשטח של 7:230a אין זכות מקבילה. שם שכר הדירה הוא מה שנאמר בחוזה, בדרך כלל מותאם מדי שנה על ידי סעיף הצמדה הקשור למדד המחירים לצרכן שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של הולנד (CBS). מחוץ לסעיף זה, שינוי דורש הסכמה, או את המסלול הצר של סעיף 6:258 BW בנוגע לנסיבות בלתי צפויות, שבתי המשפט מיישמים במשורה.
סעיף 7:230א: הגנת פינוי במקום הגנת תקופת ביטוח
עבור שטחי עסקים אחרים, החוזה קובע. חוזה שכירות לתקופה קצובה מסתיים עם תום תקופה זו, ללא כל הודעה מוקדמת, אלא אם כן הצדדים הסכימו אחרת; חוזה שכירות לתקופה בלתי מוגבלת מסתיים בהודעה מוקדמת שניתנה באופן ובתקופת ההודעה המוקדמת שנקבעה בחוזה. המשכיר אינו זקוק לעילה סטטוטורית ובית המשפט אינו בוחן את סיבת הביטול.
מה שכן יש לשוכר הוא הגנה מפני פינוי. לאחר סיום חוזה השכירות והמשכיר הודיע לשוכר כי יש לפנות את הנכס, השוכר רשאי לבקש מהקנטונרכטר להאריך את תקופת הפינוי. יש להגיש את הבקשה תוך חודשיים מיום החופשה, והגשתה משעה את חובת העזיבה עד למתן פסק דין של בית המשפט. החמצת חלון החודשיים הזה היא קטלנית; אין דרך חזרה לאחר שחלף.
בית המשפט מאשר את ההארכה אלא אם כן האינטרסים של המשכיר ייפגעו חמורות יותר מהמשך השימוש מאשר האינטרסים של השוכר וכל שוכר משנה ייפגעו מפינוי. בית המשפט דוחה את הבקשה אם השוכר לא התנהג כראוי לשוכר תקין. כל הארכה נמשכת לכל היותר שנה אחת. השוכר רשאי להגיש בקשה פעמיים נוספות, כך שהתקופה הכוללת שנרכשה בדרך זו לעולם לא תעלה על שלוש שנים מיום החופשה בו נדרשה לראשונה. בית המשפט רשאי גם לקבוע את סכום ההחזר שעל השוכר לשלם עבור התקופה המוארכת, ואין אפשרות לערער על ההחלטה.
שלושה מצבים מסירים את ההגנה לחלוטין: השוכר הודיע על כך, השוכר הסכים במפורש לסיום החוזה, או שהשוכר בוטל עקב הפרת חוזה השכירות. שוכר שיש לו חובות שכר דירה מסתכן אפוא באיבוד חוזה השכירות וגם הגנת הפינוי בבת אחת. כמו כן, כדאי להבהיר מהי ההגנה: היא קונה זמן למציאת מקומות חלופיים ולהתקין אותם. זו אינה זכות להישאר, והיא אינה מחייה את חוזה השכירות.
העברת חוזה השכירות הלאה: החלפה והשכרת משנה
שוכר של שטח של 7:290 שטח המעביר את העסק בנכס יכול לכפות את העניין. סעיף 7:307 לחוק הפלילי הבריטי מתיר לשוכר לבקש מהקנטונרכטר להחליף צד שלישי כשוכר, אפילו בניגוד לרצון המשכיר, ובלבד שלשוכר יש עניין מהותי בהעברה והשוכר המוצע מציע ערבויות מספיקות לביצוע מלא של חוזה השכירות ולהפעלה תקינה של העסק. ללא הוראה זו, המוניטין בחנות או במסעדה יהיה שווה מעט מאוד, משום שהמיקום הוא בדרך כלל העסק.
לשוכרים בחלל 7:230a אין זכות כזו. שם, שינוי שוכר דורש את הסכמת המשכיר או השתלטות על החוזה לפי סעיף 6:159 לחוק השכירות, וההוראות הכלליות של רוב חוזי השכירות לדוגמה אוסרות העברה והשכרת משנה ללא אישור בכתב. זוהי אחת הסיבות המעשיות לכך ששאלת הסיווג חשובה במכירת עסק באותה מידה כמו במשא ומתן על חכירה.
מה לבדוק לפני שחותמים
התחילו עם הסיווג, כי ממנו נובע כל השאר, ותעדו את השימוש המותר במדויק ולא בביטוי כללי שאף אחד מהצדדים לא יכול להסתמך עליו. לאחר מכן, עברו על התנאים המסחריים בידיעה איזה משטר חל. רוב חוזי השכירות המסחריים בהולנד בנויים על חוזה השכירות המודל ROZ שפורסם על ידי מועצת הנדל"ן של הולנד, עם מודלים נפרדים עבור שטחים בגודל 7:290 ו-7:230a. מודלים אלה מנוסחים מנקודת מבטו של המשכיר: ההוראות הכלליות מעבירות חלק גדול מהתחזוקה לשוכר, אינן כוללות את רוב הפחתות וקיזוז שכר הדירה, ומעניקות למשכיר זכויות רחבות על חיובי שירות.
הנקודות שקובעות כמה יעלה לכם חוזה שכירות לאורך חייו הן חלוקת התחייבויות התחזוקה והתיקון, מנגנון ההצמדה ובדיקת שכר הדירה, הביטחון הנדרש בצורת ערבות בנקאית או פיקדון, המצב בו נמסר הנכס והחובה לשקמו עם עזיבתו, הטיפול באביזור ושיפורים של השוכר, ומי נושא בנטל דרישות האנרגיה והקיימות של הבניין. אפשרויות ניתוק ראויות לתשומת לב נפרדת: בחוזה שכירות 7:290, סעיף ניתוק לטובת המשכיר סוטה מההגנה החוקית ודורש אישור בית משפט, בעוד שאפשרות ניתוק עבור השוכר אינה דורשת זאת. ממשלת הולנד מספקת סקירה מעשית ושימושית של השכרת נכסי עסק , וכדאי לשקול את האלטרנטיבות של השכרה, קנייה או חכירת נכסי עסק לפני שאתם מתחייבים.
טעויות שעולות הכי הרבה
ארבע טעויות מהוות את רוב המחלוקות שאנו רואים. משכירים מניחים שחוזה קמעונאי מסתיים כאשר תקופת השכירות הקצובה פגה ומגלים את דרישת ההודעה המוקדמת רק כאשר השוכר מסרב לעזוב. משכירים גם נותנים הודעה מוקדמת מבלי לציין נימוקים, או מוסיפים נימוקים מאוחר יותר, ומפסידים בתיק על סמך סעיף 7:294 לחוק השכירות בלבד. שוכרים של שטחי עסק אחרים נותנים לחלון של חודשיים לפי סעיף 7:230a לחוק השכירות לחלוף ומוצאים את עצמם ברחוב ללא הגנה. וצדדים משני הצדדים חותמים על סעיף החורג ממשטר 7:290 מבלי לבקש מהקנטונרכטר לאשר אותו, מה שמשאיר את הסעיף פתוח לביטול כל עוד תקופת השכירות בתוקף.
טעות חמישית, שקטה יותר, היא התייחסות לחוזה השכירות לדוגמה כאל סטנדרט ניטרלי. זוהי נקודת התחלה, וכמעט כל סעיף בהוראות הכלליות ניתן למשא ומתן אם הוא מועלה לפני החתימה ולא לאחריה.
Law & More מייעץ לבעלי נכסים, קמעונאים, מפעילי אירוח וחברות בינלאומיות בנוגע לחוזי שכירות מסחריים בהולנד: סיווג נכסים, ניסוח וניהול משא ומתן על חוזי שכירות וסעיפים חריגים, הליכי ביטול ופינוי, בדיקת שכר דירה לפי סעיף 7:303 לחוק הפלילי הבריטי והחלפת שוכרים. ספר לנו על מצבך. נודיע לך על האפשרויות העומדות בפניך תוך יום עסקים אחד.
איזה משטר חל על הנכס שלך מוסבר במאמר שלנו על נכסי עסק 7:290 לעומת 7:230a.
איך Law & More יכול לעזור לך עם זה מוסבר אצלנו עורך דין שכירות .
