לשוכר של מקום מגורים בהולנד יש שתי זכויות מרכזיות. הראשונה היא הנאה שקטה: המשכיר חייב להעמיד את הנכס לרשותו במצב המתאים לשימוש המוסכם ועליו לתקן פגמים הפוגעים בו, עם הודעה על כך. השנייה היא הגנת שכר דירה: המשכיר אינו יכול לסיים את חוזה השכירות באופן חד צדדי, ההודעה תקפה רק מהעילות שהחוק מפרט באופן ממצה, ועד שהשוכר יסכים או שבית משפט יביא לסיום חוזה השכירות, היא ממשיכה.
לצד אלה ישנה הגנה על שכר דירה במובן הפיננסי עבור שכירות מוסדרת, שבה שכר הדירה המקסימלי עוקב אחר מערכת הערכת הדיור ובית הדין לשכר דירה יכול להפחית שכר דירה העולה עליה, והגנה מפני פינוי בלתי חוקי: רק פקיד, הפועל על פי פסק דין של בית משפט, רשאי לפנות בית.
מהן זכויותיך?
לכל שוכר יש שתי זכויות חשובות: הזכות להנאה מהמגורים והזכות להגנת שכר דירה. כאשר דנו בזכות הראשונה של השוכר בקשר לחובות המשכיר , הזכות השנייה של השוכר הופיעה בבלוג נפרד בנושא הגנת שכר דירה.
לכן עוד תדון בבלוג זה שאלה מעניינת: אילו זכויות נוספות יש לשוכר? הזכות להנאה ממגורים והזכות להגנת שכר דירה אינן הזכויות היחידות שיש לשוכר כלפי המשכיר. למשל, השוכר זכאי גם למספר זכויות במסגרת העברת הנכס שאינה חוצה שכירות ושכירות משנה. שתי הזכויות נדונות ברציפות בבלוג זה.
העברת הנכס אינה חוצה שכר דירה
סעיף 1 לסעיף 7: 226 לחוק האזרחי ההולנדי, החל על דיירי שטחי מגורים ומסחר, קובע את הדברים הבאים:
" העברת הנכס שאליו מתייחס הסכם השכירות (...) על ידי המשכיר מעבירה את זכויותיו וחובותיו של המשכיר מהסכם השכירות לרוכש ."
מבחינת השוכר, מאמר זה אומר קודם כל שהעברת הבעלות בנכס המושכר, למשל באמצעות מכירה של המשכיר לאחר, אינה מסיימת את הסכם השכירות. כמו כן, השוכר יכול לטעון תביעות נגד היורש המשפטי של המשכיר, עתה לאחר שיורש משפטי זה נוטל על עצמו את זכויותיו וחובותיו של המשכיר. לשאלה אילו תביעות יש אז בדיוק לשוכר, חשוב קודם כל לקבוע אילו זכויות וחובות של המשכיר עוברות ליורשו החוקי.
לפי סעיף 3 לסעיף 7: 226 לחוק האזרחי, מדובר בפרט בזכויות וחובות של בעל הבית הקשורות ישירות לשימוש במושכר בתמורה שתשלם השוכר, קרי דמי השכירות. המשמעות היא שהטענות שהשוכר יכול לטעון כלפי היורש המשפטי של המשכיר, נוגעות עקרונית לשתי זכויותיו החשובות ביותר: הזכות להנאת המגורים והזכות להגנת שכר דירה.
אולם לעיתים קרובות השוכר והמשכיר עורכים הסכמים אחרים בהסכם השכירות גם מבחינת תכנים אחרים ורושמים אותם בסעיפים. דוגמה נפוצה היא סעיף בדבר זכות הקדימה של השוכר. היא אמנם אינה מזכה את השוכר במסירה, אך משמעה בכך חובה של המשכיר להציע: המשכיר יצטרך קודם כל להציע את הנכס המושכר למכירה לשוכר לפני שיוכל להימכר ליורש משפטי אחר.
האם גם המשכיר הבא יהיה מחויב בסעיף זה כלפי השוכר? לאור הפסיקה , זה לא המקרה. סעיף זה קובע כי זכות קדימה של השוכר אינה קשורה ישירות לדמי השכירות, כך שהסעיף הנוגע לזכות הרכישה של הנכס המושכר אינו עובר ליורש החוקי של המשכיר. הדבר שונה רק אם מדובר באופציית רכישה מהשוכר והסכום שישולם מעת לעת למשכיר כולל גם אלמנט של פיצוי עבור הרכישה הסופית.
שכירת משנה
בנוסף, סעיף 7: 227 לחוק האזרחי קובע את הדברים הבאים לגבי זכויות הדייר:
"הדייר מורשה למסור את הנכס המושכר בשימוש, כולו או חלקו, למישהו אחר, אלא אם כן היה עליו להניח כי למשכיר יהיו התנגדויות סבירות לשימוש באדם האחר."
ככלל, ממאמר זה ברור כי לשוכר הזכות להשכיר את הנכס המושכר כולו או חלקו לאדם אחר. נוכח החלק השני של סעיף 7: 227 לחוק האזרחי, השוכר אינו יכול, לעומת זאת, להמשיך לשכירות משנה אם יש לו סיבות לחשוד כי המשכיר יתנגד לכך. בחלק מהמקרים ניכרת התנגדות המשכיר, למשל אם נכלל איסור שכירות משנה בהסכם השכירות. במקרה זה, השכרת משנה על ידי השוכר אינה מותרת.
אם השוכר יעשה זאת בכל זאת, עשוי להיות קנס בתמורה. לאחר מכן יש לקשר קנס זה לאיסור השכרת משנה בהסכם השכירות ולחייב אותו בסכום מקסימלי. כך למשל, השכרת משנה של חדר מצימר אייר יכולה להיות אסורה בחוזה השכירות, מה שמתברר פעמים רבות.
בהקשר זה, יש חשיבות לסעיף 7:244 לחוק האזרחי גם לגבי שכירות משנה של שטחי מגורים, הקובע כי שוכר שטחי המגורים אינו רשאי להשכיר את כל שטח המגורים. זה לא חל על חלק מחלל מגורים, כגון חדר. במילים אחרות, השוכר חופשי באופן עקרוני להשכיר חלקית מרחב מחיה לאחר.
עקרונית, לשוכר המשנה יש גם זכות להישאר במושכר. הדבר תקף גם אם על השוכר לפנות את הנכס המושכר בעצמו. אחרי הכל, סעיף 7: 269 לחוק האזרחי ההולנדי קובע כי בעל הבית ימשיך לשכור משנה מכוח החוק, גם אם הסכם השכירות הראשי הסתיים. עם זאת, התנאים הבאים חייבים להתקיים למטרות מאמר זה:
- מרחב מחיה עצמאי. במילים אחרות, מרחב מחיה עם גישה משלו ומתקנים חיוניים משלו, כמו מטבח וחדר אמבטיה. לכן רק חדר אינו נתפס כמרחב מגורים עצמאי.
- הסכם שכירות משנה. היותו הסכם בין השוכר לדייר המשנה העומד בדרישות להסכם שכירות, כמתואר בסעיף 7: 201 לחוק האזרחי.
- הסכם שכירות נוגע להשכרת שטחי מגורים. במילים אחרות, הסכם השכירות העיקרי בין השוכר למשכיר חייב להתייחס לשכירות והשכרת שטח שעליהם חלות הוראות מרחב המחיה החוקי.
אם לא ימולאו ההוראות הנ"ל, עדיין אין לשוכר המשנה זכות או בעלות לתבוע מהמשכיר את הזכות להישאר בנכס המושכר לאחר סיום הסכם השכירות העיקרי בין השוכר למשכיר, כך שגם עבורו פינוי הוא בלתי נמנע. אם שוכר המשנה אכן עומד בתנאים, עליו להתמודד עם הליך מצד המשכיר לאחר שישה חודשים כדי לסיים את חוזה השכירות המשנית ולקבל חזקה פנויה.
בדיוק כמו שטחי מגורים, גם שטח מסחרי יכול להיות מושכר על ידי השוכר. אך כיצד מתייחס שוכר המשנה למשכיר במקרה זה, אם השוכר לא היה מורשה לכך או שהוא חייב לפנות את המושכר? לשנת 2003 הייתה הבחנה ברורה: לבעל הבית לא היה כל קשר עם שוכר המשנה כי לשוכר המשנה היו רק יחסים משפטיים עם השוכר. משכך, גם לשוכר המשנה לא היו זכויות ובכך תביעה כנגד המשכיר.
מאז, השתנה החוק בנקודה זו וקובע כי אם מסתיים הסכם השכירות העיקרי בין השוכר למשכיר, על השוכר לדאוג לאינטרסים ועמדתו של שוכר המשנה באמצעות הצטרפותו למשל לשוכר המשנה בהליך מול השוכר. בַּעַל בַּיִת. אך אם הסכם השכירות העיקרי עדיין יסתיים לאחר ההליכים, יסתיימו גם זכויות שוכר המשנה.
האם אתה דייר ויש לך שאלות לגבי הבלוג הזה? ואז צרו קשר Law & More. עורכי הדין שלנו מומחים בתחום דיני השכירות ושמחים להעניק לכם ייעוץ. הם יכולים גם לסייע לך באופן חוקי אם סכסוך השכירות שלך יוביל להליכים משפטיים.
