השכרת בית הולנדי לטווח קצר מוסדרת בעיקר על ידי החוק הציבורי, ועל ידי הרשות המקומית ולא על ידי הפלטפורמה. השכרת בית מגורים לתיירים מוציאה אותו ממלאי הדיור, דבר שחוק הדיור משנת 2014 מתיר לרשות המקומית לאסור ללא היתר, ורוב הערים הוסיפו מספר רישום, חובת הודעה לכל השכרה ומגבלה על מספר הלילות. בנוסף לכך מגיע תוכנית הסביבה, אשר מחליטה האם שימוש דמוי מלון בבית מותר בכלל באותה כתובת.
מאמר זה מפרט את כללי השכירות לתקופות קצרות החלים בהולנד: איזו רשות מווסתת מה, מה רשות מקומית רשאית לדרוש, כיצד פועלת האכיפה ומה ניתן לעשות כנגד קנס, ומה המצב אם אתה שוכר ולא בעלים. כללי התאחדות בעלי בתים הם נושא נפרד, המטופל במאמר שלנו על השכירות לתקופות קצרות והתאחדות בעלי בתים.
מאיפה מגיעים הכללים
ארבע שכבות של כללים חלות בו זמנית, וציות לאחת מהן אינו אומר דבר על האחרות. הראשונה היא חוק הדיור 2014 (Huisvestingswet 2014), המעניק לרשויות המקומיות את הסמכות להגן על מלאי הדיור, ומאז 2021, סט ספציפי של כלים להשכרה תיירותית. השנייה היא ה-omgevingsplan, כלי התכנון העירוני במסגרת חוק הסביבה והתכנון, הקובע את הפונקציה המותרת של הנכס. השלישית היא המשפט הפרטי: חוזה השכירות שלך, תנאי המשכנתא שלך, הביטוח שלך, ובבניין דירות, שטר החלוקה וכללי האיגוד. הרביעית היא האירופית: תקנה (EU) 2024/1028 בנושא איסוף ושיתוף נתונים הקשורים לשירותי השכרת מקומות לינה לטווח קצר, אשר בתוקף מאז 20 במאי 2026 ומתקנת מספרי רישום ושיתוף נתונים על ידי פלטפורמות ברחבי השוק הפנימי.
התוצאה המעשית היא שאין תשובה לאומית אחת לשאלה האם מותר להשכיר את ביתכם בהולנד. התשובה תלויה ברשות המקומית, בכתובת ובבעלותכם על הנכס. להלן המסגרת שעליכם לשאול את השאלה הנכונה במקרה שלכם.
הוצאת בית ממלאי הדיור
נקודת המוצא בחוק הדיור 2014 היא הגנה על הדיור. על פי סעיף 21 לחוק זה, מועצת העירייה רשאית לקבוע קטגוריות של דירות שלא ניתן להוציאן ממלאי הדיור, למזגן, להמירן או לפצלן ליחידות נפרדות ללא היתר. במקרים בהם המועצה השתמשה בסמכות זו בתקנת הדיור שלה (huisvestingsverordening), השכרת בית ייעודי לתיירים נחשבת כהוצאה ממלאי הדיור, מכיוון שהנכס אינו זמין עוד למגורי קבע.
זו הסיבה שהשכרת נכסים לחופשה היא מבחינה חוקית חריג ולא זכות. רשויות מקומיות המאפשרות זאת עושות זאת על ידי קביעת התנאים בתקנות שבהם היתר לביטול אינו נדרש: בדרך כלל מספר לילות מרבי בשנה, מספר אורחים מרבי בו זמנית, הדרישה שהנכס יהיה מקום מגוריו העיקרי של המארח, וחובת הודעה על כל השכרה. השכרת הנכס מעבר לתנאים אלה וחזרה למשטר ההיתרים, והיתר לביטול אינו ניתן בקלות בערים עם מחסור בדיור.
מספר רישום, הודעה והיתר
מאז שחוק השכרת מקומות מגורים לתיירים נוסף לחוק הדיור 2014 בשנת 2021, לרשות הרשויות המקומיות יש שלושה כלים שהן יכולות להפעיל בתקנות הדיור שלהן, בסדר עולה של חומרה. הראשון הוא חובת הרישום: סעיף 23א לחוק קובע כי הצעת דירה להשכרה לתיירים מבלי לציין את מספר הרישום בכל מודעה היא עבירה. המספר מונפק על ידי העירייה ומזהה את הכתובת, וזה מה שמאפשר את האכיפה בכלל.
השנייה היא חובת ההודעה: יש לדווח לעירייה מראש על כל השכרה פרטנית, כדי שהרשות תוכל לספור את הלילות שנוצלו. השלישית היא דרישת היתר להשכרה תיירותית, אותה יכולה המועצה להטיל כאשר הלחץ על מלאי הדיור מצדיק זאת. עירייה רשאית לשלב את אלה, ולקבוע מספר לילות מרבי לשנה קלנדרית ומספר אורחים מרבי. Amsterdam היא הדוגמה המחמירה ביותר: השכרת נופש של בית שלם מוגבלת כיום לשלושים לילות בשנה עם מקסימום ארבעה אורחים, לצד מספר רישום והודעה על כל השכרה. נתונים אלה נקבעים בתקנות העירוניות וניתנים לשינוי על ידי המועצה, לכן יש לבדוק את הנוסח העדכני של התקנות עבור הרשות המקומית הרלוונטית במקום להסתמך על תיאור כללי.
פלטפורמות הן חלק משרשרת האכיפה ולא עוברי אורח. על פי התקנה האירופית, הפלטפורמה המקוונת חייבת להבטיח שמספר רישום מוצג, ולפי דרישה, לאמת אותו מול נתוני הרשות המוסמכת, ועליה לשתף נתוני הזמנה עם המדינה החברה באמצעות נקודת כניסה דיגיטלית אחת. רישום ללא מספר תקף ניתן להסיר. בפועל, משמעות הדבר היא שהמספר שהעירייה מנפיקה, ולא חשבון הפלטפורמה, הוא שהופך רישום לחוקי.
האם תוכנית הסביבה מאפשרת שימוש זה?
מספר רישום אינו אומר דבר על חוקי התכנון. על פי חוק הסביבה והתכנון, שהחליף את תוכניות התכנון הישנות ב-1 בינואר 2024, לכל עירייה יש תוכנית סביבה אחת המקצה פונקציות למיקומים. במקרים בהם הפונקציה היא מגורים (wonen), השכרה מסחרית לרצף אורחים יכולה להוות שימוש שונה, באותו אופן שבו ניהול של לינה וארוחת בוקר או מלון מתיר במפורש צורה מוגבלת של השכרות נופש או לינה וארוחת בוקר במסגרת פונקציית המגורים; אחרות לא.
אם השימוש אינו מתאים, המסלול הוא בקשה להיתר סביבה והיתר תכנון לפעילות החורגה מתוכנית הסביבה, שעליה מחליטה הרשות המקומית. זוהי החלטה שיקול דעת, השקולה אל מול הקצאה מאוזנת של פונקציות למיקומים, ובאזורים עם מחסור בדיור היא נדחית לעתים קרובות. ראוי לציין שתי נקודות: אכיפת תכנון יכולה להיות מופעלת על ידי בקשת שכן לאכיפה, אשר הרשות מחויבת באופן עקרוני לפעול לפיה, וכללי התכנון מחייבים את הנכס, כך שבעלים חדש יורש את הבעיה.
אכיפה: קנסות, צווים וכיצד להגיב
האכיפה נמצאת בידי הרשות המקומית, ויש לה שני סוגים שונים של כלים. צו הכפוף לתשלום קנס (last order dwangsom) נועד לעצור את ההתנהגות: הוא מורה לך להפסיק את ההשכרה וקובע סכום לתשלום עבור כל הפרה או כל שבוע שהמצב נמשך. קנס מנהלי לפי חוק הדיור 2014 הוא עונשי: הוא מאשר את מה שכבר קרה, והסכומים נקבעים בפקודה העירונית, עם תעריפים גבוהים יותר עבור עבירות חוזרות ועבור ניצול מסחרי. שניהם יכולים להיות מופנים כלפי מי שהוציא בפועל את הדירה ממלאי הדיור, שיכול להיות הבעלים אך באותה מידה השוכר שהשכיר אותה במשנה.
מכיוון שהקנס הוא עונשי, חלים אמצעי ההגנה הנלווים לאישום פלילי. על העירייה מוטלת הנטל להוכיח כי דירה זו הושכרה בתאריכים אלה, ועליה לעשות זאת על סמך ראיות עומדות: נתוני פלטפורמה, דוחות ותצפיות, מסירת מפתחות, הצהרות. אינך מחויב לשתף פעולה בענישה שלך, והסבר שניתן בחיפזון בפתח הבית הופך לעתים קרובות לראיה החזקה ביותר נגד המארח. התייעץ לפני שתגיב לדוח ממצאים.
ההליך הוא זה של חוק המשפט המנהלי הכללי. יש לכם שישה שבועות ממועד ההחלטה להגיש הודעת התנגדות לעירייה, לאחר מכן שישה שבועות לערער לבית המשפט המחוזי על ההחלטה בערעור, ולאחר מכן ניתן לערער שוב למחלקת השיפוט המנהלי של מועצת המדינה. אי עמידה בתקופה של ששת השבועות היא בדרך כלל קטלנית, לכן יש לרשום אותה ביומן ביום קבלת ההחלטה. במקרים בהם כבר הוטל תשלום קנס, תתקבל החלטה נפרדת לגביית קנס, לה תקופת התנגדות משלה.
אם אתם שוכרים: שכירות משנה ו-Airbnb
שוכרים מתמודדים עם כלל מחמיר יותר מאשר בעלים, ולעתים קרובות מתעלמים ממנו. סעיף 7:244 לחוק האזרחי קובע כי שוכר של מקום מגורים אינו רשאי להעביר את הנכס, במלואו או בחלקו, לשימושו של אחר. ישנו יוצא מן הכלל אחד: שוכר של דירה עצמאית אשר מקום מגוריו העיקרי שם רשאי להעביר חלק ממנה לשימוש. השכרת הבית כולו לאורחים, אפילו לסוף שבוע, נופלת אפוא מחוץ לתחום רשאי שוכר לעשות, ללא קשר להוראות חוזה השכירות וללא קשר לאישור העירייה.
ההשלכות חמורות. בעלי דירות, ובמיוחד תאגידי דיור ציבורי, מתייחסים להשכרת נופש ללא אישור כהפרה חמורה ומבקשים מבית המשפט לבטל את חוזה השכירות ולהורות על פינוי; בתי המשפט מאשרים זאת באופן קבוע, במיוחד במקרים בהם ההשכרה הייתה מסחרית וחוזרת על עצמה. בנוסף, בעל הבית יכול לתבוע את הרווח שהופק מההשכרה כפיצויים, כך שההכנסה לא נשארת אצל השוכר. הוסיפו לכך את הקנס העירוני וכמה סופי שבוע של השכרה הופכים ליקר מאוד. אם אתם שוכרים ששוקלים זאת, הדרך הבטוחה היחידה היא אישור בכתב מראש מהמשכיר, וגם אז הכללים העירוניים עדיין חלים. הסקירה שלנו על זכויות השוכר בהולנד מציגה את המסגרת הרחבה יותר.
נקודה קשורה אחת נוגעת לאורחים. השכרה לשימוש שהוא מטבעו קצר מועד נופלת מחוץ לכללי ההגנה על שכירות מגורים לפי סעיף 7:232 לחוק האזרחי, ולכן תייר אמיתי אינו רוכש ביטחון בקניין. חריג זה מיושם באופן צר: הוא בוחן את אופי השימוש, את אופן הריהוט והשיווק של הנכס ואת משך השהייה, ולא את התווית בחוזה. חוזה שנקרא "שהייה קצרת מועד" המשמש למגורי אדם במשך חודשים עשוי להיות שכירות מגורים רגילה, עם כל ההגנה הכרוכה בכך, כולל הכללים שהונהגו על ידי חוק שכר הדירה בר השגה.
אם אתם בעלים: משכנתא, ביטוח והאגודה
לבעלים יש מערכת מגבלות משלהם שאינה קיימת בחוק הציבורי. רוב שטרי המשכנתא מכילים סעיף השכרה (huurbeding) המבוסס על סעיף 3:264 לחוק האזרחי, לפיו אין להשכיר את הנכס ללא הסכמת המלווה; השכרה מסחרית לתקופה קצרה בדרך כלל נכללת תחת סעיף זה, והפרה היא עילה לפעולה מצד המלווה. ביטוח דירה הוא המלכודת השנייה: פוליסות רבות של מבנים ותכולה אינן כוללות נזק שנגרם על ידי אורחים משלמים, או דורשות הודעה על שימוש מסחרי, כך שתביעה לאחר סוף שבוע גרוע יכולה להידחות דווקא כאשר הדבר רלוונטי.
בבניין דירות, שטר החלוקה ותקנון האיגוד מחליטים האם בכלל מותרת השכרה לתקופה קצרה, והאגוד יכול לאכוף את הכללים שלו באופן עצמאי מהעירייה. משטר זה מפורט בנפרד במאמר שלנו בנושא השכרות לתקופה קצרה ואיגוד בעלי הבתים . הסדר שבו יש לבדוק הוא: שטר החלוקה ותקנון האיגוד תחילה, לאחר מכן פקודת העירייה ותוכנית הסביבה, לאחר מכן המשכנתא ופוליסת הביטוח. כל אחד מהם יכול להפוך את התוכנית לבלתי אפשרית.
מס תיירות והכנסה
עיריות רשאיות לגבות מס תיירות על לינות של אנשים שאינם רשומים כתושבים, והאדם המספק את מקום הלינה הוא בדרך כלל זה שחייב את המס, בין אם הפלטפורמה גובה אותו ובין אם לאו. השיעורים והכללים שונים מעירייה לרשויות מקומיות ונקבעים מדי שנה בתקנות המס המקומיות, לכן קחו אותם מהעירייה עצמה. ההכנסה שאתם מקבלים, והשאלה האם פעילות השכרה עוברת לעסק או גורמת למע"מ, היא עניין של יועץ מס; איננו נותנים ייעוץ מס ונפנה אתכם ליועץ מס במידה והמקרה דורש זאת. מה שאנו כן מדגישים הוא שמצב המס ומצב חוק הדיור הם בלתי תלויים: תשלום מס תיירות אינו הופך השכרה בלתי חוקית לחוקי, ומספר רישום אינו מסדיר את מצב המס שלכם.
מה לבדוק לפני שכותבים רשימה
התחילו עם הכתובת ולא עם הפלטפורמה. חפשו את תקנות הדיור הנוכחיות של העירייה ובררו האם נדרשים מספר רישום, הודעה והיתר, ומה מספר הלילות והאורחים המרבי. לאחר מכן בדקו את תוכנית הסביבה של המיקום. לאחר מכן קראו את המסמכים שלכם: חוזה השכירות אם אתם שוכרים, שטר החלוקה וסדרי השיתוף אם אתם בעלי דירה, שטר המשכנתא ופוליסת הביטוח. רק אז הגיוני ליצור רישום.
שמרו תיעוד מההתחלה. רשמו כל השכרה, שמרו את ההודעות שהגשתם ואת ההתכתבויות בהן ניתן האישור. אם מתבצעת אכיפה, קובץ זה הוא זה שמכריע את התיק, משום שהמחלוקת כמעט תמיד היא על מספר הלילות שהושכרו ועל ידי מי. ואם אתם מקבלים דוח על ממצאים, החלטה מתוכננת או קנס, הגיבו בתוך התקופה שצוינה וקבלו ייעוץ לפני שאתם מסבירים משהו: קנס מנהלי מסוג זה הוא סנקציה עונשית, והעירייה צריכה להוכיח את טיעוניה.
Law & More מייעץ לבעלים, שוכרים, משקיעים ואגודות בעלי בתים בנוגע לכללי השכרה לטווח קצר בהולנד: תקנת הדיור ומשטר הרישום וההיתרים, מצב התכנון של הנכס, התנגדויות וערעורים על קנסות וצווי עונש, וסכסוכים עם בעלי בתים או אגודות. אם ברצונכם לבחון את מצבכם לפני שאתם משכירים, או שהתמודדתם עם אכיפה, דיני מקרקעין צוות ב Law & More שמח לעזור.
איך Law & More יכול לעזור לך עם זה מוסבר אצלנו עורך דין מקרקעין .
